Бесплатная консультация юриста!
Процесс передачи права собственности на объекты недвижимого имущества в непременном порядке должен быть запротоколирован в госреестре. Это дает определенную степень надежности. Если необходимо будет подтвердить, что жилое или нежилое имущество (например, квартира, дом или даже общежитие) принадлежит именно вам, то при помощи других способов доказать свою правоту будет весьма проблематично.
Отметка о госрегистрации является практически единственной бумагой, которая способна подтвердить переход права собственности на недвижимое имущество к конкретному человеку.
Что по этому поводу говорит законодательство
Если же человек должным образом еще не успел задокументировать факт передачи недвижимого имущества в собственность, то никаких спорных ситуаций не возникнет до тех пор, пока он просто наслаждается объектом, который теперь находится в его руках. Однако если человек начнет активно пользоваться недвижимостью, которая фактически принадлежит ему, но это не закреплено на законодательном уровне, то у него могут возникнуть конфликтные ситуации с представителями закона.
Дело в том, что нормативные акты нашей страны говорят о том, что гражданин не имеет права на заключение каких-либо соглашений, если факт того, что данное имущество принадлежит ему, не закреплен на законодательном уровне. В противном случае гражданин попросту не сможет распоряжаться своим имуществом в полной мере. А все сделки, которые он совершит в течение всего времени отсутствия соответствующей регистрации, не будут иметь юридической силы, и назвать их законными нельзя будет никак.
Чтобы иметь возможность, например, предоставлять имущество в аренду или даже продать его, необходимо предъявить соответствующее свидетельство. Как правило, такое требование выдвигают все граждане, которые желают заключить какую-либо сделку с собственником недвижимого имущества. Если же собственник этого сделать не может или отказывается, то к нему теряется всяческое доверие со стороны его потенциального контрагента.
Поэтому можно точно сказать, что момент перехода права собственности должен быть документально оформлен по всем нормам и стандартам закона. Это требование в принудительном порядке выдвигает закон. Причина такой необходимости состоит в том, чтобы граждане, которые запланируют подобный момент деловых отношений с собственником имущества, были уверены, что он владеет данной собственностью на законных основаниях. Следовательно, все заключенные сделки будут тщательно охраняться законом с позиции соблюдения всех прав и обязательств обеих сторон.
Помимо этого, государственное свидетельство на конкретный вид недвижимого объекта будет подтверждать, что все операции со стороны владельца правомочны. Данный документ обеспечивает защиту того человека, которому данная собственность переходит в полное и безоговорочное владение.
Внимание: переход… права собственности
Просто – не значит хорошо
Зачастую, чтобы не упустить выгодного покупателя, менеджеры и руководители подписывают наспех составленные договоры. Как правило, они далеки от канонов, установленных Гражданским кодексом. В этом нет ничего страшного, ведь принцип свободы договора вполне допускает вольное изложение.
Однако первоначальный замысел таких договоров, в частности – в какой момент нужно списать с баланса отгруженный товар или закрыть незавершенку, порой недоступен не только простому бухгалтеру, но и опытному юристу. Как следствие, возникают и ошибки в учете договоров, и проблемы с налоговиками.
Чтобы максимально упростить отношения, многие фирмы не заключают письменные договоры, а отпускают или принимают товар только на основании накладных. То есть заключают устное соглашение, что разрешено статьей 158 Гражданского кодекса.
Устный договор может выглядеть так: покупатель перечисляет вам деньги на основании прайс-листа. В этом случае для подтверждения реализации достаточно обычной накладной (ТОРГ-12), товарно-транспортной или железнодорожной.
Как говорится в статье 158 Гражданского кодекса, в таком случае из поведения сторон явствует их «воля совершить сделку». Правда, по другой статье, 162-й, заключив договор устно, ваша фирма в случае спора лишается права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.
Накладная всего лишь один из товаросопроводительных документов и не определяет предмет договора или его условия. Она оформляется при исполнении множества гражданско-правовых договоров, которые предусматривают различные цели для передачи товаров.
Так, по договору купли-продажи товары передаются продавцом третьим лицам в собственность, по договору комиссии – для продажи третьим лицам, и право собственности к посреднику не переходит. По договору хранения накладная также оформляется на ответственное хранение без перехода права собственности. Кроме того, по накладной товары могут передаваться по договорам товарного кредита, в залог и т. п.
То есть на основании только одной накладной нельзя судить о характере сделки. Кроме того, накладную, как правило, подписывают те, кто уполномочен на получение (передачу) товара, а не на подписание договоров. То есть сама по себе, в отсутствие письменного договора или платежки на оплату, дата накладной не может быть принята за момент перехода права собственности.
Письменно – не всегда сложно
Для того чтобы сделка считалась оформленной в письменной форме, совсем не обязательно составлять документ, в заголовке которого написано, например, «Договор купли-продажи».
Письменное оформление сделки может быть очень похоже на устное заключение договора: покупатель перечисляет вам деньги на основании выставленного счета. Дело в том, что в отличие от прайс-листа и накладной счет, как правило, подписывает руководитель, уполномоченный на заключение договоров.
Кроме того, счет фактически содержит все существенные условия договоров, упомянутые в пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса. Это прежде всего предмет и условия договора, то есть наименование, номенклатура, количество и цена товара.
В счете также указывают стоимость доставки или условие о самовывозе, условия оплаты и проч. Все это вполне позволяет считать счет равносильным предложению заключить договор (оферте), а его оплату – подтверждением оферты.
Заметим, что статья 434 Гражданского кодекса допускает и обмен документами через почтовую, телеграфную, телефонную, электронную или иную связь. Главное требование – возможность достоверно установить, от кого получен документ.
Однако не только в выставленном счете, но и в тексте коммерческого предложения, которое тоже может считаться офертой, вы не найдете упоминания о моменте перехода права собственности.
В этом случае нужно применять общее правило: право собственности возникает с момента передачи товара. «Если товар должен доставить продавец, переход права собственности происходит в момент вручения товара покупателю в месте назначения, – поясняет Марина Пархачева, генеральный директор Консалтинговой группы «Экон-Профи» (www.econ-profi.ru). – В случае самовывоза право собственности переходит тоже в момент вручения товара покупателю или перевозчику, но уже в месте нахождения поставщика».
Переходы бывают разные
Бухгалтеры, которые имеют дело с зарубежными контрактами, наверняка знакомы с терминологией международных правил ИНКОТЕРМС (их можно посмотреть в интернете по адресу www.ilexim.ru/info/inkoterms/). Но эти правила определяют в первую очередь момент перехода рисков потери и повреждения товаров, а также обязательства нести расходы, связанные с товаром: по его доставке, страховке и проч. А вот момент перехода собственности они не устанавливают. И об этом нужно помнить.
Дело в том, что с переходом права собственности автоматически переходят и риски, но не наоборот. То есть переход рисков еще не означает перехода права собственности.
Для ваших зарубежных партнеров это, может, и неважно, но обязательно заинтересует налогового инспектора. Поэтому если во внешнеэкономическом договоре не установить момент перехода права собственности, то в будущем могут возникнуть большие проблемы.
«При определенных обстоятельствах право собственности на товары во внешнетоговых сделках может возникнуть в момент передачи товара грузоперевозчику (транспортной компании), – добавляет Алексей Богомолов, старший менеджер по налогообложению (www.gtrus.ru). – В этом случае не забудьте включить в расчет по налогу на имущество за 2003 год стоимость импортных товаров в пути».
Напомним, что с 1 января 2004 года налогом на имущество облагаются только основные средства.
Безграничная фантазия
Хуже всего, когда момент перехода права собственности специально не указан в договоре. Пример – распространенное сегодня соглашение, по которому одна фирма передает другой товар «на реализацию». В таком договоре намеренно замаскирован момент перехода права собственности. Из него неясно, переходит ли товар к покупателю или же он продает «чужой» товар по поручению собственника.
По мнению Алексея Богомолова, если продавец соглашается с тем, что покупатель может продать товар до перехода права собственности, то его вообще можно квалифицировать как комиссионера. Ведь именно посредники реализуют товары, не принадлежащие им на праве собственности.
Кроме того, при «расплывчатом» моменте перехода права собственности, возникают проблемы с зачетом НДС по транспортным расходам. Его нельзя поставить к вычету до тех пор, пока товары не будут приняты к учету.
Оценка подобного договора представляет сложность даже для профессионального юриста. «Невозможно себе представить, какое решение в этой ситуации примет рядовой бухгалтер. Он может истолковать договор так, как ему покажется наиболее оптимальным с точки зрения налогообложения или самым простым с точки зрения бухучета», – отмечает Марина Пархачева и советует использовать не фантазию, а возможности, которые предоставляет гражданское законодательство. Например, при составлении договора момент перехода права собственности можно «отложить», связав его с наступлением какого-то конкретного случая. Такое право нам дает статья 491 Гражданского кодекса. В этом случае фактическая передача товара уже не имеет значения. Право собственности до наступления указанного в договоре события останется за продавцом.
Неуловимые моменты
«Вне зависимости от того, по какому методу определения выручки вы работаете, существует незыблемое правило: если нет объекта налогообложения – не возникает и обязанности налог платить», – подчеркивает Марина Пархачева. Особенно важно это для фирм, которые начисляют НДС «по отгрузке».
К сожалению, хотя к словам Марины Пархачевой и присоединяется большинство практикующих юристов, однако налоговые инспекторы вовсе не считают это правило незыблемым. По их глубокому убеждению, момент реализации не всегда совпадает с моментом перехода права собственности (подробнее об этой проблеме читайте на стр. 76).
Свою уверенность они черпают из статьи 167 Налогового кодекса. Слово «отгрузка», которая в этой статье приравнена к реализации, налоговики понимают как… физическую передачу товара независимо от момента перехода права собственности.
Как контраргумент юристы предлагают фирмам использовать положения статьи 38 Налогового кодекса, в которой говорится, что обязанность заплатить налог возникает одновременно с объектом налогообложения. Однако многие полагают, что арбитраж вполне может решить, что статьи 38 и 167 Налогового кодекса абсолютно равнозначны, а значит, исход дела будет зависеть только от внутреннего убеждения судьи.
Можно уповать на логику и здравый смысл. Но пока по этому вопросу нет единого мнения в арбитражной практике, лучше поступить так, как требуют налоговики. Тем более что заплатить НДС рано или поздно придется. Другое дело, если «нарушение» уже зафиксировано в акте налоговой проверки. В этом случае можно попытаться доказать абсурдность требований инспекторов в суде.
Анна БУДНЕВИЧ
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА
Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера. Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов. Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.
Подключить бератор
Как проходит госрегистрация
Любой гражданин по закону нашей страны имеет право передавать свое имущество во владение другому человеку. Государственная регистрация была учреждена в России в конце прошлого века и действует до тех пор, пока ей на смену не придет какой-либо другой закон, который впоследствии будет регламентировать подобные правоотношения.
Период, в течение которого необходимо регистрировать право собственности на другого человека, не предусмотрен. То есть четких временных рамок, чтобы задокументировать факт передачи имущества, наше законодательство не устанавливает. Однако гражданин, который передает собственность в распоряжение другому человеку, должен обосновать свои действия рядом причин. Так как впоследствии необходимо исключить перемещение прав от выбранного субъекта другому. Если право на распоряжение данной собственностью передано в руки конкретному человеку, нельзя будет на ту же собственность оформить, например, акт дарения или включить его в завещание.
Документация для госрегистрации
Документы для регистрации для перехода права собственности должны быть надлежащим образом оформлены и предоставлены полным пакетом. Сотруднику необходимо предъявить следующие документы и их копии по перечню:
- обращения, которые подписаны как собственником, так и гражданином, который получает недвижимое имущество в свое владение;
- документы, удостоверяющие личности обеих сторон (паспорта);
- квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины;
- документ, который подтверждает, что собственник действительно полноправно владеет объектом и уполномочен им распоряжаться по своему усмотрению;
- договор о передаче недвижимого и нереализованного имущества другому гражданину, в котором прописаны права и обязательства обеих сторон, а также указаны некоторые нюансы на случай форс-мажорных обстоятельств и пр.;
- акт о приеме-передаче объекта недвижимого имущества.
Последние два вида документации необходимо сделать в трех экземплярах и подать вместе с остальными документами в местное отделение Росреестра.
Уплата госпошлины
Размер госпошлин регламентируется Налоговым кодексом Российской Федерации (гл. 25.3), его можно посмотреть заранее в любом открытом источнике. Однако рекомендуется на месте уточнить у специалиста, какую точно сумму и в какой пропорции участники сделки должны уплатить.
Законодательство постоянно претерпевает изменения, в связи с чем привычный размер стандартной госпошлины за ту или иную процедуру может изменяться.
С марта 2013 года была отменена необходимость государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости, соответственно, пошлина в этом случае взимается только за регистрацию перехода права собственности.
Квитанцию об оплате пошлины заявитель предоставляет, если сам сочтет нужным. Закон не требует включения данного документа в общий пакет (п. 7 ст. 18 закона №218-ФЗ).
Государственная пошлина
Государством предусмотрена оплата государственной пошлины по соглашению передачи прав на владение и распоряжение недвижимостью составляет 2 тыс. рублей. В том случае, если в уже имеющуюся запись в государственном реестре необходимо внести некоторые корректировки, то стоимость подобной услуги будет составлять от 350 рублей до 1 тыс. рублей, в зависимости от того, что именно требуется изменить. При желании одна из сторон может оформить рассрочку. Однако с тем, будете ли вы платить всю сумму или по частям, нужно определиться заранее, так как перед подачей документа вам нужно будет именно выплатить госпошлину.
Однако существуют категории граждан, которые имеют право не совершать платеж в качестве государственной пошлины при совершении такого типа сделок. К ним относятся граждане, находящиеся на государственной службе, а также представители Центрального банка и граждане, относящиеся к разряду малоимущих.
Если же произошла переплата, то разницу плательщику возвращают, однако сделать это можно только в том случае, если государственная регистрация была успешно пройдена и выдано свидетельство. В противном случае сумма, выплаченная в качестве государственной пошлины, полностью сгорает.
Иные суммы госпошлины, так как в вопросе, сколько платить, не всегда имеется определенность:
- Регистрация прав на обладание недвижимостью: 2 тыс. руб.
- Прекращение прав на недвижимое имущество (дом, земля, импортную недвижимость или даже автомобиль, коммерческие здания): 500 руб.
- Регистрация права долевой собственности: 500 руб. с каждого.
Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество
С юридической точки зрения понятия «владелец» и «собственник» недвижимости не являются синонимами. Получивший объект по правовому основанию гражданин считается его владельцем, а документы называются правоустанавливающими. К ним относятся договоры и соглашения:
- приватизации жилого помещения, дающие право на получение от государства гражданину жилья единожды;
- купли-продажи или мены при приобретении жилья на вторичном рынке;
- дарения при получении подарка от дарителя;
- долевого участия в строительстве при планировании покупки жилья на первичном рынке;
- об ипотеке;
- о разделе материальных ценностей, находящихся в совместном распоряжении, чаще всего при расторжении брака между супругами;
- решение судебной инстанции о разделе имущественных активов.
Вышеуказанная документация – основополагающая для превращения владельца в собственника. Право собственности на недвижимое имущество возникает на основании выписки из ЕГРН, называемой правоподтверждающим документом.
Отсутствие регистрации прав собственности накладывает запрет на совершение всех юридически значимых сделок, включая отчуждение, сдачу в имущественный наём или аренду и передачу в качестве объекта залога при оформлении займов и кредитов.
Подтверждающая документация на недвижимость
Как только все необходимые проверки были проведены, новому собственнику выдается соответствующее свидетельство. Оно является государственным подтверждением того, что процедура регистрации были успешно пройдена, а все необходимые записи были внесены в госреестр.
Документ, подтверждающий, что новый собственник имеет полное основание распоряжаться переданным ему объектом (в том числе и служебным) — выписка из ЕГРП о существовании зарегистрированного права. Данный документ можно свободно заказать в том органе, где непосредственно проходил процесс регистрации. Однако нужно иметь основания, которыми могут выступать, например, договор с предыдущим собственником о передаче жилого имущества либо же акт дарения или право наследования. Эти моменты предусмотрены налоговым кодексом.
Сложные ситуации
На практике нередко возникают ситуации, когда собственник при передаче собственности другому человеку уклоняется от регистрации имущества. В данном случае до тех пор, пока не будет соответствующей записи в государственном реестре, сделка не может быть совершена. Получателю необходимо либо требовать от собственника прохождения регистрации либо вообще отказаться от сделки.
Если же собственник, продающий недвижимый объект, оказался ликвидирован, то гражданин, приобретающий собственность, может потребовать регистрации ее через судебное разбирательство либо же обратиться в соответствующий орган с просьбой о регистрации данного имущества.
Когда человек совершает договор купли-продажи, например, земельного участка или более мелкого товара (гаража, автомобиля, квартиры), то покупатель, в первую очередь, должен интересоваться у продавца не о стоимости объекта, как это обычно происходит. Первоначально огромное значение имеет наличие записи в Росреестре о том, что этот человек на законных основаниях владеет этим имуществом. В противном случае необходимо будет обременить его походом в МФЦ либо же расторгнуть договор, иначе могут возникнуть серьезные конфликты.
Если же дело касается какой-то вещи, то перевозчику необходимо будет поставить эту вещь получателю прав на нее, то есть передать на владение либо же отдать в специальный центр на хранение до момента регистрации права распоряжения ею.
Если предприятие реорганизовалось до того, как действующий закон вступил в силу, то оно имеет право сохранить право собственности и при этом не уплачивать государству госпошлину.
Самые простые способы переоформления собственности
Если квартира имеет низкую рыночную стоимость (менее 1 миллиона) или принадлежит собственнику не менее пяти лет, то её отчуждение не облагается налогом. В этом случае можно спокойно оформлять договор купли-продажи, поскольку такая сделка не заинтересует налоговые органы.
Это важно знать: Признание права собственности при банкротстве застройщика
Однако самым надёжным и быстрым всё же является договор дарения. Его могут обжаловать родственники, чьи права наследования пострадали от сделки, но при соблюдении всех юридических процедур объявить договор незаконным или ничтожным будет сложно.
Сроки перехода прав по договорам дарения и продажи одинаковы, поскольку зависят только от услуг нотариуса и оформления документов в органах госрегистрации. Однако договор дарения не только дешевле, но и безопасней.
Куда обращаться?
После прохождения процедуры подписания договоров у нотариуса участники сделки должны сразу же обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Это территориальные подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.
Документы можно подать в МФЦ, где их проверят, примут к рассмотрению, передадут в нужную организацию. В назначенный срок право на недвижимость перейдёт к новому владельцу. Свидетельство собственности следует получать в том органе, куда подавали документы.
Если к поданным документам возникли претензии, то в переходе права будет отказано. Тогда придётся начинать всё с начала.
Сроки перехода прав на недвижимость
Поскольку в законах нет нормативов, определяющих разницу в процедурах перехода прав на недвижимость по признаку родства, то переоформление квартиры в собственность родственника происходит на общих основаниях. В договорах купли-продажи или дарения не предусмотрен пункт о родственных отношениях, потому что это не имеет никакого процессуального значения.
Степень родства имеет значение только при взимании налогов и наследовании по закону. Единственным обстоятельством, ускоряющим процесс перехода прав, является степень доверия сторон сделки.
