Особенности оформления ДДУ на квартиру в новостройке.

Что говорит закон по поводу самостоятельной регистрации

Начнем с того, что существует сам договор (ДДУ), в котором отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать документ. К договору прилагаются дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, оказываемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа как раз является той дополнительной услугой, которую оказывает застройщик дольщику.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются положениями закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП). В статье 16 ЗоЗПП говорится о том, что покупка одних товаров или услуг не может заставлять потребителя приобретать другие товары, услуги.

Другими словами, застройщик не может навязать дольщику услугу регистрации ДДУ (оформление недвижимости в собственность, равно как и прочие услуги), если он того не желает, дольщик имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.

Однако сегодня регистрация ДДУ застройщиком является общепринятой практикой, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят застройщику за регистрацию. В некоторых случаях дольщику действительно проще заплатить, чтобы за него все сделали, особенно, если ему никогда не приходилось заниматься подобными вопросами. Но чаще всего клиенты компаний-застройщиков просто не подозревают, что от услуги регистрации можно отказаться и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом деньги.

Готовый пакет документов

При наступлении даты получения сданных документов все участники ДДУ получают зарегистрированные бумаги, а именно:

• ДДУ с пометкой о зарегистрированном праве собственности;
• выписку из ЕГРН, которая заменила привычное свидетельство;
• оригиналы сданных документов.

Перед тем как забирать документы, нужно тщательно проверить все пункты. В случае ошибки заставить исполнителя переделать бумаги.

Если же ДДУ связан с ипотекой, то:

1. ДДУ имеет две отметки, одна о зарегистрированном праве собственности, вторая об имеющемся ограничении права;
2. Зарегистрированная закладная, которая выдаётся только представителю банка или же собственнику при наличии доверенности от кредитора;
3. Выписка ЕГРН с информацией об имеющихся правах и ограничениях.

Несмотря на схожесть итоговых документов при регистрации ДДУ с ипотекой и без неё, содержащаяся информация отличается значительно. Это отличие касается раздела с указанием права, которое при ипотеке указывается с ограничением.

Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле

Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы, стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.

Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности).

На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика), причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.

Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что. Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.

Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 350 рублей), ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет).

Положение дел с регистрацией ДДУ на современном рынке

Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять. Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими. Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу. Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.

Часто менеджеры застройщика настаивают на том, чтобы регистрацией договора занималась компания, если речь, все же, зашла об этом, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.). Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги.

Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше). Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность), то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю.

Как правило, менеджеры объясняют — чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы).

Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными. Однако немногие знают, что на самом деле застройщик может подать документы со своей стороны и без присутствия дольщика.

Самостоятельная регистрация ДДУ

Выход из сложившейся ситуации имеется. Перед дольщиком, который не хочет платить лишние деньги и может найти время на то, чтобы оформить регистрацию самостоятельно, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала необходимо сделать так, чтобы застройщик обеспечил возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем нужно просто передать набор документов в Росреестр.

«Уговариваем» застройщика

Сейчас мы приведем способ, который поможет дольщику отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение — договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам.

Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа). Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок), а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.

Теперь остается ждать результата в виде получения официального ответа от компании-застройщика. Есть два сценария развития событий – либо застройщик соглашается разорвать договор о дополнительных услугах либо отказывается это сделать (в письменной форме). В первом случае можно приступать к оплате и регистрации договора. Во втором случае нужно оплатить сумму, запрошенную застройщиком, брать официальный ответ застройщика, договор долевого участия и отправляться в суд с исковым заявлением. Письменный ответ послужит убедительным доказательством того, что застройщик нарушает закон и вымогает деньги за дополнительные услуги.

Если суд примет решение в пользу дольщика (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму договору, будет возвращена. При этом, обязательства по ДДУ застройщик будет обязан выполнить, поскольку причин для расторжения этого договора просто нет.

Госпошлина за регистрацию

Чтобы договор долевого участия успешно вступил в силу, его необходимо зарегистрировать. Этот процесс не является бесплатным, необходимо уплатить соответствующую госпошлину.

Размер пошлины регулярно меняется. На момент написания данного материала он составлял 300 рублей для физических лиц и 600 рублей для юридических лиц.

Из-за столь частых изменений, не будет лишним уточнить актуальную стоимость госпошлины на момент заключения вашего ДДУ.

Также имеется пошлина за регистрацию права собственности, которая уплачивается дольщиком из собственных средств и на текущий момент составляет 1000 рублей.

Подготавливаем документы

В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы), и отправиться регистрировать свой ДДУ.

Документы для регистрации понадобятся следующие:

• Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика. Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном;
• Договор о долевом участии. Документ необходимо предоставить в трех экземплярах (для дольщика, Росреестра и компании-застройщика), если договор дольщиков несколько, то должно быть соответствующее количество экземпляров;
• Заявление о регистрации, это должно быть заявление от дольщика и заявление от застройщика. В случае самостоятельной регистрации последний сам его предоставит в Росреестр;
• Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования;
• Документы по объекту недвижимости – план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и прочих параметров жилья. Документы составляются застройщиком и в момент подписания ДДУ согласовываются с дольщиком;
• Документ о согласии супруги (супруга) на проведение сделки, заверенный нотариально. Не потребуется если муж и жена являются участниками сделки.

В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный перечень может быть изменен, поэтому нужно уточнять его в Росреестре. При подаче документов нужно оплатить пошлину (до 350 р.), квитанцию предоставлять не нужно, просто в случае отсутствия информации об оплате на протяжении пяти дней (рабочих) Росреестр приостановит регистрацию и вернет пакет документов, не рассматривая.

Переуступка прав по ДДУ в новостройке.

Заключение ДДУ возможно, если квартира в новостройке приобретается непосредственно у застройщика. В случаях, когда продавцом выступает соинвестор или квартира покупается у третьего лица, заключается иной вид договора – уступка прав. Оформление переуступки ДДУ подразумевает передачу не квартиры, а обязанностей и прав, которые предусмотрены договором.

В процессе участвуют не две, а три стороны: продавец, подписавший ДДУ с застройщиком, покупатель и сама строительная компания. После заключения сделки, все возникающие вопросы покупатель решает с застройщиком.

Особенность договора переуступки прав в том, что права передаются задолго до момента сдачи объекта и возможности его эксплуатации. Передача прав возможна до получения акта приемки-передачи, но сделать это без участия организации застройщика невозможно. Если же договор ДДУ был заключен после оформления ипотеки, покупаемая квартира находится под обременением. В этом случае потребуется разрешения банка на заключение сделки.

Одной из особенностей цессии (договора переуступки) является то, что после замены одной из сторон (лица, являющегося покупателем недвижимости по ДДУ) условия начального договора не изменяются. Застройщик продолжает отвечать перед новым покупателем по тем же обязанностям, указанным в первичном договоре. В результате при расторжении такого договора покупатель сможет вернуть себе не цену, которая была заплачена им по договору переуступки прав. А первоначальную стоимость объекта, которая была оплачена при заключении ДДУ первым покупателем. Еще один нюанс – застройщик имеет право запрашивать процент за заключение подобной сделки – на законодательном уровне этот вопрос не урегулирован.

Переуступка прав по ДДУ может проводиться с физическими или с юридическими лицами. Заключившими ДДУ с застройщиком или получившими квартиры в счет оплаты работ либо услуг. К примеру, компания-застройщик может передавать часть квартир муниципальному образованию, предоставившему землю для строительства объекта.

Подаем документы и забираем зарегистрированный договор

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг), почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе).

Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки). По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Процедура регистрации

Она разбивается на несколько этапов, которые заключаются в следующем:

1. Подготовка полного пакета документов. Список может менять в зависимости от ситуации – наличии детей среди собственников, ипотечного кредита.
2. Оплата государственной пошлины. Ее необходимо оплатить до подачи заявления. В противном случае документы на рассмотрение не примут.
3. Подача заявления с пакетом документов. Сделать это можно несколькими способами – через Росреестр или МФЦ. При этом важно присутствие не только дольщика, но и представителя от застройщика. Выдается расписка в получении документов и назначается дата, когда можно их забрать.
4. Получение документов. Вместе с ними выдается выписка из ЕГРН, в которой фигурирует информация об объекте незавершенного строительства и правообладателе.

Документы можно направить по почте или в электронном виде. В случае с почтой направляются нотариально заверенные копии. Через интернет документы можно подать на сайте Росреестра или Госуслуг. Для отправки требуется электронно-цифровая подпись.