Обмен квартиры на новостройку — взаимозачет, рынок предложений в 2021 году

Вы хотите переехать в новостройку, и при этом у вас есть старая квартира. Традиционно, чтобы продать старую и купить новую нужно много времени и усилий: найти продавца, договориться с застройщиком. Из-за волокиты с продажей можно упустить квартиру мечты, а процесс растянется на год, а то и больше. А можно проще: по программе трейд-ин вы можете использовать старую квартиру для частичной или полной оплаты новой квартиры в режиме «одного» окна.

Рассказываем, в чем суть схемы, какие у нее особенности, достоинства, ограничения и риски.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир.

Как работает трейд-ин в недвижимости

На рынке эту схему часто называют «квартира в зачет», «взаимозачет», но по сути она таковой не является, нельзя провести прямые аналогии между trade-in и взаимозачетом.

Продажа квартир в новостройке по этой схеме — это не простой обмен старой квартиры на новую. Сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится — он не может просто принять старые метры в счет оплаты новых, и, чаще всего, не выкупает квартиру себе.

Застройщик под видом зачета предлагает вам продать через аффилированное агентство-партнера вашу старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой. Всё делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Технически схема трейд-ин — две сделки, которые проходят параллельно: продажа и покупка. Заключаются два договора:

1. договор на реализацию старой квартиры, в котором прописывается стоимость продажи и размер комиссии за оказанные услуги;
2. договор бронирования квартиры в новостройке, где за вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.

Вы можете сделать всё это и самостоятельно: найти собственника на старую квартиру, провести сделку и принести деньги застройщику. Но часто это неудобно: нужно тратить время и силы на поиски покупателя, искать и бронировать квартиру в новостройке и проверять все документы.

Для реализации жилья по схеме трейд-ин застройщик в большинстве случаев сотрудничает с аффилированными агентствами. Они оценят недвижимость и продадут ее в заранее согласованные сроки.

Бывают и редкие случаи классической схемы, когда старую квартиру выкупает непосредственно застройщик или агентство недвижимости и потом сбывает ее по своим каналам. Но это скорее исключения — традиционно застройщик специализируется на первичном жилье, для операций на вторичном рынке существуют агентства недвижимости.

Поменять старое жилье на новое. Как работает программа «Квартира в зачёт»

Но давайте разберемся, как этот обмен происходит и какие жилые комплексы готовы предложить такое решение.

Во-первых, квартира в зачет — это не совсем обмен. Застройщик выкупает вашу старую квартиру по рыночной цене, а сумма от покупки перечисляется на оплату новой недвижимости. А цена вашей старой квартиры, конечно же, может недотягивать до стоимости новой.

Во-вторых, такое решение очень упрощает жизнь собственнику. Не нужно самостоятельно продавать квартиру, ведь это может затянуться на многие месяцы.

В-третьих, у этого метода есть небольшой минус – это возможность приобрести квартиру не во всех жилых комплексах, также ваша старая квартира должна быть только в Минске или ближайшем пригороде.

Какие правовые органы и нормы регулируют процесс сдачи квартиры в зачет?

Официальный документ, регламентирующий процесс передачи старого жилья в зачет при покупке нового, выпущен 30 марта 2015 года Министерством архитектуры и строительства. Согласно документу собственник имеет право обратиться к застройщику с заявлением о принятии жилья в зачет. Застройщик проводит оценку старого имущества, но при этом имеет право отказать в принятии имущества собственника в зачет новой квартиры, никак не объясняя свой отказ.

Передача помещения осуществляется на основании договора, обязательными условиями которого являются предмет договора, сроки и условия передачи квартиры, стоимость старого жилья, права и обязанности сторон, порядок изменения, дополнения и расторжения договора.

Какие застройщики предлагают данную услугу?

Работать по системе «Квартира в зачёт» могут себе позволить только крупные застройщики. Рассмотрим, в каких жилых комплексах доступна эта программа.

Мегаполис Фото: Фото из открытых источников

Жилой комплекс «Мегаполис» рядом с метро Малиновка. В продаже представлены квартиры со свободной планировкой площадью от 44 до 109 кв.м. Удобное расположение, развитая инфраструктура — прекрасное дополнение к хорошей квартире на отличных условиях.

Жилой Комплекс «Олимпик Парк» Фото: Фото из открытых источников

Жилой Комплекс «Олимпик Парк» — квартал премиум-класса, расположен между заказником «Лебяжий» и водохранилищем Дрозды. В новом для Минска «зеленом» квартале можно выбрать квартиру на любой вкус: начиная с маленьких квартир (площадью 38 кв. метров) и заканчивая просторными пентхаусами (площадью 194-229 кв. метров).

Жилой комплекс «Браславский» Фото: Фото из открытых источников

Жилой комплекс «Браславский» также находится в одном из самых экологически чистых и престижных частей города – в микрорайоне Лебяжий. Этот комплекс уже представлен в более доступной ценовой категории. Квартиры площадью от 56 до 121 квадратного метра.

Жилой квартал «Пирс» Фото: Фото из открытых источников

Жилой квартал «Пирс», расположенный за городом в Молодеченском направлении Сегодня действует предложение по покупке квартир и таунхаусов площадью от 40 до 246 кв.м. Квартал предлагает европейскую архитектуру построек, помимо стандартной квартиры, новоселы получат возможность пожить в таунхаусах с высотой потолков 3,5 метра и отдельных коттеджах.

Каждый из этих вариантов можно приобрести с помощью .

Для каждой из квартир после быстрой проверки и оценки есть несколько вариантов сделки:

● Равнозначный обмен. Этот вариант доступен только тем покупателям, чья квартира полностью покроет стоимость новой.

● Передача своей недвижимости агентству в качестве первоначального взноса. Оставшуюся сумму можно погасить сразу или даже взять рассрочку.

● Реализация квартиры без ее выкупа застройщиком. Этот вариант для тех, кто не спешит с продажей. Квартира будет продаваться через агентство недвижимости.

Хоть этот вариант покупки квартиры и является новым, но достоинства, несомненно, есть. Мы рассмотрели отличные варианты современного жилья от застройщиков Минска в отличных районах с хорошей инфраструктурой. И есть возможность переехать из старой «хрущевки» в современный дом. При этом доплатив всего ничего, а в некоторых случаях — ничего больше. Это уникальная возможность, которая позволит многим людям улучшить свои жилищные условия на отличных условиях.

Материал подготовлен порталом Salere.by

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.

Первый шаг.

Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.

Второй шаг.

Агентство недвижимости от застройщика осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы обговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.

Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.

Третий шаг.

Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.

Четвертый шаг.

Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.

Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).

Пятый шаг.

Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шестой шаг.

После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.

При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.

Как проводится процедура обмена?

Заявка

Оставляете заявку на нашем сайте в специальной форме или по телефону.

Организация продаж

Найдём покупателя на вашу квартиру!

Просмотры

Организация просмотров для покупателя.

Предварительный договор

Официально задокументируем достигнутые Вами и покупателем договорённости.

Подбор новой недвижимости

Подберём новостройку для trade-in обмена в Москве или в области по вашему вкусу!

Оценки и проверка

Оценим все риски по выбранной недвижимости.

Сделка

Выступим гарантом соблюдения условий сделки.

Оплата

Организуем безопасные взаиморасчеты.

Вы заранее можете выбрать жильё в новостройке, а мы договоримся об его бронировании с застройщиком на период продажи вашей недвижимости.

Услуги высокого качества по доступным ценам

На что нужно обратить внимание

1. Старая квартира скорее всего будет продаваться со скидкой. Обычно устанавливаются две цены реализации квартиры: желаемая и для быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер дисконта чаще всего не превышает 15%, но может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом.
2. Квартиру могут не продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком и агентством.

Сделка может потребовать дополнительных расходов. Нужно будет заплатить комиссию агентству за продажу старой квартиры, сопровождение сделки. Но некоторые застройщики могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например, оплату комиссии агентству.Купить по программе трейд-ин можно только квартиру в новостройке.

Расчет: что дешевле – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году

После погашения долга квартира в новостройке обойдется в 6 571 102 рубля. Вторичка – 6 109 856 рублей. Итого – выгоднее покупать квартиру на вторичном рынке на 461 246 рублей. Это, если принимать во внимание только затраты на приобретение жилья. То есть дешевле купить в ипотеку квартиру на вторичке.

По истечению времени прогнозируемая цена жилья изменится. Проще говоря — реализовать их можно будет за другие объемы средств. Учитывая принятые входные данные, стоимость нвоостройки составит 4 254 799 рублей. Вторички – 3 887 430 рублей. Выгоднее приобрести новостройку на 367 369 рублей.

Если учитывать прогнозируемое изменение цен на рынке жилья, а также разницу в расходах при покупке квартиры в ипотеку в 2020 году, более выгодно в финансовом плане все же покупать вторичку. Она по итогу дешевле на 93 877 рублей.

В то же время эта сумма незначительная. Она составляет 2,4% от цены новостройки, и 2,6% — вторички. То есть сопоставимо с обязательными дополнительными расходами на некоторые услуги в процессе оформления займа.

Соответственно, при желании оформить в ипотеку вторичку или новостройку опираться стоит не на финансовую разницу этих долговых обязательств, а на другие параметры. В частности, личные приоритеты, касающиеся в принципе этих двух разных рынков жилья.

Официальные источники информации:

• Сайт ЦБ РФ — ссылка;
• Росстат — ссылка.

Об авторе

Дмитрий Сысоев — высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности «Менеджмент организации». Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка. Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО. Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций — информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. [email protected]

Эта статья полезная? ДаНет

Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам на почту

Требования к квартире для продажи

Схема трейд-ин работает, если старую квартиру легко продать. Требования к квартире можно узнать у конкретного застройщика, но обычно они стандартные у всех девелоперов:

• Квартира должна быть целиком, то есть не комната и не доля. Часто не подходят для трейд-ин и загородные дома.
• Квартира для продажи должна располагаться в том же городе, где приобретается новое жилье.
• Юридическая «чистота» квартиры: она должна находиться у вас в собственности; нежелательно, если одним из собственников является несовершеннолетний или же в прошлом было много собственников; на квартиру не должен быть наложен арест.
• Квартира имеет удобное месторасположение, так как это влияет на скорость продажи и размер скидки.
• В квартире сделан косметический ремонт — так агентству будет проще найти покупателя./li>
• Год постройки дома — не раньше 1960; дом не в аварийном состоянии, его износ не превышает 40%; перекрытия не деревянные; если были перепланировки, то они согласованы.
• Если у вас квартира в новостройке, а у застройщика есть программа трейд-ин, то легко получится сделать обмен, выбрав новую квартиру среди ЖК застройщика.

Проверят и определят, подходит ли квартира для продажи застройщик или агентство-партнер, когда будут оценивать ее.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

• Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
• Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
• Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
• Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
• Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
• Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
• Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
• Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
• Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Обратная сторона trade-in в недвижимости

У сделок по трейд-ин есть и минусы, ограничения и риски:

• Главный минус трейд-ин — потеря в стоимости продаваемой квартиры на дисконте и оплате всех комиссий. В среднем это от 5 до 20% от рыночной цены квартиры, а иногда этот процент может достигать и 30.
• Нужно где-то жить, если новая квартира еще на этапе строительства. Кроме того, может потребоваться ремонт, что еще дальше отодвинет новоселье.
• Поскольку старая квартира становится чужой собственностью, придется жить у родственников или временно снимать жилье, а это дополнительные расходы.
• Этот риск можно минимизировать, выбрав квартиру в новостройке на завершающей стадии строительства.
• Узкий выбор нового жилья. В схеме участвуют не все застройщики или не все жилые комплексы выбранного застройщика. И это может быть даже не каждая квартира в выбранном доме.
• Не все старые квартиры попадают под трейд-ин из-за предъявляемых к ним требований.
• Всегда есть риск, что строящийся дом перейдет в разряд долгостроев.
• Нет возможности передумать — деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика в качестве основного взноса за новую.
• Можно столкнуться с недобросовестными схемами, когда, например, агентство нашло покупателя на вашу квартиру, и вы подписали договор купли-продажи, а застройщик вдруг отказался продавать новую. Чтобы этого не произошло, тщательно выбирайте застройщика или агентство-партнера. Наши материалы о выборе квартиры в новостройке и выборе надежного агентства недвижимости могут вам помочь.

Суть схемы trade-in

Схему trade-in начали использовать на российском рынке недвижимости в конце «нулевых», когда спрос на новостройки значительно снизился из-за кризиса, и застройщикам нужно было привлечь внимание потенциальных клиентов. Некоторые строительные компании предлагают эту схему и сегодня.

В большинстве случаев покупка квартиры в новостройке по схеме «квартира в зачет» проходит так. Покупатель выбирает понравившуюся квартиру и бронирует ее. Для реализации старой квартиры на вторичном рынке застройщик, как правило, привлекает партнерское агентство недвижимости. Представитель агентства оценивает старую квартиру. Затем заключается договор долевого участия, в котором прописывается фиксированная цена квартиры в новостройке, покупатель вносит 15-20% от ее стоимости. Старая квартира выставляется на продажу, ее реализацией занимается агентство. На продажу квартиры застройщик, как правило, отводит от 3 до 6 месяцев. После продажи квартиры клиент доплачивает застройщику оставшуюся сумму. Если суммы, вырученной от покупки, окажется недостаточно, то можно воспользоваться ипотечным кредитом. После ввода объекта в эксплуатацию и получения ключей клиент может въезжать в новую квартиру.

Далеко не все строительные компании сейчас готовы продавать квартиры по схеме trade-in, поскольку застройщики больше заинтересованы в получении всей стоимости квартиры сразу, то есть в 100%-ной оплате или в ипотеке. Тем не менее, информация о том, что застройщик принимает квартиру «в зачет» есть на сайтах , «Строительный трест», «Отделстрой», «Ленстройтрест», «РосСтройИнвест», «Северный город» и других.

Памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин

• Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
• Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
• Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
• Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
• Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
• Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
• Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
• Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
• Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
• Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
• Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
• Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
• Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира. Он хочет продать ее и купить себе однокомнатную, чтобы меньше платить за коммунальные услуги. Логично, что двухкомнатная почти всегда дороже, чем однокомнатная. Человек заключает договор с застройщиком по описанной выше схеме. Старая квартира продается, вырученная сумма делится между застройщиком (на покупку однокомнатной), а остаток суммы передается клиенту.

Покупка квартиры с выкупом старого жилья

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как доказывает практика, застройщики всегда занижают цену старого жилья примерно на 20-30%, чтобы продать его как можно быстрее. Таким образом, те же 20-30% человек теряет.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира стоимостью 3 миллиона рублей. Он хочет купить себе однокомнатную за 2 миллиона в новостройке. Застройщик выкупает старое жилье на 30% дешевле – получается сумма в 2 миллиона 100 тысяч рублей. Как следствие, владелец нового жилья получает, помимо новой квартиры, еще 100 тысяч. А если бы он занимался продажей сам или действовал по представленной выше схеме с реализацией, то он сохранил бы себе не 100 тысяч рублей, а целый миллион.