Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Оформление документов для ипотеки

Чтобы взять ипотеку, заемщику нужно приготовить стандартный пакет документов:

• паспорт;
• заполненная анкета заемщика;
• документы о трудоустройстве — заверенные копии;
• документы о наличии достаточного дохода — справка 2-НДФЛ либо справка по форме банка;
• документы о семейном положении — свидетельство о браке, о рождении детей (в случае их наличия);
• сведения о собственной недвижимости — в случае ипотеки под залог уже имеющейся квартиры;
• выписка со счета, где лежат деньги на первоначальный взнос.

На этом этапе заемщик не несет дополнительных расходов, если не нанимает посредника для подачи заявки в банк. Исключение — если требуется нотариальная копия какого-либо документа. Тогда придется оплатить тариф нотариуса.

Затраты на оценку

После того, как кандидатура клиента прошла скоринг, и банк одобрил ипотеку, необходимо предоставить документы на объект ипотеки. Покупатель оплачивает оценку недвижимости, остальные документы должен за свой счет подготовить продавец. Оценку недвижимости нужно заказать у аккредитованного банком оценщика. Расходы на оценку начинаются от 3000 рублей и рассчитываются индивидуально – обычно это 1% от предполагаемой суммы оценки недвижимости. На стоимость оценки влияют следующие факторы:

• первичный или вторичный рынок;
• наличие перепланировок;
• юридический статус объекта;
• вид недвижимости — квартира, доля в квартире, комната, жилой дом, земельный участок;
• цены на данный вид недвижимости в регионе.

От результата оценки зависит сумма, которую банк одобрит в ипотеку. Расчеты производятся с учетом кадастровой стоимости и нередко отличаются от рыночной цены объекта. Если цена на квартиру средняя по рынку, можно рассчитывать на успешное одобрение нужной суммы. Оценка частного дома с участком обойдется дороже, чем оценка квартиры в новостройке.

Расходы на оформление договора купли-продажи

При оформлении договора ипотеки с банком заемщику нужно быть готовым оплатить следующие расходы:

• государственную пошлину за регистрацию обременения на ипотечную недвижимость;
• госпошлину за регистрацию кредитного договора;
• услуги нотариуса — при необходимости;
• аренда банковской ячейки (если расчет с продавцом производится из наличных денег) или открытие счета и его обслуживание (при условии безналичного расчета);
• первый страховой взнос — в среднем около 1-2% от суммы кредита.

Если в сделке участвовал еще и посредник, его услуги также входят в расходы на ипотеку. Это может быть риелтор или ипотечный брокер. Услуги профессионалов — не роскошь, а средство обеспечить собственную безопасность и сократить расходы: специалист поможет правильно оформить документы, получить одобрение займа, проверить юридическую чистоту выбранной недвижимости и избежать подводных камней при подписании договора кредитования. Расходы на ипотечного брокера зависят от комплекса предоставленных услуг и стоимости жилья. В среднем эти затраты составляют 1-5% от стоимости квартиры.

Все расходы при оформлении ипотеки

Принимая решение взять ипотеку, потенциальные заемщики сталкиваются с необходимостью кроме непосредственно выплаты процентов, нести еще немалые дополнительные расходы. На деле оказывается, что не все осведомлены об этом заранее и не готовы к подобным тратам. Вот почему данный вопрос стоит изучить заблаговременно, чтобы он не застал врасплох в тот момент, когда желаемое уже так близко.

К дополнительным расходам на ипотеку, в зависимости от политики банка можно отнести:

• Первоначальный взнос

Как правило, чем выгоднее условия кредитования, тем выше первоначальный взнос. В некоторых финансовых учреждениях минимальный первоначальный взнос составляет не меньше 50% от стоимости жилья, хотя он может равняться и 90%, если позволяют возможности заемщика.

Но не у многих есть потенциал для оплаты столь существенной сумы. Таким клиентам банки предлагают менее выгодные условия, однако с минимальным первоначальным взносом от 10%.

Встречаются даже ипотечные программы, позволяющие приобрести квартиру вовсе без первоначального взноса.

• Оплата оценщика

Ипотека подразумевает, что приобретаемое жилье становится залогом. Поэтому

непременно потребуется оценить стоимость недвижимости.

Это может сделать сам банк, если он имеет соответствующий сертификат, аккредитованная им компания или же любая оценочная контора, если это допускается политикой банка.

В любом из вариантов данная услуга будет оплачиваться заемщиком.

• Страхование

Банки требуют от заемщиков оформить ипотечное страхование на весь срок кредитования, без этого сделка не состоится. По закону обязательным является страхование предмета залога от повреждения либо уничтожения.

Однако, в зависимости от финансового учреждения и ипотечной программы, список страховых случаев может варьироваться. Чем больше рисков охватывает страховка, тем, как правило, выгоднее условия по кредиту.

Стоимость страховки рассчитывается, исходя из стоимости предмета залога. По мере возвращения кредита страховка будет обходиться с каждым годом все дешевле.

Стоимость страхования рисков определяется по назначенным ставкам, исходя из индивидуальных условий заемщика.

Для вас одобрен кредит!

• Комиссия банка

Банки зачастую взимают комиссию с заемщика за проведение тех или иных операций.

Комиссии могут быть разовыми либо же могут начисляться каждый раз при проведении операции, например, комиссия за безналичный перевод или обналичивание, либо разовая комиссия за открытие банковского счета.

• Оплата риелтора

Пользоваться ли услугами риелтора каждый вправе решать для себя сам. Если время не позволяет самостоятельно заняться поиском недвижимости, зачастую приходится прибегать к услугам риелторов.

Пройдя же весь путь самостоятельно, можно сэкономить приличную сумму.

• Оплата регистратора

Сделки с недвижимостью подлежат обязательной гос. регистрации.

Размер пошлины, определяемой законом, составляет около тридцать тысяч рублей.

• Оплата банковской ячейки или счета

Депозитарий является распространенным способом безопасной передачи денег при заключении ипотечной сделки.

Однако данная услуга банка является платной. Некоторые финансовые учреждения также взимают комиссию за обслуживание счета, хотя законом не установлено это право.

• Оплата юридических услуг

Договор ипотеки непременно должен быть нотариально заверен. Хотя законом это не установлено.

За редким исключением можно встретить банки, не требующие нотариального заверения договора.

• Другие расходы

Также придется понести расходы при оформлении медицинских справок, что потребуется при оформлении сделки.

Некоторые люди, не располагая свободным временем, вынуждены прибегнуть к платным услугам ипотечного брокера. Такой агент поможет в поисках хороших ипотечных программ, оформлении сделки, а также даст грамотные советы для достижения наилучшего результата.

Если недвижимость приобретается в компании, не аккредитованной банком, он может запросить проверку этой недвижимости (касается строящегося жилья). Данная услуга может иметь фиксированную стоимость, либо рассчитываться, как процент от тела кредита.

Страховка: обязательная, комплексная и навязанная

По закону об ипотеке обязательно страховать объект ипотеки на случай пожара, наводнения, взрыва бытового газа и других непреодолимых обстоятельств, которые могут привести к порче залогового имущества. Остальные виды страхования при оформлении ипотеки являются добровольными. Часто банки предлагают оплатить комплексную страховку, куда входит страхование титула (для вторичного жилья) и страхование жизни клиента. При отказе от комплексного страхования ставка по займу может быть увеличена на 1%. Есть и другой побочный эффект: при отказе от страховки «три в одном» банк может отказать клиенту в выдаче уже одобренной ипотеке без объяснения причин.

Факты об ипотечном страховании:

• если вы планируете досрочное погашение, не покупайте страховку на весь срок займа. Перерасчет страховой суммы удобнее для клиента при ежегодном перезаключении договора со страховщиком;
• вы сами можете выбрать страховые риски, которые для вас являются реальными, чтобы не переплачивать;
• внимательно изучите договор страхования и уточните порядок признания случая страховым. Чем дешевле страховка, тем больше способов ухода от страховой выплаты содержит договор страхования;
• размер выплаты по страховке в среднем составляет 0,7-2% от суммы оставшегося долга;
• страховка на дом обойдется дороже, чем полис на квартиру;
• полис страхования жизни и здоровья для заемщиков старше 45 лет стоит дороже, чем для более молодых;
• если пожилой человек берет ипотеку, при оформлении страхования жизни стоит включить в договор условие погашения оставшегося долга страховщиком в случае смерти до конца выплаты кредита. Такая услуга выгодна для наследников — им не потребуется выплачивать остаток ипотеки;
• полис титульного страхования вторичной недвижимости нужен в течение 3 лет с момента сделки. После истечения указанного срока титульное страхование не актуально, поскольку срок исковой давности для претензий по сделкам с недвижимостью составляет 3 года.

Обязательные расходы

1. Нотариальные расходы

Сделка с недвижимостью предполагает согласие со стороны супруга, а это, в свою очередь, требует нотариального заверения. Еще вам потребуются услуги нотариуса, если в покупке жилья принимают участие несовершеннолетние и необходимо оформить доверенности от их лица. На это нужно заложить 2-3 тысячи рублей.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Покупаем квартиру на имя жены. Нужно ли нотариальное согласие мужа?

2. Госпошлина за регистрацию права ДДУ в Росреестре

Согласно правилам, физическое лицо платит за регистрацию 350 рублей. Это если вы самостоятельно будете оформлять документы. Если через агентство, то это может быть или включено в стоимость услуг, или, наоборот, стоить дороже.

3. Комиссия за безналичную оплату

Несколько тысяч рублей нужно заплатить и банку, через который вы переводите средства за квартиру.

belchonock/Depositphotos

4. Налог на имущество физических лиц

Новая квартира означает уплату налога на имущество. В Москве ставка для объектов стоимостью менее 10 млн рублей составляет 0,1%, для объектов стоимостью от 10 до 20 млн рублей – 0,15%, для объектов стоимостью от 20 до 50 млн рублей – 0,2%, и, наконец, для объектов стоимостью от 50 до 300 млн рублей – 0,3%. В отношении самых дорогих квартир (дороже 300 млн рублей) действует максимальная ставка – 2%. Эти проценты рассчитываются от базы, которая сейчас на 60% состоит из кадастровой стоимости, на 40% – из стоимости по оценке БТИ (по состоянию на 2021 год). При этом из облагаемой базы вычитается кадастровая стоимость 20 кв. м жилья (вне зависимости от количества собственников).

Каждый год кадастровая доля будет увеличиваться на 10%. Такой порядок действует в 26 регионах, включая Москву и Московскую область.

В случае с апартаментами применяется ставка в 0,5%. При этом налоговый вычет не производится. Для скромной двухкомнатной квартиры на северо-востоке Москвы стоимостью примерно 7,5 млн рублей сумма ежегодного платежа составит около 4,3 тысячи рублей. Для просторной трехкомнатной квартиры бизнес-класса в Раменках это почти 30 тысяч рублей в год. За премиальную недвижимость в Хамовниках придется заплатить приблизительно 100 тысяч рублей в год.

Включен ли налог в стоимость квартиры при покупке?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

5. Опережающий коммунальный платеж

Строго говоря, это нельзя считать дополнительными расходами. Вы должны внести обычную плату за коммунальные услуги, но сделать это заранее и на два-четыре месяца вперед. Тем самым на счету управляющей компании появится сумма, позволяющая обеспечить бесперебойную поставку ресурсов. Размер взноса может варьироваться, но в среднем речь идет о 20 тысячах рублей.

«Факультативные» дополнительные платежи

Это слово наверняка знакомо нам еще со школьной скамьи – так назывались те уроки, ходить на которые можно быть по желанию. В случае с банками и предоставлением кредита это слово имеет примерно такое же значение, только вот будете Вы платить или нет, решаете не Вы, а кредитный совет банка. Так что, завернув за угол и обратившись в другой банк, их вполне можно избежать. О некоторых мы уже говорили выше (например, о дополнительных вариантах страхования или расходах, связанных с передачей денег), поэтому не будем повторяться.

Проверка объекта ипотечного кредитования

Обычно банки ее просят оплатить, если покупается квартира в строящемся доме. Аргументация гласит: мы должны быть уверены в надежности строительной компании. Только вот почему за это должен платить клиент (причем немаленькую сумму, от 4,5 до 15 тыс. рублей), совершенно непонятно.

Комиссия за рассмотрение кредита

Действительно, не так давно, даже если Вы получили отказ по кредиту, за рассмотрение Вашей заявки нужно было платить, а за повторную – еще раз. Сегодня такие платежи практически нигде не используются, но предупредить о том, что такое возможно, мы просто обязаны.

Из чего складываются расходы по ипотеке

Первое, что делает потенциальный заемщик, – выбирает подходящий для покупки объект, так как в зависимости от типа жилого помещения будут отличаться не только условия кредитования, но и стоимость кредита. К примеру, оформление ипотеки на вторичное жилье потребует больших вложений, нежели на новостройку хотя бы потому, что готовую квартиру необходимо проверить на юридическую чистоту.

Стандартный перечень расходов, связанных с ипотекой независимо от выбранной заемщиком программы кредитования будет включать затраты на:

• погашение суммы первоначального платежа (единовременные затраты);
• оплату комиссии за понижение ставки (единовременный платеж, осуществляемый по желанию клиента);
• погашение начисленных за пользование средствами процентов (в долгосрочной перспективе);
• оплату взноса в рамках договора, заключенного со страховой компанией (ежегодные расходы);
• оплату услуг оценщика при заказе отчета о стоимости предмета залога (производится один раз);
• перечисление пошлины за совершение регистрационных действий, связанных с покупкой жилья и оформлением ипотечного кредита (только на начальном этапе);
• оплату услуг за хранение денежных средств при расчетах с продавцом, например, за аренду банковской ячейки или открытие аккредитива (плата взимается в зависимости от способа и периода хранения средств у кредитора);
• внесение платы за рассмотрение заявки (взимается не всегда);
• оплату нотариальных услуг (когда требуется заверение документов);
• оплату услуг риелтора, ипотечного брокера, агентства недвижимости или юриста (если заемщик привлекает посредника).

Из этого списка можно выделить основные затраты, исключить необязательные, а также изменить величину отдельных видов расходов. К примеру, заемщик может уплатить минимальный первоначальный взнос, но при этом увеличится сумма переплаты. Можно также отказаться от привлечения посредника и проверки объекта на юридическую чистоту, увеличив тем самым возможные риски, связанные с приобретением жилья на вторичном рынке. Таким образом, в каждом конкретном случае величина основных расходов, равно как и дополнительных, будет отличаться.

Возможно будет интересно!

Сколько рассматривается ипотека в банках в 2021 году