Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Что говорит закон

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ гражданин вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом: продавать, менять, дарить. В последнем случае при реализации своих прав собственник обязан учитывать положения ст. 572 ГК РФ.

Дарение предполагает, что некоторое движимое или недвижимое имущество на безвозмездной основе и при наличии доброй воли предшествующего владельца передается новому собственнику. Если предполагается дарение квартиры, дома, таунхауса, то заключается договор, подтверждающий переход права собственности. На его основе в ЕГРН регистрируются изменения в титуле недвижимости.

Все описанное ранее возможно в одном случае — имущество принадлежит дарителю, на него не наложены обременения в пользу третьих лиц, например, банка.

Если же квартира или коттедж приобретались за кредитные деньги, договор еще не закрыт, необходимо внимательно изучить ФЗ «Об ипотеке» — Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019). В соответствии с п. 1 ст. 37 данного нормативного акта любое отчуждение залогового имущества возможно только при наличии согласия кредитора.

Пошаговая инструкция

1. Первым делом вам необходимо решить, кому именно вы хотите подарить квартиру.
2. Далее, изучите свой договор ипотечного кредитования. Если у него имеется разрешение на осуществление подобной сделки, то можете явиться в банк.
3. В офисе банка сотрудники проверят вашу кредитную историю, а также, выяснят вашу платежеспособность и иные документы, которые характеризуют вас как клиента (позвоните предварительно в банк, уточните куда и когда можно подойти с ваши вопросом).
4. Если данные, полученные о вас, отвечают необходимым требованиям, вы переходите к следующему шагу.
5. Банк должен выдать вам письменное разрешение о том, что не против того, чтобы вы произвели подобную сделку.
6. После этого вы можете оформлять договор дарения у нотариуса, или без заверения у такового.
7. Затем оформляете право собственности на человека, в отношении которого вы осуществили сделку.

Казалось бы, всё очень просто, однако данная сделка имеет ряд нюансов. Познакомимся с ними подробнее

Куда обращаться?

Для того, чтобы получить разъяснения о возможности или невозможности осуществления дарения, вам необходимо явиться в офис кредитной организации, которая выдавала вам ипотеку.

Очень важно, чтобы офис этой компании располагался в одном с вами регионе, а также желательно в городе, где вы получали ипотечное кредитование, где приобрели жилье. Именно там вам дадут все указания, откажут или разрешат сделку.

Какие документы понадобятся?

Для того, чтобы ваши предложения были рассмотрены, вы должны составить заявление на разрешение осуществления вами договора дарения, приобщить ксерокопию своего паспорта, копию договора ипотечного кредитования, документацию на квартиру, а также, проект договора дарения, который вы хотите составить.

Кроме того, могут понадобиться дополнительные документы, которые свидетельствуют о состоянии вашего ипотечного счета, и так далее.

.

.

Особенности оформления

Особенностью оформления данного договора является непосредственное участие банка. Договор нельзя оформить, пока нет разрешения от кредитной организации.

Договор дарения обязательно должен содержать тот факт, что недвижимость находится в залоге у банка, однако, в момент осуществления дарения, право на неё переходит от банка к новому собственнику. При этом, с дарителя не снимается обременение по осуществлению выплат в отношении кредитной организации.

Данное условие обязательно указывается в договоре, и без него невозможна регистрация прав собственности в Росреестре.

Сколько придется потратить?

Сделка дарения абсолютно бесплатна, но только если она происходит между близкими родственниками.

Однако, если сделка проводится между гражданами, которые являются друг другу посторонними людьми или дальними родственниками, то стороны обязаны платить 13% от суммы недвижимости.

В договоре прописывается, какая из сторон обязана уплатить данную сумму в виде налогов государству.

Кроме того, оформление новых прав собственности на новое лицо, подразумевает государственную пошлину в Росреестр в размере двух с половиной тысяч рублей.

Если вы прибегаете к услугам нотариуса, то они также является платными. А вот получение разрешения банка является бесплатной процедурой.

В какие сроки проходит сделка?

Сделка дарения осуществляется сразу же по факту получения вами разрешения от банка.

Как правило, и оформление в Росреестре займет одну рабочую неделю.

Рассмотрение банком вашего заявления на разрешение осуществления дарения может занять также от трех рабочих дней до одной недели, в зависимости от уровня загруженности кредитной организации.

В среднем, данная сделка может быть осуществлена в срок меньше одного месяца.

Кому разрешат подарить квартиру

Можно ли подарить дом в ипотеке? А квартиру? Для банка смена заемщика — процесс хлопотный. Дарение жилплощади, по которой еще не погашена задолженность, предполагает, что новому собственнику передаются не только квадратные метры, но и обязательства по кредиту. Ему предстоит в дальнейшем вносить ежемесячные платежи, оплачивать страховку и т. д.

Вероятность одобрения сделки повышается, если первоначальный заемщик выплатил более 50% от общей суммы по договору.

Соответственно, кандидатура получателя подлежит тщательному рассмотрению и изучению. Новый заемщик должен быть платежеспособным, укладываться в возрастные рамки, установленные конкретным кредитором. А от «старого» должника обязательно потребуют доказательства разумности и необходимости подобного перевода обязательств.

Если речь идет о наличии серьезной болезни, пригодятся выписка из медкарты, справка от профильного врача. При ухудшении материального положения — приказ об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ.

Важно! Если служба безопасности займодавца решит, что риски невозврата денежных средств повышаются при смене собственника, сделку запретят.

Ниже рассматривается отношение кредитных структур к разным категориям лиц — получателей квартиры.

Рекомендуемая статья: Какие документы нужны для ипотеки в Сбербанке

О том, Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия, подробно в другой статье.

Квартира переходит к несовершеннолетнему или родственнику

Можно ли подарить квартиру в ипотеке дочери или сыну? Вариант — маловероятный, если ему еще не исполнилось 18 лет. Он считается недееспособным, еще не имеет своего дохода в пределах, достаточных для погашения задолженности. В 99% случаев банк не даст согласие на смену собственника.

Не помогут заверения родителей, что они возьмут выплаты по кредиту на себя, или обращение в суд для признания получателя дееспособным. Банки страхуются от подобных рисков и в большинстве случаев прописывают в соглашении запрет на передачу имущества несовершеннолетнему.

Если же заемщик по разным причинам хочет, чтобы квартира или дом достались конкретному сыну/дочери/племяннику, он может составить завещание и заверить его у нотариуса. Данная процедура законодательно не запрещена.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику? Да, при условии, что он соответствует требованиям банка, платежеспособен, не достиг верхнего возрастного предела, установленного займодавцем, не имеет собственных кредитных обязательств.

Кредиторы не одобряют процедуру дарения недвижимости пожилым людям вне зависимости от степени родства. Считается, что из стабильного дохода — только пенсия, но ее не хватит на погашение задолженности. Исключение — предоставление дополнительного залога, поручителей или созаемщиков.

Получатель дара — супруг/супруга

В соответствии с действующим законодательством супруги автоматически становятся созаемщиками по Кредитному (ипотечному) договору и сособственниками приобретаемой недвижимости.

Важно! Банки настоятельно «рекомендуют» оформлять жилплощадь не в долевую, а в общую совместную собственность.

Случаев, когда супруг/супруга не включаются в список созаемщиков всего два:

• он/она не являются гражданами России. Некоторые банки отказываются от подобных ограничений и выдают кредиты резидентам РФ. Но большая часть кредиторов консервативна, не желая сотрудничать с теми, кто может в любой момент покинуть пределы страны и никогда сюда не вернуться;
• супруги заключили брачный договор, предусматривающий раздельное владение недвижимостью. В этом случае муж/жена не становятся созаемщиками и не могут претендовать на долю в купленной квартире.

Процесс дарения ипотечной квартиры супругу/супруге считается нецелесообразным и не практикуется. Изначально договор подразумевает общность владения, а значит, и ответственности. Возможны исключения, но в очень ограниченном количестве случаев, например:

• кредитный договор подписывался мужем/женой еще до вступления в брак;
• квартира приобретена в браке, но союз распался. Один из супругов хочет освободиться от ненужного ему имущества и передать его второму.

Рекомендуемая статья: Стоит ли оформлять заявку на Домклик-отзывы о ипотеке онлайн

Вне зависимости от причины передачи квадратных метров банк будет оценивать платежеспособность получателя с учетом всех действующих в кредитной организации требований и правил.

Дарение квартиры созаемщику

Созаемщики — особые люди в отношениях между залогодержателями и титульными заемщиками. Они в полной мере отвечают по долгам перед кредитором, но не всегда претендуют на квадратные метры. Можно ли подарить квартиру в ипотеке созаемщику (не мужу или жене)? Вопрос требует отдельного рассмотрения.

Отношения между основным должником и каждым созаемщиком регулируются дополнительными соглашениями. Например, ему выделяется доля в квартире в размере 25-30-40-50% при условии, что тот вносит на счет кредитора необходимую сумму. Если основной должник по разным причинам перестает платить по договору, банк автоматически переключает свое внимание на созаемщика. Ему не придется для этого даже обращаться в суд.

Перевод долга на созаемщика возможен (ситуация, когда им становится муж/жена, рассмотрена ранее). Например, основной должник хочет передать и обязательства, и имущество второму лицу, обозначенному в договоре, по состоянию здоровья, из-за невозможности в дальнейшем вносить платежи.

Важно! Вне зависимости от того, кому заемщик хочет подарить свое имущество, кредитор просчитает свои риски. Если по результатам анализа будет решено, что вероятность невозврата денег повышается, сделку запретят.

Чтобы займодавец отнесся к процедуре благосклонно, одариваемый должен иметь доход выше, чем у нынешнего плательщика. У него не должно быть долгов в банковских структурах и негативных записей в кредитной истории.

Можно ли взять ипотеку созаемщику и как увеличить шанс одобрения — подробно описано в другой статье на нашем сайте.

Какими законодательными актами регламентируется данная сделка?

Если вы не согласны с вышеуказанными нами правилами, которые подразумевают тот факт, что только от кредитной организации зависит возможность распоряжения ипотекой, в частности недвижимостью, то мы предлагаем вам ознакомиться с рядом нормативно-правовых актов.

Любое распоряжение, в том числе дарение недвижимости, взятой в ипотеку возможно только с разрешения кредитора, ввиду полномочий залогодержателя. Об этом говорит статья 37 Федерального закона номер 102. Этот закон, раскрывающий вопросы ипотеки регулирует процедуру передачи жилья в залог банку.

Если речь идет о правах, а также обременениях, которые накладываются и на ту, и на другую сторону, они прописаны в законе 122, который рассказывает о государственной регистрации прав на приобретенное имущества.

Если вам необходимо ознакомиться с вопросами залога, то желательно обратиться к Гражданскому кодексу, статье 329.

Неисполнение должником своих обязанностей, влечет за собой санкции в виде возврата недвижимости, что регулирует Гражданский кодекс, статья 334. Имея представление о законодательной базе, а значит, правовом подспорье данного вопроса, вы сможете четко понять, на что вы имеете право, а что не дозволено законом.

Какие документы понадобятся для оформления дарения

Чтобы подарить квартиру в ипотеке, в случае, когда кредитор дал свое разрешение, потребуются следующие документы:

• общегражданские паспорта дарителя и получателя;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи);
• технический паспорт на объект;
• согласие супруга/супруги, если недвижимость куплена в браке;
• выписка из домовой книги или справка из паспортного стола со сведениями о прописанных;
• справка из опеки, если затрагиваются права несовершеннолетних;
• документально подтвержденное разрешение кредитора.

Рекомендуемая статья: Как рассчитать ипотеку Газпромбанка на калькуляторе онлайн и подать заявку

Непосредственно в договоре дарения указываются:

• данные о дарителе, получателе и залогодержателе;
• ссылка на правоустанавливающие документы — основание владения;
• параметры объекта (этажность, площадь, количество комнат и т. д.) на основании технического и кадастрового паспортов;
• права и обязанности каждой из сторон по договору и ссылка на то, что имущество передается безвозмездно.

В договоре отдельным пунктом указывается, что получатель знает о том, что на квартиру или дом наложено обременение. Одариваемый соглашается с тем, что он принимает не только имущество, но и все обязательства, связанные с ним, в том числе долги по процентам, пеням и штрафам. Подписи под договором ставят даритель, получатель и представитель банка-кредитора.

Можно ли подарить долю квартиры в ипотеке? Будет ли процедура оформления отличаться? Если заемщик хочет передать родственнику или совершенно постороннему человеку не всю жилплощадь, а ее часть, также потребуется разрешение банка и составление трехстороннего договора.

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Особенности составления

Если заемщик получил письменное согласие банка на дарение ипотечного жилья, тогда стоит задуматься о составлении дарственной.

Документ оформляется в письменном виде, в тексте договора должна быть отражена следующая информация:

• данные о сторонах сделки: дарителя, одариваемого и кредитора (банка);
• информация о документах, на основании которых квартира является собственностью дарителя;
• документы на предмет сделки (техпаспорт и др.);
• информация о том, что квартира передается в дар на безвозмездных началах;
• права и обязанности сторон сделки (указать, что одариваемому переходит обязанность в выплате остатка долга по ипотеке);
• порядок передачи квартиры;
• информация о том, что передаваемое жилье находится в залоге у банка;
• подписи сторон (дарителя, одариваемого, ответственного сотрудника банка).

Дарственную необязательно заверять нотариально. Главное, чтобы договор был грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре.

Пройти процедуру регистрации дарственной нужно в течение 12 месяцев. Если не успеть в этот срок, тогда договор утратит свою юридическую силу.

Регистрация договора дарения ипотечной квартиры

Согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ дарственная должна быть оформлена в письменном виде и обязательно она должна пройти государственную регистрацию. Поэтому после подписания договора необходимо подать в Росреестр все необходимые документы.

В обязательном порядке следует предоставить ипотечный договор, где будет указана возможность передачи предмета договора другому лицу в качестве дарения. Также сотрудник Росреестра не примет документы от заявителя, если тот не предоставит письменное согласие банка на осуществление сделки.

Только при наличии этого документа, а также самого ипотечного договора можно зарегистрировать дарственную и в дальнейшем передать квартиру одаряемому.

Процедура оформления дарения

Чтобы подарить квартиру в ипотеке, придется пройти следующие этапы:

• получение согласия кредитора;
• сбор документов;
• составление дарственной с указанием всех важных моментов;
• подача документов в Росреестр для внесения изменений в регистрационные записи.

Важно! Перечень, приведенный выше, не является полным или исчерпывающим. Залогодержатель вправе затребовать дополнительные справки, например, чтобы проверить личность и платежеспособность получателя.

Можно ли подарить часть квартиры в ипотеке или жилплощадь полностью в обход банка? Что будет, если самостоятельно составить договор и подать документы на регистрацию?

В лучшем для заемщика случае — ничего. Регистратор проверит статус недвижимости и отклонит заявление из-за наличия обременений. В худшем информация будет передана залогодержателю. Последний имеет право:

• опротестовать сделку в судебном порядке;
• расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочной выплаты всей суммы;
• продать квартиру — вырученные деньги направляются на погашение задолженности.

Согласие банка

Важно перед составлением дарственной внимательно просмотреть свой ипотечный договор в поисках:

1. возможности подарить жилье без уведомления банка;
2. найти платежеспособного нового заемщика, чья кандидатура точно понравится;
3. убедить банк, чтобы тот сам рассматривал подобное решение как выгодное.

И желательно выбрать родственника, иначе одаряемому придется выплачивать 13% налога. Имеет значение и финансовое поведение дарителя – вовремя он вносит платежи, не допускает просрочек.