Инструкция по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми и возможные риски

Защита прав несовершеннолетних детей распространяется на все сферы жизни.

Не достигшие совершеннолетия дети должны иметь дом, в котором они могут проживать на постоянной основе. По закону выписать ребенка в никуда не смогут ни родители, ни владельцы помещения. Исходя из этой нормы, многие опасаются регистрировать в своей жилплощади несовершеннолетних, полагая, что сам факт прописки дает им право на собственность или ее часть. Чтобы понять насколько это утверждение верно или ошибочно, следует изучить действующие законодательные акты более детально.

Место жительства детей

Детьми считаются все граждане, не достигшие 18 лет. Пересечение указанного возрастного рубежа символизирует переход во взрослую жизнь. Понятие совершеннолетие отнюдь не является просто термином. Ребенок, хотя и имеет обширные права, реализовать их самостоятельно в полном объеме не может. Связано это с ограниченной дееспособностью, которая обусловлена возрастом. Частичная самостоятельность в выборе действий наступает в момент достижения 14 лет. В этом возрасте граждане РФ получают паспорт, который наделяет их определенными полномочиями и снимает часть ограничений с дееспособности.

Говоря о месте жительства детей, следует выделить два этапа:

1. С рождения и до достижения 14 лет.
2. С 14 лет до 18-летнего возраста.

Вопросы проживания регулируются в каждом случае по-разному. Для определения места жительства в каждом периоде необходимо обращаться к нормам Гражданского и Семейного кодекса.

До 14 лет

Дети, не достигшие 14 лет, считаются полностью недееспособными. В статье 21 ГК РФ понятие дееспособность расшифровывается, как возможность лица самостоятельно принимать решения, реализовывать их и нести за них полную ответственность. В соответствии с этим ребенок не может решать, где ему жить, за него на данные вопросы отвечают взрослые. Судьбу несовершеннолетних в своих руках держат родители, а в случае их отсутствия опекуны или усыновители. Именно они выбирают место жительства и регистрируют ребенка.

Статья 20 ГК РФ регламентирует, что несовершеннолетние дети, не достигшие возраста 14 лет, могут проживать, а соответственно и быть зарегистрированы, только в том месте, где и их родители. Если мама и папа живут отдельно друг от друга, то вопрос решается соглашением между взрослыми или в судебном порядке.

После 14 лет

При наступлении 14-летнего возраста ребенку выдается паспорт, кроме того, устанавливается частичная дееспособность. Она отражается на возможности:

1. Принимать решения о совершении сделок.
2. Распоряжаться своими доходами.

Следует обратить внимание на то, что любое действие должно быть согласовано с родителями или опекунами и одобрено ими. Фактически подросток может выражать свое мнение и обосновывать его, но самостоятельно совершить то или иное действие ему все еще не под силу.

Именно с 14 лет несовершеннолетний может быть прописан отдельно от своих родителей. Самостоятельно выписаться с одного места и зарегистрироваться в другое он не сможет, да и сам процесс выбора остается за родителями.

При подаче заявления в территориальный центр МВД подросток обязательно должен заручиться согласием обоих родителей на совершение действа.

Находящихся под опекой

Опекуны несовершеннолетних наделены кругом обязанностей по отношению к детям, но при этом и родители, если они живы, также должны обеспечивать своих чад материально. Регистрация детей, находящихся под опекой может производиться несколькими путями:

1. Если у ребенка есть законное право на имущество родителей, и он там зарегистрирован по месту жительства, то опекуны могут его прописать у себя временно или поставить его на учет на постоянной основе. В обоих случаях права ребенка на квартиру сохраняются.
2. При отсутствии у лишенных родительских прав взрослых имущества несовершеннолетний получает регистрацию у опекунов, но при этом имущественные права регулируются особым образом.

Опекуны обеспечивают лишь временный уход за ребенком, пока он не станет совершеннолетним. Однако дети, воспитывающиеся в приемных семьях, по закону должны быть зарегистрированы по месту своего нахождения, а значит должны иметь как минимум временную прописку по данному адресу.

Законодательство о купле-продаже квартир с несовершеннолетними жильцами

Жилищный и Гражданский кодексы предусматривают разработку мер для защиты жилищных и имущественных интересов ребёнка. С этой целью существует ряд норм, в их числе:

• статья 20 ГК РФ — место жительства ребёнка;
• статьи 130, 131, 292 ГК РФ — переход прав на недвижимость;
• статьи 26, 28, 37 ГК РФ — права несовершеннолетнего;
• статья 27 ГК РФ — эмансипация;
• статья 60 СК РФ — имущество несовершеннолетнего (подопечного);
• статья 70 ЖК РФ — прописка ребёнка;
• статьи 19–20 Закона об опеке.

Существенную роль играют нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ о регистрации неправоспособного жильца в квартире, приобретённой на средства с сертификата «Материнский капитал», что предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.

Место жительства после развода родителей

Идеальной ситуацией как для государства, так и для людей считаются условия, при которых семья полная, а родители живут совместно в браке и воспитывают своих детей. Но к сожалению, союзы распадаются крайне часто, статистика разводов угрожающая и сохраняет тенденцию к постоянному росту показателей. При распаде семьи страдают в той или иной мере все ее члены, но острее всего это отражается на детях, особенно в тех случаях, когда оба родителя добросовестно исполняли свои обязанности. Желание воспитывать несовершеннолетних и дальше выражают не только матери, на сегодня немало примеров, когда именно отцы берут на себя опеку и растят детей. Но каждый случай уникальный и требует индивидуального подхода.

При разводе место жительства детей определяется исходя из следующих показателей:

1. Желания родителей и наличия между ними добровольного согласия.
2. Мнения детей, оно учитывается в любом случае, но принимается как официальное заявление, начиная с 10-летнего возраста.

Если самостоятельно бывшие супруги уладить данный вопрос не могут, то они обращаются в суд. Эта инстанция при принятии решения руководствуется наилучшими условиями, которые может обеспечить та или иная сторона для своих детей.

Ребенок прописан квартире но не собственник

Центры по контролю и профилактике заболеваний заявили, что не существует безопасного уровня воздействия и снижается его порог для действий до 5 микрограммов на децилитр, половина того, что было за два десятилетия до этого. Жители квартир несут ответственность за содержание и состояние района, непосредственно прилегающего к их квартире. Все подъезды, балконы, патио, приземления, коридоры и площадки должны быть очищены и оставлены чистыми и аккуратными. В этих местах нельзя хранить приборы, внутреннюю мебель, продукты питания, картонные коробки, ковер, матрасы, опасные химические вещества, мусор, вторсырья и инструменты.

Не удаляйте этот клип или не используйте его в качестве вешалки. Вы обязаны читать эти материалы и перерабатывать их. Накопление бумаги на вашем зажиме двери может указывать на необитаемую квартиру и может предложить кражу. Регулярно проверяйте ручку двери для вашей безопасности.

Регистрация в муниципальной квартире

Прописывать ребенка в муниципальной квартире можно в любой период его жизни, при наличии имеющихся официальных оснований.

Наиболее простым вариантом считается ситуация, когда один из родителей или оба супруга проживают в таком помещении и зарегистрированы там же. При рождении детей их регистрация производится по заявлению любого родителя. При этом нет необходимости спрашивать согласие других зарегистрированных жильцов или просить разрешение на прописку у местных органов власти. Если родители получили право на проживание в муниципальном жилье, уже имея детей, то несовершеннолетние регистрируются там, на основании обязательного проживания с мамой и папой.

Существует возможность прописать ребенка в муниципальную квартиру отдельно от его родителей. Она наступает после того как подростку исполнится 14 лет. Но следует учитывать, что стать жильцом в муниципальном помещении он сможет только в том случае, если там зарегистрированы его иные родственники, например, бабушка, либо с разрешения муниципалитета.

Основные права ребенка

Наличие регистрации в муниципальной квартире наделяет ребенка особыми привилегиями. Кроме того, за ним сохраняются основные конституционные права, такие как:

1. Обеспечение питанием.
2. Образование.
3. Охрану здоровье.
4. Медицинское обслуживание.
5. Отдых и развлечения.
6. Полноценный уровень жизни.
7. Свободу мысли.
8. Защиту своих интересов.

Кроме всего прочего, у детей есть и имущественные права. Статья №69 Жилищного кодекса указывает на то, что несовершеннолетние, которые проживают в помещениях по договору социального найма, имеют те же права, что и взрослые и являются владельцами данного имущества. Если родители добровольно выпишутся из такой квартиры вместе с детьми и зарегистрируются по другому адресу, то права не будут считаться нарушенными. А вот при желании иных жильцов или самого муниципалитета прервать договор найма с несовершеннолетними, не увенчаются успехом, потому что и суд и опека, прежде всего, будут блюсти интересы детей.

Пошаговая инструкция: как купить квартиру с прописанным несовершеннолетним

Если дети не выписаны из квартиры, меняются условия и алгоритм проведения сделки купли-продажи. В дело вступают новые существенные обстоятельства, которые нельзя оставлять без внимания.

Что делать, если среди членов семьи продавца есть несовершеннолетний

Выявить наличие жильца, не достигшего 18 лет и прописанного на приобретаемой жилплощади, можно следующим образом:

• со слов продавца:
• проверив запись в поквартирной книге;
• получив выписку из поквартирной книги.

В этом документе указываются фамилия, имя, отчество и дата рождения зарегистрированных лиц. Остаётся только посчитать, сколько сейчас жильцам лет.

Если в квартире, представленной к купле-продаже, прописан несовершеннолетний, нужно задать собственнику следующие вопросы:

• можно ли выписать детей до начала проведения сделки на другую жилплощадь;
• если нельзя — по какой причине;
• есть ли у матери или отца ребёнка принадлежащая им жилая недвижимость;
• если нет — какая жилплощадь у бабушек и дедушек;
• какие гарантии может дать продавец, что дети будут выписаны.

От полученных ответов зависит алгоритм проведения сделки и её целесообразность. Если вразумительных ответов собственник дать не может, от объекта лучше всего отказаться, пока не возникли проблемы с выпиской несовершеннолетних граждан.

Я лично считаю, что если ребёнок не является собственником, то лучше всего ему выписаться вместе с матерью из квартиры, которая предлагается для продажи. Это избавит обе стороны от лишней бумажной волокиты и прочих подозрений и неприятностей. Так будет спокойнее всем участникам. Есть и ещё одно преимущество предварительной выписки — большее число потенциальных покупателей, так как наличие детей может отпугнуть существенную часть людей, избегающих рисков.

Видео: прописка женщины с ребёнком

Какие документы должны быть представлены продавцом

Для заключения договора собственник квартиры представляет стандартный пакет документации, в который входят:

• правоустанавливающий документ;
• правоудостоверяющий документ;
• технический план квартиры;
• выписка из поквартирной книги;
• разрешение от органов опеки и попечительства (когда несовершеннолетний является собственником);
• кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста;
• если продавец состоит в законном браке, в котором приобреталась квартира, — согласие супруга на сделку;
• то же — если супруги развелись менее 3 лет назад, а раздела имущества не было;
• решение суда о разделе имущества при разводе продавца с супругом, если был раздел имущества;
• если продавец получил квартиру в наследство — отказ от права на квартиру от других сонаследников (по их числу);
• от совладельцев долевой собственности — согласия на сделку с отказом от преимущественного права покупки.

В вопросе разрешения от органов опеки часто возникает ошибка, которую допускают даже специалисты, наделённые юридическими полномочиями. Иногда они неправомерно требуют разрешение тогда, когда ребёнок лишь прописан и не владеет жилплощадью. Это в корне неверно: в статье 21 ФЗ № 48 такое указание дано лишь относительно несовершеннолетних собственников, от имени которых происходит сделка. На остальных недееспособных граждан такие нормы не распространяются.

Начиная с 2021 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным — нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится. После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего… На практике не всегда такие условия возможно выполнить. К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Мармелад-ка

https://www.detkityumen.ru/forum/thread/686676/

Как оформить договор купли-продажи

Продажа квартиры оформляется гражданско-правовым договором. Он составляется сторонами сделки. Если несовершеннолетний не является собственником объекта или его доли, то в предмет договора сведения о нём не вносятся, так же как и в другие положения.

Договор купли-продажи в целом составляется по стандартной форме

Я настоятельно рекомендую внести в положения ДКП дополнительные условия выписки матери с ребёнком, что даст существенную гарантию покупателю недвижимости. Для этого можно сформулировать соответствующие пункты:

• в положении об ответственности сторон;
• в положении о причинах расторжения договора.

Кроме этого, допустимо установить штрафные санкции за нарушение данных условий. Формулируя указанные пункты, лучше всего установить сроки выписки, чтобы при их нарушении новый владелец жилья смог обращаться в суд. Если же такие сроки не указаны, просрочка выписки может констатироваться как факт нарушения только через год после составления документа. При заключении ДКП нужно предвидеть все риски и нюансы, за которыми может последовать отказ родителей выписаться самим и снять с регистрационного учёта своих детей.

ДКП составляется в трёх экземплярах. Дальше всё будет зависеть от того, нужно ли обращаться к нотариусу. Если несовершеннолетний является собственником, это обязательно, если он только прописан — по желанию. Договор без нотариального удостоверения подписывается сторонами сделки, после чего регистрируется в Росреестре.

В нотариальную контору обращаются по месту расположения недвижимости с полным пакетом документов. Договор распечатывается, но не подписывается. Процедура его подписания должна проходить в присутствии нотариуса. Он удостоверится в том, что документ подписали надлежащие лица, являющиеся сторонами договора или представителями, действующими в их интересах. После этого он делает удостоверительную запись и ставит свою подпись, которую скрепляет печатью.

Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетний, ДКП удостоверяется нотариусом

Процедура регистрации сделки

После того как подписан договор, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре — в его информационный банк требуется внести сведения о переходе права собственности на квартиру.

Для проведения процедуры стороны обращаются в многофункциональный центр (МФЦ) с пакетом документации, в который входят:

• паспорта сторон;
• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы;
• ДКП в 3 экземплярах;
• согласие супруга (если жильё нажито совместно);
• разрешение от органов опеки и попечительства (если несовершеннолетний — собственник);
• доверенность, если документы подаёт поверенный.

Регистратор принимает пакет документации под расписку. Когда договор удостоверен нотариусом, регистрация бесплатна. При самостоятельном подписании договора пошлина составляет 2000 руб. Срок регистрации зависит от условий:

• 3 рабочих дня — если участники сделки приходят вместе и подают нотариальный договор;
• 10 дней — если они приходят вместе, но договор не удостоверялся у нотариуса;
• месяц — когда покупатель и продавец подали документы каждый в своё время.

После регистрации выдаются удостоверенные экземпляры договоров для покупателя и продавца — по одному каждому. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой удостоверено перешедшее к нему право собственности на недвижимость.

Право на приватизацию жилья

Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в муниципальной квартире, имеет право принять участие в приватизационном процессе, открытом по отношению к этому помещению. Сам факт наличия прописки уже вносит ребенка в список приватизирующих лиц. Хотя он не потеряет данного права и после того как достигнет 18 лет, главным условием является наличие регистрации в помещении.

Для проведения приватизации необходимо согласие всех жильцов, за несовершеннолетних соглашение подписывается родителем. У самого ребенка нет никаких обязанностей по оформлению документации, но сразу после проведения приватизации у него появляется собственная доля в имуществе. Ею можно будет распоряжаться после 18 лет или раньше, если разрешение на это дадут родители и органы опеки. Несовершеннолетнего нельзя исключить из совладельцев, его права преимущественны и по своей силе равны взрослым жильцам муниципальной квартиры.

Какие права имеет собственник и человек прописанный в квартире

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Регистрация в приватизированной квартире

Право собственности имуществом и регистрация в жилом помещении – это абсолютно разные понятия. Одно не вытекает из другого как обязательная мера. Не достигший совершеннолетия гражданин может быть прописан в приватизированной квартире на двух условиях:

1. Как родственник владельца, например, сын или дочь.
2. Как постороннее лицо.

Независимо от исходных условий регистрация в частной жилплощади не влечет за собой наделением правом собственности.

Обсуждая вопрос регистрации несовершеннолетних в приватизированном имуществе, не стоит забывать и то, кто именно является владельцем помещения. По закону РФ встать на учет можно в любую жилплощадь, при условии, что сам владелец не против таких действий. Особенностями приватизированных квартир является факт отсутствия необходимости испрашивать разрешение у иных жильцов или органов местной власти. Касается это не только детей, но и взрослых. Если собственник принял решение зарегистрировать родителей с их отпрысками, то препятствовать ему никто не вправе.

Права ребенка на жилье

Зарегистрированный в приватизированной квартире несовершеннолетний имеет право пользоваться имуществом наравне с остальными членами семьи. В остальном его привилегии определяются по совокупности имеющихся факторов:

1. Если не достигший совершеннолетия человек прописан в квартире своих родителей, но не имеет права собственности, то претендовать на имущество он сможет только после их смерти, на правах наследника.
2. Регистрация в квартире собственника, который не является отцом или матерью отпрыска, никаких имущественных претензий со стороны несовершеннолетнего жильца быть не может.

Владелец жилплощади имеет право настаивать на выписке взрослых вместе со своими чадами в любое время, при условии, что он не является родителем последних. Бывшие супруги после развода могут инициировать снятие с регистрационного учета второй половины. При этом ребенок выписывается только в том случае, если бывшая жена или муж предоставляет ему иное место жительства.

Может ли претендовать на долю

Несмотря на обширную защиту прав несовершеннолетних законодательные нормы в имущественных вопросах еще далеки от совершенства. При разделе собственности между супругами дети зачастую не учитываются, а доли им не выделяются.

Получить законную часть в квартире не достигший совершеннолетия отпрыск сможет, только если:

1. Он участвовал в приватизации.
2. Предъявляет наследственные права после смерти одного из родителей.

В остальных случаях получить какую-то часть жилья, будучи в недееспособном возрасте, довольно сложно.

Особенности сделки, если несовершеннолетний является собственником квартиры или доли

Если несовершеннолетний является собственником жилья, процедура проведения сделки усложняется и зависит от его возраста. В любом случае на сделку распространяются базовые требования:

1. Ответственными лицами при заключении сделки являются законные представители. Уполномоченные представители могут привлекаться только по доверенности от законных представителей.
2. Органы опеки и попечительства обязательно предоставляют разрешение на продажу, без которого сделка считается незаконной и не подлежит регистрации в Росреестре (ст. 20, 21 ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве»).
3. ДКП обязательно удостоверяется нотариально (ст. 163 ГК РФ).

Когда собственник ещё не получил гражданский паспорт и не достиг 14 лет, в его интересах действуют законные представители. Они самостоятельно или с помощью риелтора организовывают просмотры объекта, подают объявления для поиска покупателей и назначают приемлемую цену. Заключение и регистрация договора тоже проводятся ими.

При условии получения юным собственником гражданского паспорта — от 14 лет до совершеннолетия или эмансипации — он может участвовать в сделке сам. Тогда процедура проводится по следующим правилам:

1. Несовершеннолетний продавец участвует в поиске покупателя, показах объекта и полностью информируется взрослыми о целях продажи жилья. Если он не желает продавать свою квартиру или долю, то заставлять его провести сделку недопустимо.
2. При составлении ДКП юный собственник вносится в договор как его сторона — он выступает продавцом.
3. В предмет договора вносятся сведения о собственнике, а не о законном представителе, который действует в его интересах, и указываются его паспортные данные.
4. Подросток самостоятельно подписывает договор и другую документацию по сделке.
5. Законный представитель присутствует при заключении договора и рядом с подписью юного собственника ставит своё резюме, в котором указывается гарантия правоспособности подписи несовершеннолетнего.
6. То же происходит при передаче документации на регистрацию сделки: рядом с подписью несовершеннолетнего ставится удостоверительная подпись уполномоченного взрослого. Она вносится формулировкой: «подпись Продавца (Ф. И. О.) удостоверяю».

Собственник, получивший паспорт, вправе выражать своё отношение к купле-продаже квартиры, даже если ему не исполнилось 18 лет

Одобрение сделки органами опеки и попечительства нужно для того, чтобы соблюдались интересы ребёнка. Законные представители должны обосновать перед опекой, что действуют, руководствуясь интересами несовершеннолетнего, и распоряжаются недвижимостью так, как будет лучше для ребёнка — владельца квартиры или доли. Перед заключением сделки они получают от органов опеки разрешение на её проведение, а после отчитываются о вырученных за квартиру средствах. Особенно пристрастно к такой ситуации относятся, когда несовершеннолетний находится на попечении, а попечитель не является владельцем квартиры (жильё принадлежит подростку).

Органы опеки и попечительства обращают особое внимание на финансовую сторону вопроса. Они не идут навстречу сделкам купли-продажи, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма, полученная по сделке.

Однако по некоторым отзывам всё не так просто, и иногда опека не даёт разрешение на продажу единственного жилья, оформленного на детей, если у родителей нет другой жилой недвижимости.

Мы продали и купили осенью 2021 г. с детскими долями, в новой квартире выделили пропорционально стоимости! А не только площади. Если единственное жильё в собственности у детей, то деньги на счёт не разрешат положить. Единственное, может, если вы переезжаете в другой регион. Но и то не факт.

Домина

https://www.detkityumen.ru/forum/thread/686676/

В этом случае покупателю следует быть настороже, ведь от добросовестности законного представителя ребёнка зависит весь успех сделки. А малейшее нарушение требований органов опеки поставит продажу квартиры под удар.