Что такое самовольное занятие земельного участка

Определение понятия «самозахват»

Владеть землей могут гражданские и юридические лица, при чем владение может быть, как временным, так и постоянным, и происходить на безвозмездной или платной основе.

Законом предусмотрено несколько законных прав на владение землей:

• Аренда территорий;
• Покупка территории по договору купли-продажи;
• Приобретение земли по наследству;
• Выкуп территории у властей или муниципалитета на аукционе;

Есть также и другие основания, дающие право на владение землей. Описаны они в ЗК РФ и Гражданском Кодексе РФ.

Каждое перечисленное законное основание владение землей, даже несмотря на то временный владелец территории либо же постоянный, дает ему право защищать свои права от нежелательных и противозаконных действий третьих лиц. И защита от самовольного захвата территории также входит в это право.

Как гласит Земельный Кодекс и Гражданский Кодекс РФ, самовольный захват земли имеет место быть в таких ситуациях:

• Правообладатель территории действует против закона. Это может быть незаконное расширение территории земельного надела (примеры—перенос ограждений на смежную территорию без законных оснований);
• Постройка здания, часть которого выходит на чужой земельный надел либо осознанное строительство на его территории;
• Размещение личного имущества на территории чужого земельного надела без согласия его собственника;
• Ведение деятельности на территории чужого земельного надела, без наличия соответствующих документов, дающих на это право;
• Ведение коммерческой деятельности на земле без предварительно оформленного документа, дающего право заниматься предпринимательством;

ВАЖНО !!! Законные правообладатели территорий, на которых был выявлен самовольный захват, имеют право выдвигать нарушителям требования устранить законные нарушения. Если же просьба не удовлетворяется, то законные владельцы земли обладают полным правом воспользоваться защитой своих личных прав.

Штраф за самовольный захват земельного участка, состоящего на кадастровом учете

Физические лица, не ведущие коммерческой деятельности, обязываются к выплате штрафа в сумме, равной 1 – 1,5% от кадастровой оценки недвижимости.

Однако минимальная величина штрафа, в соответствии со статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, составляет 5000 рублей.

При захвате чужого участка должностным лицом, такое лицо обязано выплатить штраф в размере 1,5 – 2% от оценки земли по кадастру, но сумма его должна быть не менее, чем 20000 рублей. Организации, совершившие подобного рода нарушение, обязываются оплатить сумму, составляющую 2 – 3% от кадастровой оценки недвижимости, но не меньше 100000 рублей.

Как защищаться от самозахвата территорий

Законный владелец земельного надела имеет исключительное право по защите, а также восстановлению своих законных прав, которые были нарушены. Это относится и к самовольному захвату его территории.

Существует несколько вариантов защиты которая может осуществляться при желании владельца:

1. Самостоятельная защита своих прав. К примеру, владелец участка имеет полное право перенести незаконно установленные ограждения иным лицом со своего участка.
2. Обращение к нарушителю в письменное форме, с требованием прекратить незаконные действия на территории правообладателя.
3. Обращение в службу Государственного земельного надзора с письменной претензией, в которой выдвигается требование посетить земельный надел с проверкой и установить легальность произведенных действий. Если выявляются незаконные действия, нарушитель привлекается к административной ответственности.
4. Обращение в суд с соответствующим иском, в котором владелец земли требует привлечь нарушителя к ответу за его незаконные действия.

Перечисленные способы защиты от нарушения личных прав, действуют как на гражданских лиц, так и на юридических, а также на публичные организации. Для того чтобы иметь возможность предъявить претензию, необходимо иметь на руках документы, устанавливающие право владеть территорией.

ВАЖНО !!! Стоит знать, что на территории Российской Федерации нет бесхозных земель, и даже если на территории нет никаких построек это не значит, что можно производить их самовольный захват. Любой земельный надел в России принадлежит государству и незаконное использование земли преследуется законом.

Но как же узнать, что права владельца земли были нарушены? В первую очередь, необходимо знать данные, изложенные в межевом плане. Как правило, именно этим документы с 2013 года определяются точные границы земли. Если же владелец земли получил ее до наступления 2013 года, и на руках у него нет межевого плана, то для определения своих границ ему придется привлечь кадастрового инженера, который и составит нужный документ.

Именно межевой план способен выявить захват чужой территории, так как при его составлении определяются не только границы, но и факт согласования владельцев смежных территорий.

Самовольный захват земли имеет место быть если отсутствует письменное или устное согласие владельца земли, дающее право иному лицу распоряжаться его землей или устанавливать на ней постройки.

ВНИМАНИЕ !!! В том случае, если соседи между собой оговорили пользование своих смежных участков, то ответственность за захват земли может не наступить даже в судебном порядке. К примеру, если сосед целых 10 лет, по устному согласию с другим своим соседом, использовал его огород, то при заведении судебного дела он будет обязан просто прекратить использование чужой земли, но никакой ответственности или наказаний за это он не понесет.

Какая ответственность предусмотрена

Захват чужой территории, согласно действующему законодательству влечет следующее:

• Получение письменного либо устного требования освободить земельный надел другого владельца;
• Получение претензии, в которой выдвинуто требование возместить убытки от упущенной выгоды владельца, в то время, пока его земля находилась в эксплуатации у нарушителя;
• Получение повестки в суд. В ходе судебных разбирательств нарушитель в принудительном порядке должен освободить землю, а также с него будут взысканы средства на устранение произведённых им нарушений. К примеру, могут взиматься деньги на снос незаконно построенного забора.

Для того чтобы суд занялся рассмотрением дела о самовольном захвате территории, необходимо подтвердить свое законное право на земельный надел. В том случае, если истец не может предоставить суду правоустанавливающие документы на землю, так как у него их нет (такое может случиться, если земля была получена по правилам, действующим еще в СССР, а архивы об распределении земель не были сохранены), то ему необходимо будет написать заявление с просьбой признать его права на собственность.

ВАЖНО !!! После того, как суд установит законные права на владение землей, истец должен обратиться в Росреестр для регистрации своей собственность по всем необходимым правилам.

После того, как владелец земли с уже имеющимися правоустанавливающими документами на землю, придет в суд для защиты своих прав от самовольного захвата территории иным лицом, нарушитель будет призван к административной и гражданской ответственности.

КоАП РФ, а именно его статья 7.1, устанавливает правила, по которым нарушитель будет привлечен к административной ответственности. При чем под санкции попадают не только лица, которые осознано произвели самовольный захват чужой территории, но и те, кто сделал это неосознанно. К примеру, арендатор земли, который вовремя не продлил договор аренды с владельцем также может быть подвергнут санкциям.

Комментарий к статье 7.1 КоАП РФ

1. Объект правонарушения — общественные отношения в сфере использования земель и охраны собственности. Предмет — земельные участки, которые согласно ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу (недвижимости). В свою очередь, ст. 261 ГК РФ содержит характеристики земельного участка как объекта права собственности. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Между тем такое определение не совсем точно. Дело в том, что не учтены положения ст. 261 ГК РФ — ничего не сказано о части воздушного пространства, располагающегося над поверхностью, занимаемой, например, многолетними насаждениями, или же о той части земли под поверхностью почвы, где могут залегать минералы. Более широкое определение содержится в Федеральном законе от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» <10> (далее — Закон о государственном земельном кадастре): земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Согласно ст. 40 ЗК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом <11>. Вместе с тем в соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <12> (далее — Закон о государственной регистрации) часть земельного участка (например, согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае, если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости.

——————————— <10> Федеральный закон от 2 января 2000 года «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582. <11> См. также: Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10. <12> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711.

2. Объективная сторона данного правонарушения состоит в совершении противоправных деяний, т.к. самовольное занятие земельного участка выражается в активных действиях по установлению фактического владения и пользования земельным участком, использованию земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

К правоустанавливающим документам на земельный участок относятся копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают предоставление земельного участка.

В этом отношении небезынтересным является следующий пример.

ООО обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Службе земельного кадастра по г. Казани о признании недействительным Постановления N 214 от 06.12.2002.

Решением первой инстанции заявление удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено.

Как следует из материалов дела, 05.12.2002 Службой земельного кадастра по г. Казани был составлен Протокол N 118 об использовании ООО земельного участка без правоустанавливающих документов.

На основании протокола Службой земельного кадастра по г. Казани 06.12.2002 было вынесено постановление о привлечении ООО к административной ответственности в соответствии со статьей 7.1 КоАП виде штрафа в размере 10 тыс. руб. за использование земельного участка без правоустанавливающих документов.

Арбитражный суд первой инстанции заявление ООО удовлетворил, придя к выводу, что согласно статье 46 ЗК РФ и статье 421 ГК РФ после истечения срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в удовлетворении заявления ООО отказал, установив, что материалы дела не содержат доказательств выполнения сторонами договора условий по регистрации. В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды земли со сроком действия более года подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды N 4235 от 25.10.2000 был установлен сторонами до 09.11.2002, следовательно, в силу указанной нормы ГК РФ договор подлежал государственной регистрации, однако отсутствие таковой указывает на его незаключенность.

При таких обстоятельствах использование ООО земельного участка площадью 0,483 га осуществлялось в нарушение требований земельного законодательства РФ <13>.

——————————— <13> Споры, связанные с применением земельного законодательства // Правосудие в Поволжье. N 1/2004.

3. Субъектами данного правонарушения могут быть граждане и юридические лица, самовольно занявшие земельный участок, не имеющие правоустанавливающих документов на земельный участок или совершившие иное нарушение земельного законодательства, а также должностные лица.

4. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла, что подтверждается следующим примером из судебной практики. Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Территориальному отделу Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по г. Казани Республики Татарстан о признания незаконным Постановления о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан заявленные требования удовлетворены, производство по делу прекращено.

Данное решение суд обосновал отсутствием в действиях заявителя умысла и вины в совершении административного правонарушения.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт по делу.

Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, проверив законность принятого по делу решения, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует, что в ходе проведения плановых проверок по использованию земель без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов в 2006 г. по городу Казани ответчиком установлено отсутствие документов на земельный участок, которым пользуется заявитель.

Ответчиком составлен акт и протокол об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.1 КоАП, и принято Постановление, в соответствии с которым заявитель признан виновным в совершении указанного административного правонарушения и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 2000 руб.

Арбитражный суд Республики Татарстан, признавая незаконным и отменяя Постановление, сделал вывод о том, что до выявления факта совершения административного правонарушения и возбуждения административного производства заявитель принимал меры для получения правоустанавливающих документов и в его действиях отсутствует вина в совершении административного правонарушения.

Кассационная инстанция выводы суда признает законными в силу статей 1.5, 2.1 КоАП.

Судом установлено, что заявителем со Службой земельного кадастра по г. Казани заключен договор об аренде земельного участка.

В Службу земельного кадастра по г. Казани индивидуальным предпринимателем было подано заявление о предоставлении земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, для заключения либо продления заключенного договора аренды.

Начальником Управления дан ответ, что до настоящего времени вопрос о предоставлении земельного участка не решен.

Таким образом, в действиях заявителя отсутствует вина в совершении административного правонарушения, так как им предприняты все зависящие от него меры по оформлению земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил решение Арбитражного суда Республики Татарстан оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

5. Кроме того, следует отметить, что КоАП предусматривает специальную ответственность за самовольное занятие земельных участков:

а) прибрежной защитной полосы, водоохранной зоны водного объекта (ч. 1 ст. 7.8 КоАП);

б) зоны (округа) санитарной охраны источника водоснабжения (ч. 2 ст. 7.8 КоАП);

в) лесного фонда или участка леса, не входящего в лесной фонд (ст. 7.9 КоАП).

Конкретные наказания за самозахват чужой территории

Независимо от того, частично либо полностью был осуществлен захват территории, принадлежащей другому владельцу, нарушитель обязан будет понести ответственность, предусмотренную законами РФ. Штраф за нелегальное использование чужой земли начисляется с учетом площади всего участка, а также стоимости, которая была указана в кадастровом паспорте. Кроме того, размер штрафа также зависит и от того, каким субъектом было произведен захват.

Так, по состоянию на 2021 год, сумма штрафа равна:

1. Для гражданских лиц— 1,5% от стоимости земли, указанной в кадастровом паспорте и 5 тысяч рублей.
2. Для должностных лиц— 2% от стоимости земли и 20 тысяч рублей.
3. Для юрлиц— от 2 до 3% от кадастровой цены и 100 тысяч рублей.

Стоит отметить, что индивидуальные предприниматели считаются не физическими лицами, а организациями, и поэтому штраф будет составлять ту же сумму, что и для юридических лиц.

Помимо штрафа нарушитель обязан будет вернуть захваченную землю в ее первоначальный вид. Такое правило действует в тех случаях, если на земле наглядно присутствуют какие-либо изменения. По решению суда виновник обязан устранить все строения, возведенные на чужой земле либо же пострадавшему лицу, будут переданы построенные объекты в виде компенсации.

Также в отдельных случаях нарушитель может привлекаться и к уголовной ответственности.

Такое может произойти если:

• самозахват напрямую связан с другим правонарушением;
• самозахват произошел в результате обмана или действий мошеннического вида;
• были не соблюдены правила, по которым нужно распоряжаться недвижимостью;

Как показывает судебная практика, дела, касающиеся самовольного захвата территории практически во всех случаях, решаются в пользу пострадавшей стороны. Кроме того, нарушитель привлекается не только к гражданской, административной, а даже иногда и к уголовной ответственности, но и при необходимости он по требованию пострадавшего обязан выплатить компенсацию.

Из судебной практики

Практика судов показывает, что подобные споры широко распространены. Причинами служат противоречия, существующие в разных близких отраслях права, расхождения в его понимании и недостаточная осведомленность участников данных споров.

Правонарушения, которые совершили юридические лица, рассматриваются органами земельного надзора (Росреестр, Росприроднадзор, Россельхознадзор).

Решение о привлечении к мерам ответственности подлежит обжалованию в суде. Для организаций предписывается обращение в Арбитражный суд, для должностных лиц – в суд общей юрисдикции. В суде доказывать обстоятельства, ставшие поводом для привлечения к ответственности, должен орган, который принял оспариваемое решение. В качестве аргументов используются факты (чаще всего, акт проверки и акт обмера), имеющие значение для решения дела.

Существенные изменения произошли в применении санкций в направлении их ужесточения и увеличения. Значительно возросла роль судов в принятии постановлений, касающихся административных правонарушений. Решение о взыскании штрафа за самоуправное отторжение надела земли принимается только судом. Изменения в социальной и экономической области привели к тому, что субъектами по обязанностям в земельных вопросах стали не только физические, но и юридические лица.

Незаконное присвоение надела земли является серьезным административным правонарушением. Обнаружение нарушений позволяет предъявить требования о приведении виновником территории к первоначальному виду, в срок, установленный судом, изъять имущество (движимое и недвижимое) в пользу пострадавшей юридической или физической особы.

Возможна ли законная регистрация самозахваченных земель

Судебная практика показывает, что в некоторых ситуациях, самозахваченные территории могут быть узаконены, тем не менее, нарушитель все равно не освобождается от административной ответственности, и обязан заплатить штраф. Прежде чем захватить, на первый взгляд никем незанятую территорию, нужно узнать кому она принадлежит (очень часто земли находятся в распоряжении лесного фонда). Для получения бесхозной земли в личную собственность необходимо обратиться с соответствующим заявлением к властям, которые, если пойдут на встречу, поставят землю на учет в муниципалитет и уже после сдадут ее в аренду.

Статья 7.9 КоАП РФ — Самовольное занятие лесных участков

В случае самовольного занятия земель, отнесенных к лесной зоне, либо эксплуатация таких земель в целях раскорчевывания, лесопереработки, размещения складов, строительной деятельности, устройства пашен и использование в прочих целях, при отсутствии разрешительной документации по землепользованию – грозит административной ответственностью в виде штрафа.

Размер штрафных санкций в этом случае:

• физическим лицам – 20000 – 50000 рублей;
• должностным лицам – 50000 – 100000 рублей;
• организациям – 200000 – 300000 рублей.