Как обезопасить себя при покупке земельного участка

Какую землю можно покупать?

«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).

Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:

1. Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
2. Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство (РС) — это основной документ, закрепляющий ваше намерение построить дом на участке. Его необходимо получать тогда, когда вы уже окончательно утвердились с проектом, генпланом участка и готовы начать строительство.

РС необходимо для ввода дома в эксплуатацию, получения кредита под будущее строение и для использования материнского капитала.

Оформляется в два этапа через МФЦ

1. получить генеральный план участка (10-14 дней)
2. получить разрешение на строительство (10-14 дней)

Вместе с генеральным планом вам выдадут условия, согласно которым вы должны разместить дом на участке и начертить генплан, который вы будете подавать вместе с остальными документами на РС.

В генеральном плане следует указать:

1. размеры участка;
2. размеры дома;
3. расстояния от дома до границ участка;
4. примыкания к улицам;
5. общую площадь дома;
6. площадь пятна застройки (по краю свеса кровли);
7. этажность;
8. наличие подвального помещения;
9. основной материал дома.

Важно

Для отдельных участков может потребоваться разрешение на застройку от аэропорта Рощино, т. к. эти участки попадают в зону ограничения строительства .

Заказать разрешение от аэропорта можно по адресу ул. Сергея Ильюшина, 23

и через неделю там же получить сопроводительное письмо и два протокола, с которыми уже можно подавать на РС.

Необходимые документы:

1. паспорт;
2. правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве на наследство по закону, решение суда и другие);
3. генеральный план;
4. разрешение от аэропорта (для отдельных участков).

Итог

Разрешение на строительство выдается сроком на 10 лет, в течение которых вы должны закончить постройку и ввести дом в эксплуатацию. Если вы не уложились в срок, можно продлить действие разрешения, но заявление об этом нужно подать не позднее чем за 60 дней до окончания действующего разрешения. В случае если за весь срок действия разрешения строительство не было начато, действие разрешения аннулируется.

Образец договора и особенности его оформления

Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС? Необходимые сведения об участке, которые должны быть в договоре ():

• точный адрес участка;
• его кадастровый номер;
• площадь земли;
• к какой категории земель относится;
• назначение участка;
• могут быть и другие сведения, которые помогают определить регистрацию участка.

Как оформить договор купли-продажи

1. Проверьте, есть ли у продавца свидетельство о праве на земельный участок.
2. Нужно проверить, соответствует ли размер участка размеру, заявленному в кадастровом паспорте. Но самостоятельно это сделать достаточно сложно, поэтому придется заплатить специалисту по геодезии за его услуги.
3. Можно заключить обычный договор или договор у нотариуса (это определяется по желанию покупателя).

После покупки предъявите следующие документы в Федеральную регистрационную службу для регистрации права собственности:

• паспорт;
• документ, подтверждающий право собственности продавца;
• договор, в котором указано, что сделка состоялась и права на участок перешли к вам;
• кадастровый паспорт земли;
• нотариально заверенное согласие всех собственников данного участка;
• квитанции об оплате (доказательство того, что сделка совершена).

В течение месяца вы получите свое свидетельство о праве на собственность.

Как приобрести земельный участок у физического или юридического лица?

Если вы собираетесь приобрести землю у гражданского лица, предпринимателя или организации, прежде всего, вам нужно убедиться, что ваш продавец действительно имеет право собственности на эту землю.

Именно поэтому продающая сторона должна представить покупателю такие документы:

1. Кадастровый паспорт;
2. Свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (желательно, чтобы последний документ был выдан недавно);
3. Документ, удостоверяющий, что физ. или юр. лицо, осуществляющее продажу, законно приобрело данную собственность (дарственная, предыдущий договор купли-продажи и т.п.).

Если же все вышеперечисленные документы были представлены вам в срок и не вызвали никаких вопросов или сомнений, далее вам следует придерживаться определенной последовательности действий, изложенной ниже.

Этап 1. Заключение договора

Договор купли-продажи земли должен быть изложен письменно. Разумеется, его должны подписать обе стороны. При отсутствии подписей данная сделка будет признана недействительной.

Самыми важными позициями подобного соглашения будут являться предмет и цена земельного участка. Чтобы по предмету договора не возникло никаких вопросов, его описание должно включать следующие позиции: адрес, площадь, кадастровый номер, категорию, вид дозволенного использования. Не лишними также будут данные о дате и номере регистрации права продавца на землю в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Разумеется, также нужно установить цену земли, способ и порядок расчета. Ограничений по времени расчета не предусмотрено – он может быть совершен и до, и после регистрации перехода права собственности. Следует также упомянуть, что договор может являться и актом приема-передачи, если этого захотят стороны.

Соглашение должно быть представлено в 3-х экземплярах – по документу каждой из сторон, и один договор для реестра.

Договор купли-продажи не должен быть заверен нотариусом, за исключением следующих случаев:

• Совершения сделки по отчуждению земельного участка, которой принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия или ограниченно дееспособному лицу;
• Совершения сделки по отчуждению долей на недвижимость.

Этап 2. Подготовка и предоставление документации в отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

После заключения договора сторонам нужно представить такие документы:

1. Заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем;
2. Сам договор;
3. Документы, удостоверяющие личность сторон. Если документы представляет третье лицо, у него должна быть доверенность, заверенная нотариусом;
4. Согласие супругов продающей стороны на отчуждение, заверенное нотариусом (если земля была куплена в браке);
5. Выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
6. Кадастровый паспорт;
7. Документы, свидетельствующие о праве продающей стороны на участок (дарственная, завещание, предыдущее соглашение о купле-продаже и т.п.);
8. Акт приема передачи;

Также для оформления сделки нужно оплатить пошлину (ее стоимость составит 350 р. для земельного участка под дачу, гараж или дом и 2 тысячи р. в остальных случаях). Представлять квитанцию в отделение Росреестра не обязательно, но если данные об оплате государственного сбора будут отсутствовать в ГИС ГМП, заявление и прочая документация просто не будет рассмотрена.

Все вышеперечисленные документы могут быть поданы в таком порядке:

• Лично или через представителя;
• Почтой;
• В электронном виде.

После того, как стороны подадут документы, Росреестр выдаст им соответствующую расписку. Регистрация перехода при этом занимает до десяти рабочих дней.

Правила покупки земли в садоводстве

«Что нужно знать при покупке земельного участка в СНТ?» – спрашивают будущие дачники. Есть два варианта совершения сделки:

1. Прямой договор с собственником земельного участка.
2. Приобретение земли по доверенности от продавца.

В любом случае, покупка участка в садовом некоммерческом товариществе осуществится гораздо быстрее, если вы заранее подготовите весь необходимый пакет документов, а также снимите ксерокопии. Со всех документов лучше снять по 3-4 копии, чтобы точно подать документы с первого раза. Копия всех страниц паспорта не нужна. Достаточно сделать ксерокс первого разворота и разворота с пропиской, причем копии должны быть размещены на одном листе А4.

Проверьте, чтобы продавец, который был членом СНТ, не имел долгов перед товариществом. Если человек не оплатил целевые взносы, то не стоит удивляться, если вдруг на даче отключат электричество или воду (если был проведен водопровод на деньги от целевых взносов). Поэтому стоит сразу же попросить продавца представить справку об отсутствии задолженностей по платежам.

А если купить участок сразу с домом?

Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?

• часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
• если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
• помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
• проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.

Как обезопасить себя при покупке земельного участка

Какие подводные камни могут быть при проведении сделки

Многие из нас, при решении вопроса о приобретении земельного участка, даже не задумываются, какие подводные камни могут быть при проведении сделки.

В случае, если Вы твердо решили стать обладателем земельного участка, то первоначально для оценки легитимности проведения сделки Вам понадобятся от продавца следующие документы:

— свидетельство о государственной регистрации права,

— кадастровый паспорт или кадастровая выписка на земельный участок,

— свежая выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

При наличии на земельном участке недвижимого имущества также у продавца необходимо истребовать документы на него, а именно:

— свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества,

— кадастровый или технический паспорт на объект недвижимого имущества,

— свежая выписка из ЕГРП.

На что следует обратить внимание при изучении данных документов:

1) В свидетельстве о государственной регистрации права на строку «основание возникновения права». Как правило, основанием возникновения права являются договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону/ завещанию. Эта информация позволяет проследить правовую историю земельного участка и при необходимости запросить у продавца дополнительные документы.

2) В кадастровом паспорте на строку «особые отметки», в которой в случае наличия записи: «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства» следует понимать, что фактическая площадь земельного участка может оказаться гораздо меньше указанной в документах, поскольку такой земельный участок не был отмежеван, а, следовательно, его границы не установлены на местности и площадь является ориентировочной.

3) В выписке из ЕГРП на строку: «Правообладатель», в которой должно быть указано лицо, которое продает Вам земельный участок, на строки «Ограничение (обременение) права», «Правопритязания» — должны отсутствовать сведения. При наличии в данных строках сведений стоит обратиться за разъяснением к продавцу и юристу за консультацией во избежание в последующем любых сложностей при заключении договора купли-продажи земельного участка.

После изучения представленных Вам продавцом документов необходимо подготовить и заключить договор купли-продажи земельного участка (при наличии строения на земельном участке- купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости), составив его в трех экземплярах, один из которых останется у продавца, второй – у покупателя, третий- в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подготовку договора купли-продажи лучше всего доверить юристу, который грамотно подготовит документ.

Что касается расчетов, на сегодняшний день 95% расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости производятся через депозитную банковскую ячейку. Это означает, что Покупатель заключает с Банком (банк выбирают совместно Продавец и Покупатель) договор аренды депозитной ячейки. После этого Продавец и Покупатель накануне подписания основного договора купли-продажи или утром этого дня заключают с Банком трехстороннее дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, в котором устанавливают условия доступа Продавца к деньгам, закладываемым Покупателем в ячейку на определенный срок. Обычно деньги закладываются на срок, необходимый для государственной регистрации, плюс 5-7 дней для страховки. Условием доступа Продавца к ячейке, как правило, устанавливают предъявления им оригинала свидетельства о государственной регистрации права.

После заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю. С этой целью необходимые документы (договор купли-продажи в 3 экземплярах, свидетельство о государственной регистрации права Продавца, кадастровый паспорт на земельный участок/дом) подаются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральная государственная служба государственной регистрации, кадастра и картографии регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю и выдает покупателю свидетельство о государственной регистрации права. На этом процедура считается оконченной.

Минимизировать риски по сделке поможет юрист, специализирующийся на земельных вопросах.

Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке

Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.

Главное преимущество покупки участка в коттеджном поселке состоит в том, что застройщик гарантирует в любом случае обеспечение жителей поселка индивидуальными инженерными системами.

Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!

Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.