О корректности терминов
Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.
При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.
Какие права дает муниципальное жилье?
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.
Как сэкономить на проживании
- Попробуйте хаусситтинг. Фактически это переводится как «присмотр за домом». Хозяева уезжают в отпуск или в командировку, а дома остаются домашние животные. Чтобы присмотреть за квартирой, покормить животных и полить растения, хозяева бесплатно пускают в квартиру путешественников. Просят только оставить залог. Размер залога хозяин квартиры устанавливает по своему усмотрению. Это может быть и 2000 ₽, и 3000 ₽.
В Америке и Европе уже давно практикуется такой вид путешествий. В России хаусситтинг только набирает обороты, и для него пока нет отдельного сайта. Найти такие объявления можно на сайтах объявлений или на сайтах по предоставлению домашних услуг (форум pomogudarom.ru, Авито, You DO, uslugio.com). Правда, никто не называет это хаусситтингом, чаще всего пишут — «присмотрю за домом/дачей во время вашего отъезда».
- Попробуйте обмен домами. В России есть бесплатный сервис «ОбменДомами». Суть заключается в том, что люди обмениваются домами из разных городов на какой-то период и не платят за проживание. Летом там много объявлений от тех, кто хочет поменять столичную квартиру на домик у моря. Но есть и обратные варианты.
- Попробуйте поехать гостем. Это ещё один вариант бесплатного проживания, аналог хаусситтинга. Если люди не готовы обменяться домами одновременно, то одна сторона приглашает к себе домой в гости, а другая обещает, что тоже взамен пригласит к себе позже. Такие объявления тоже можно найти на сервисе «ОбменДомами».
- Если отдыхаете с детьми, выбирайте отели, где дети проживают бесплатно до 12–17 лет (такая услуга есть практически во всех крупных отелях, информация об этом находится на сайте отеля в условиях размещения либо в условиях программы лояльности. Также можно позвонить и уточнить у менеджера). Некоторые гостиницы ещё предоставляют бесплатный завтрак. Не берите проживание вместе с питанием. На еде можно сэкономить, если делать заказ готовых блюд через сервисы доставки. На первый заказ клиентам делают скидку или бесплатную доставку. Каждый раз регистрируйтесь в приложении с нового номера телефона (если едете большой семьёй или компанией) и получайте скидки. В совокупности такой отдых выйдет дешевле, чем бронь пансионата с трёхразовым питанием.
- Ищите сетевые гостиницы, где в будни проживание стоит дешевле, чем в выходные дни. Достаточно зайти на Booking.com, выбрать понравившийся отель, вбить даты проживания и сравнить, меняются ли цены в зависимости от будних и выходных дней. Чтобы не переплачивать, сделайте два бронирования в разных отелях: в будни — сетевой отель, а в выходные — гостиница попроще. Не оплачивайте сразу, забронируйте номер с возможностью бесплатной отмены и оплатой на месте. Если поездка сорвётся, вы не потеряете деньги за отель.
- Попробуйте поселиться в хижинах. Это маленькие уютные домики в лесу на двух-трёх человек. Они распространились после того, как стал популярен экотуризм. В таких домах есть всё необходимое: спальное место, кухня, санузел, душ. На придомовой территории можно готовить еду на мангале. Стоимость проживания в хижинах — от 2000 ₽ до 3000 ₽ за сутки, но они есть пока не в каждом городе. Найти варианты можно, набрав в поисковике «аренда хижин в лесу». У многих владельцев хижин есть свои сайты или страницы в Инстаграме.
Все ли так просто?
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Что если цена квартир при обмене не совпадает?
Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.
Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?
Возможен ли обмен жильем между городами?
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как происходит обмен квартиры на квартиру
Когда обмен равнозначный, процесс проведения сделки состоит из следующих шагов.
- Получить выписку из ЕГРН на оба объекта. Она подтверждает права собственности на жилье.
- Сделать ксерокопии лицевых счетов для подтверждения того факта, что в квартирах больше никто не зарегистрирован.
- Подготовить справки об отсутствии долгов по оплате коммуналки.
- Письменно подтвердить тот факт, что обмениваемые объекты подходят друг другу по определенным параметрам.
- Составить договор мены, указав в нем такие факторы: сведения об участниках, стоимость объектов, их подробное описание, сроки проведения сделки.
- Обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода прав собственности, предоставив уполномоченным лицам все запрашиваемые документы.
- Получить выписку из ЕГРН.
Обмен квартиры с доплатой на другую
Доплата со стороны одного из участников сделки может потребоваться в следующих обстоятельствах:
- один из объектов по площади меньше другого;
- один объект в городе, а второй – в селе;
- один объект находится в аварийном состоянии, а второй – в новостройке.
Сделки по трейд-ин тоже часто сопровождаются доплатой.
Сумма доплаты зависит от таких факторов:
- различие в состоянии квартир: ремонт, работа системы водоснабжения, газа, электроэнергии, а также сантехники;
- сумма средств, полученных с продажи и необходимых человеку для приобретения новой квартиры (чем меньше сумма, тем больше доплата);
- местонахождение жилья: если квартира расположена близко к детскому садику, школе, больнице и отличается развитой инфраструктурой, то его стоимость будет выше (по сравнению с объектами, построенными в неразвитых районах на окраине города).
Процесс обмена с доплатой аналогичен равнозначному обмену, но при этом в соглашении прописываются такие сведения:
- сумма доплаты;
- сроки осуществления доплаты;
- способ расчетов между участниками сделки.
Обмен ипотечной квартиры
Обмен ипотечной квартиры законодательством разрешается, однако на деле участники могут столкнуться со сложностями.
- Для обмена ипотечной квартиры необходимо получить письменное разрешение кредитора. При этом некоторые банки требуют или полного погашения ипотеки, или выплаченной части долга (стабильная оплата без просрочек в течение нескольких лет).
- При совершении обмена залогом становится приобретаемое жилье. Покупка должна быть одобрена кредитором, для чего необходимо обратиться к профессиональному оценщику и провести оценку жилья.
Сам процесс обмена ипотечного жилья состоит из следующих шагов:
- оформление двух соглашений – на продажу жилья (даже после отчуждения оно будет предметом залога) и на покупку новой квартиры;
- регистрация прав собственности на приобретаемое жилье, установление обременения на него;
- получение согласия от банка на снятие залога с прежней квартиры.
Обмен ипотечного жилья допустим исключительно через проведение купли-продажи.
Обмен неприватизированной квартиры
Если квартира принадлежит государству или муниципалитету, то обменять его допускается на жилье с таким же статусом. Обмен может быть равнозначным и с доплатой. Необходимо получить разрешение на проведение сделки со всех членов семьи.
Для обмена неприватизированного жилья следует получить разрешение от местных муниципальных органов, предоставив уполномоченным лицам такой пакет документации:
- заявление с просьбой выдать разрешение;
- договор соцнайма;
- договор обмены объектами;
- паспорт нанимателя;
- выписка из домовой книги;
- выписка, подтверждающая отсутствие долгов по коммуналке и проживанию;
- разрешение от сотрудников органов опеки (при наличии в семье недееспособных, детей);
- бумага о санитарно-техническом состоянии жилья;
- техпаспорт, справка об оценочной стоимости объекта (оформляется в БТИ);
- ксерокопии документации на квартиру, в которую наниматель планирует переехать;
- разрешение от членов семейства на проведение сделки, заверенное у сотрудника нотариального агентства.
Разрешение на проведение сделки необходимо получить даже от тех родных, которые временно отсутствуют в квартире.
Заявление рассматривается на протяжении 10 дней. В основном сотрудники муниципальных органов выносят положительные решения, но есть и основания для отказа – например, дом подлежит сносу или наниматель получил иск об аннулировании договора соцнайма.
Если наниматели проживают в разных районах города или в разных городах, то им потребуется обратиться в администрацию своего района или города. Далее каждый участник процедуры на новом месте оформит договор соцнайма с местными административными органами, после чего пропишется в новой квартире.
Преимущества обмена неприватизированного жилья:
- за проведение обмена квартир плата не взимается (но если дело дойдет до судебного разбирательства, расходы и издержки придется оплатить);
- нет риска лишиться прав на жилье, денежных средств;
- криминальные истории в такой сфере не случаются.
Однако есть и недостаток – найти подходящее неприватизированное жилье сложно, ведь только 20% жилья в России является собственностью государства/муниципалитета. Вероятность того, что взаимные требования нанимателей к состоянию жилья совпадут, крайне мала. По этой причине многие сначала оформляют такое жилье в частную собственность, после чего распоряжаются им по своему усмотрению – обменивают, продают.
Отказать в обмене личного жилья никто не вправе – есть только риск оспаривания сделки в будущем (к примеру, один из участников недееспособен). В ситуации с неприватизированным жильем причинами для отказа выступают неадекватные условия, запрет со стороны органов опеки, решение по выселению нанимателя в судебном порядке (или аннулирование договора соцнайма).
Как проходит обмен ипотечной квартиры
Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.
Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.
Альтернативная сделка: как это работает?
В чем преимущества альтернативной сделки?
Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.
Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.
Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.
Что собой представляет?
Откуда это пришло?
Это явление, то есть, обмен недвижимостью на время отпуска, существует уже более 50 лет в Америке и Европе. Сама же идея такого бюджетного отпуска принадлежит студентам, которым всегда интересно было путешествовать, а денежный вопрос всегда стоял остро.
Когда еще не было всемогущего интернета, объявления просто печатались в газетах. Ну, а с появлением всемирной паутины оно получило очень серьезный размах. Для России это относительно новый вид бюджетного отдыха.
Какие преимущества дает?
Преимущества, разумеется, серьезные.
- Этот способ отдыха позволяет существенно сэкономить свои финансы.
- Это уникальная возможность полного погружения в обычную жизнь и ритм другого города (или страны).
- Время пребывания не ограничивается сроком туристической путевки, можно самому определить нужный период.
- Появляются новые контакты, новые дружеские отношения, а это всегда приятно и полезно.
- Ощущение домашнего уюта вдали от своего собственного дома дорогого стоит.
Недостатки
Конечно, есть и свои «минусы», но их не так много:
- Свое путешествие нужно планировать заранее, чтобы подобрать подходящий вариант.
- Существует риск столкнуться с недобросовестным жильцом, ведь свое жилье нужно будет предоставлять незнакомым людям.
Где искать варианты?
Искать различные варианты обмена нужно на специальных веб-ресурсах. Наиболее популярные среди них следующие:
- HomeExchange.com – это удобный (англоязычный) ресурс, все предельно просто и открыто. Здесь предлагается обмен только в двухстороннем порядке, это означает, что перед тем, как выбирать для себя подходящий вариант жилья (в другой стране) необходимо зарегистрироваться и предложить сначала свое жилье (оставить свое объявление).
- ОбменДомами.ru – это русскоязычный крупный сервис, где возможно найти варианты не только отпуска по обмену, но и арендовать жилье у хозяев и даже предложения «приехать погостить».
- Сouchsurfing.com – русскоязычный сайт сообщества «Каучсерфинг» (диванный серфинг). Это один из самых удобных ресурсов, достаточно зайти, заполнить анкету и все. Клуб обмена гостеприимством работает отлично благодаря энтузиастам, готовым всегда помочь найти нужный вариант – где переночевать или погостить.
