Можно ли вывести созаемщика из ипотечного договора: основные правила, условия банка

Роль созаемщика при проведении сделки

Это лицо несет солидарную ответственность в рамках ипотечного договора. Помимо этого, доход созаемщика также будет учитываться при расчете допустимой суммы займа. Если основной заемщик не сможет выполнять свои долговые обязательства в полном объеме, то они переходят на долю созаемщика.

Однако не стоит забывать о самом главном условии. Лица, которые несут с основным кредитором равные долговые обязательства, могут также претендовать на право собственности в приобретаемой квартире или доме.

Есть несколько причин для смены созаемщика в рамках ипотечного договора:

• На момент оформления договора участники сделки находились в дружеских отношениях, не было предпосылок для конфликтной ситуации. Однако со временем второй участник сделки решил улучшить свою материальное положение путем присвоения себе части ипотечного жилья.
• Сделка была оформлена людьми, которые состояли в официальном или гражданском браке. Однако потом они решают развестись и распределить долговые обязательства.

В такой ситуации заемщик не знает, кому будет принадлежать приобретённая недвижимость, и кто должен осуществлять ежемесячные платежи.

Имеет ли долю в квартире созаемщик по ипотеке

• В случае с супружескими парами, имущество можно разделить. Раздел может происходить мирным путем, заключив соответствующее соглашение у нотариуса, а может происходить и через судебные органы;
• По соглашению всех сторон кредитного договора. Важно понимать, что помимо заемщика и созаемщика существует кредитор (банк), который также должен фигурировать и являться участником соглашения;
• По соглашению заемщика и созаемщика. В первую очередь, следует попробовать все решить мирным путем и заключить договор, где все имущество будет поделено. Если же по-мирному разделить имущество не получается, раздел может происходить через суд.

• Не моложе 21 года и не старше 70. Созаемщик не может быть моложе 21, но вот верхний порог часто варьируется;
• Официальное трудоустройство. Стоит понимать, что созаемщиком может быть любой предприниматель;
• Созаемщик имеет доход, который дает возможность погасить ипотечный кредит самостоятельно, если это по каким-либо причинам не будет делать заемщик.

Смена созаемщика

При возникновении любых непонятных ситуаций относительно выполнения условий ипотечного договора необходимо обратиться в банк, где была заключена сделка. При себе необходимо иметь паспорт и оригинал ипотечного договора. Данный документ подробно излагает полный список прав и обязанностей каждого из участников сделки, а также регламентирует право их собственности.

Иногда возникают ситуации, когда между основным заемщиком и дополнительным участником случаются разногласия по вопросу имущественных прав на объект сделки, а также относительно темы разделения кредитных обязательств. В такой ситуации остается только единственный выход — вывести созаемщика из сделки. Эта процедура поможет избежать усугубления конфликта между сторонами.

После вывода дополнительного участника право собственности на объект недвижимости полностью переходит основному заемщику. При этом ответственность и кредитные обязательства в полном объеме ложатся на плечи основного участника ипотеки.

Однако не все знают особенности процедуры выведения созаемщика. Сразу стоит отметить, что этим вопросом должно заниматься финансовое учреждение, где был подписан ипотечный договор. Именно сюда необходимо принести заявление с просьбой о выводе одного из участников.

Существуют ли у созаемщика права на квартиру, оформленную по ипотеке

На протяжении 8 лет он исправно платил кредит, а сейчас он ипотечную квартиру решил до конца года продать. Официальное разрешение на продажу квартиры банк дал. Но помимо этого нужно получить разрешение на продажу квартиры от бывшей жены, которая выступала созаёмщиком, а она его не даёт. Условие – он должен отписать ей свою половину от той квартиры, которая уже поделена полностью (хочет получить вторую половину).

Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если договором между ними не предусмотрено иное.

Как отреагирует банк на вывод созаемщика

Подобное решение не будет воспринято банком с радостью. Данная процедура увеличивает риски кредитора. При одобрении такой операции уменьшится количество участников сделки, следовательно, сократится сумма общего дохода. Все это может привести к тому, что долговые обязательства не будут исполняться вовремя и в полном объеме.

Для получения одобрения от банка должна быть озвучена весомая причина:

• Бракоразводный процесс.
• Смена места жительства.
• Смерть созаемщика.
• Дополнительный участник не может исполнять долговые обязательства в прежнем объеме.

Только в таком случае банк может пойти навстречу заявителю.

Гарантом одобрительного решения может стать привлечение нового участника, который согласится взять на себя долговые обязательства. В большинстве случаев, такое решение увеличивает шансы на благополучный исход дела. Не стоит забывать, что новому участнику необходимо пройти процедуру проверки. Он должен полностью соответствовать всем озвученным требованиям со стороны кредитора:

• Наличие гражданства РФ.
• Возраст от 21 года до 75 лет.
• Наличие хорошей кредитной истории.
• Срок трудового стажа на текущем месте работы не менее 6 месяцев, период общего стажа от одного года.
• Должны быть предоставлены справки об уровне заработной платы и справка о занимаемой должности.

Однако не всегда получается найти человека, который готов поучаствовать в сделке и разделить кредитные обязательства. В таком случае основной участник сделки должен предоставить соответствующие документы. Они должны подтвердить у него такой уровень дохода, которого хватит для внесения ежемесячных платежей только собственными силами.

Важно! Заемщик может предоставить справку 2-НДФЛ, которая докажет, что уровень дохода за последнее время вырос. Это значит, что кредит может быть погашен без участия созаемщика.

Типовые причины отказа в переоформлении ипотеки на другое лицо

Причины, по которым банк может отказать соискателю в передаче долговых обязательств другому лицу:

• наличие судимости и административных правонарушений;
• испорченная кредитная история;
• большая финансовая нагрузка на семейный бюджет (на ипотечные выплаты уходит более 50% от общих доходов);
• плохая репутация у потенциального заемщика в соцсетях (вызывающие фото, сомнительного характера видео и прочее);
• непредоставление документов, подтверждающих стабильный доход и трудовую деятельность;
• неопрятная внешность и неподобающее поведение, отмеченные сотрудниками банка во время собеседования;
• низкий доход.

Наряду с типичными причинами отказа в переоформлении могут быть и другие. Сотрудники банка принимают во внимание место работы соискателя. Если фирма не внушает доверия и работает в убыток, то в перерегистрации ипотечного займа откажут. Под пристальное внимание попадают и родственники будущего должника.

Что делать при отказе в переоформлении

За банком остается право отказать действующему контрагенту в переоформлении жилищного займа на другого человека. В таком случае заемщик может продать ипотечное жилье, при условии согласия кредитора, и внести полученную сумму в счет погашения долга. Если же согласие не получено, остается только продолжать вносить платежи.

Альтернативным выходом может стать потребительский кредит, который потенциальный преемник оформит в другом банке. Эти деньги он переводит на счет собственника квартиры для досрочного погашения ссуды и аннулирования обременения.

Срок рассмотрения заявки

Официально банк имеет право рассматривать подобное заявление в течение 10 дней. Как только этот срок истечет, финансовое учреждение должно озвучить свое решение.

При получении отказа заявители пытаются доказать свою правоту в судебном порядке. Однако у судебной инстанции нет таких полномочий, чтобы обязать банк согласиться на подобную сделку. Главным аргументом может стать только весомое доказательство.

Не получится собственными силами вывести созаемщика из ипотечной сделки. В любом случае, предстоит обратиться в банк и написать заявление. Каждый подобный документ требует индивидуального рассмотрения. Поэтому заранее никто не сможет сказать, согласится ли банк на изменения условий сделки.

Риски созаемщика при участии в ипотечной сделке

Есть множество рисков, которые грозят дополнительному участнику:

• Не каждый гражданин знает права и обязанности созаемщика. Многие пытаются выручить близких людей и соглашаются выступить в роли дополнительных участников. Однако не все реально оценивают, что долговые обязательства ложатся на них. Ипотека оформляется на длительный срок, иногда он может достигать и 30 лет. Никто не может дать гарантии, что титульный заемщик сохранит свою материальную обеспеченность. В случае наступления чрезвычайных ситуаций банк снизит кредитный рейтинг для всех участников договора. Поэтому созаемщику не стоит надеяться на то, что банк смягчит или снизит требования, если с титульным заемщиком что-то случится.
• При заключении ипотечного договора доход дополнительного участника будет учитываться при расчете максимально допустимой суммы. Поэтому стоит рассчитывать на то, что в период действия ипотечного договора будет довольно трудно получить еще какой-нибудь потребительский кредит. В базе будет отображаться информация о том, что вы уже являетесь участником ипотечной сделки.
• Если созаемщик решает в качестве залога оставить личное имущество, то этот вариант может стать рискованным. В случае нарушения залоговых обязательств данное имущество может перейти в собственность банка. Поэтому стоит предварительно подумать о том, стоит ли подвергать себя такому риску.

На помощь в любой из этих ситуаций может прийти страховка. Однако она может не покрыть всех расходов. Оформление страхового договора также будет накладывать определенные затраты.

Вот о чем должен помнить дополнительный участник сделки:

• Заключенный договор наложит на участников долговые обязательства, которые будут длиться довольно продолжительное время.
• Любое нарушение условий договора может вызвать конфликтные ситуации не только с титульным заемщиком, но и с самим банком.

Какие права на квартиру имеет созаемщик по ипотеке

• степени ответственности (солидарная/субсидиарная);
• порядка несения обязательств по кредиту созаемщиком в случае неспособности основного заемщика нести свои обязательства;
• определения прав созаемщика на приобретаемую по ипотеке квартиру, в том числе если он не является супругом, либо является гражданским супругом.

Несмотря на то, что статус созаемщика, за небольшими исключениями, схож со статусом заемщика, это касается только условий кредитного правоотношения. Это важно, поскольку, становясь созаемщиком, многие часто рассматривают такую ситуацию как возможность безусловно претендовать на приобретаемую по ипотеке квартиру. На самом деле статус созаемщика сам по себе ничего подобного не предусматривает, за исключением ситуаций, когда квартира, приобретенная по ипотеке, сама по себе дает право претендовать на нее созаемщику. Например, супруг получает такое право не потому, что является созаемщиком, а потому, что квартира будет иметь статус совместно нажитого имущества. В то же время, выступая в статусе созаемщика, гражданский супруг, если отдельным договором сторон или при оформлении квартиры не предусмотрено иное, никаких прав на квартиру, приобретенную по ипотеке, иметь не будет. Аналогичное можно сказать и о всех других ситуациях, при которых право на квартиру (долю) требует наличия договора заемщика и созаемщика, а не может быть приобретено в силу закона, как в случае супружеских правоотношений.

Рекомендуем прочесть: Ходатайство Экспертиза Границ Земельного Участка

Примеры участия созаемщика в ипотечной сделке

Когда в рамках ипотечного договора указано участие сестры, ее кредитные обязательства могут перейти только ее близким родственникам. Их участие в сделке происходит исключительно на добровольной основе.

В случае смерти созаемщика предстоит подготовить справку из ЗАГС. В таком случае условия договора будут изменены без сложностей.

Проблемы могут возникнуть в том случае, если участие созаемщика было вызвано тем, что дохода титульного заемщика не хватало для закрытия долговых обязательств. В таком случае кредитор может выдвинуть такие условия:

• Повторно предоставить доказательства о том, что титульный заемщик имеет необходимый уровень дохода для внесения ежемесячных платежей.
• Привлечение к сделке дополнительного участника.

Иногда созаемщик решает самостоятельно отказаться от участия в сделке для того, чтобы оформить собственный кредит или ипотеку. Однако в такой ситуации могут появиться определенные трудности. Даже если основной заемщик сможет доказать свое достаточное материальное обеспечение, то договор не может быть расторгнут на добровольной основе. Вопрос решается только в судебном порядке. Суд довольно редко встает на сторону заемщиков, в большинстве случаев он поддерживает финансовое учреждение.

Важно! Можно рассчитывать на положительное решение банка о выводе созаемщика из договора, если остаток долга по ипотеке небольшой.

Права и обязанности

Права созаемщика по ипотеке:

Может ли созаемщик претендовать на долю в собственности приобретаемого жилья? Созаемщик – это полноправный участник ипотеки, он имеет права на долю в совместно приобретенной недвижимости. Свою долю созаемщик должен определить вместе с остальными заемщиками (человеком, который взял ипотеку, и остальными созаемщиками, если такие имеются). При этом если созаемщик отказывается выступать совладельцем приобретаемого жилья, банк не станет снимать с него ответственность по ипотеке. Человек может выступать как созаемщик даже по нескольким кредитам сразу, но вот на себя как на основного заемщика оформить кредит будет уже затруднительно.

Российским законодательством разрешено разделять совместный долг по ипотеке между заемщиком и созаемщиком. Это возможно в следующих случаях:

• В процессе раздела имущества разводящимися супругами. Такие вопросы решаются как с помощью обычного мирового соглашения, так и через суд.
• При согласии всех участников ипотечного договора – заемщика, всех созаемщиков и финансовой организации, в которой договор был заключен.
• Если заемщик и созаемщик пришли к единому мнению и самостоятельно определили права каждого на обремененное ипотекой жилье. Если же стороны к соглашению так и не пришли, эту проблему можно решить через суд.

Права созаемщика на приобретенную недвижимость зависят от:

• Зарегистрированного статуса жилья;
• Соглашением, договором или брачным договором, заключенным между заемщиком и созаемщиком. Такой документ может содержать множество аспектов о правах созаемщика на жилье: в каких случаях созаемщик может претендовать на жилье, границы его прав, обязанностей и ответственности и т.д.
• Обременением жилья по ипотеке, которое наложено банком.

Обязанности созаемщика:

Обязанности заемщика и созаемщика между собой равны. Это значит, что созаемщик не может отказаться выплачивать долг основного заемщика по ипотеке при любых обстоятельствах. Главная обязанность созаемщика состоит в том, чтобы полностью погасить ипотечный долг в том случае, если заемщик этого сделать не способен.

Как правило, кредитный договор содержит информацию о конкретных обязанностях и ответственности созаемщика перед банком. В этом документе может оговариваться, например, порядок погашения кредита – сначала может выплачивать долг созаемщик, а потом уже основной заемщик. Или может быть прописана равная ответственность должников – и они будут единовременно в равных долях расплачиваться по кредиту.

Поэтому основной рекомендацией при оформлении кого бы то ни было созаемщиком является следующее: отношения заемщика и созаемщика должны быть документально оформлены в том случае, если они не родственники. Многие банки даже рекомендуют молодым парам сначала заключить брак, а уже потом выступать в качестве заемщика и созаемщика – это поможет им избежать путаницы в любых финансовых конфликтах.

Созаемщик ипотеки: его права и обязанности подробно указаны в главном ипотечном документе. Почитайте договор ипотеки, образец Сбербанка вы найдете в нашем прошлом посте.

Что делать после одобрения вывода созаемщика из договора

В случае если суд встал на сторону заемщика, или банк самостоятельно одобрил подобное решение, можно поступить одним из представленных способов:

• Оформить новый договор, в рамках которого произойдет распределение обязательств между участниками. Потребуется внесение поправок и в текст закладной.
• Можно подписать новое соглашение, где будет обозначено привлечение новых участников.
• Сотрудник банка может предложить оформление дополнительного договора. Однако потребуется эту бумагу присоединить к основному пакету документов.

Любые корректировки в актуальные условия договора станут для банка дополнительными рисками. Поэтому заемщику предстоит набраться терпения, если он намерен сменить заемщика в ипотечном договоре. Потребуется привести аргументированные доказательства и достойные альтернативы для банка.