Согласно законодательству, в частности, закону о кооперации, ЖСК является объединением лиц, деятельность которых заключается в строительстве дома. Каждое лицо, являющееся пайщиком, получает жилплощадь в виде квартиры. Кооперативное жилье переходит в собственность только при выполнении всех требований, в том числе полноценном внесении паевых средств. Оформление права собственности необходимо для самостоятельного распоряжения своим имуществом.
Процесс имеет несколько нюансов, которые отличают его от аналогичных процедур с другими объектами недвижимости.
Что такое кооперативная квартира
Для любых действий с имуществом необходима госрегистрация. Примером может служить продажа недвижимости в жилом кооперативе. Кооперативной квартирой считают объект недвижимости, который находится в доме, построенном с помощью объединения ряда лиц с выделением жилплощади. При выполнении всех обязательств и условий, человек считается собственником. Необходимые условия:
- членство в кооперативе;
- использование жилья;
- полноценная выплата паев;
- отсутствие нарушений, которые привели к исключению из кооператива.
Важно! Права на недвижимость у лица есть даже без государственной регистрации, например, если кооперация существовала еще со времен СССР. Но проведение различных операций с жильем по законодательству требует наличия определенных документов, в том числе и регистрации собственности. Это связано с тем, что для проведения определенных процедур, в частности раздела или продажи, потребуется вывести ее в свое личное пользование из кооператива.
Основание владения основано на наличии членства в кооперативе жилищного типа. Право в полном объеме человек получает только после выплаты паевого взноса целиком, то есть госрегистрация необходима для фактического правоподтверждения, которое и потребуется при различных процессах, связанных с жильем.
Получается, что корпоративное жилье считают объектом, который строится совместными усилиями на вложенные средства пайщиков, являющихся членами кооперации.
Основания для прекращения членства в ЖК
Жилищным кодексом предусмотрены ситуации, когда прекращается членство в жилищном кооперативе. Прежде всего, совместную деятельность членов кооператива может нарушить ликвидация самого жилищного кооператива или входящего в него юридического лица. Каждый собственник кооперативного жилого фонда имеет право добровольно – на основании заявления – выйти из ЖК. Заявление рассматривается на общем собрании с целью определения дальнейшей судьбы кооперативного жилья. После смерти владельца квартиры, являющегося членом ЖК, права на наследование жилого фонда передаются наследникам согласно очереди наследования. Получить наследственную долю может даже наследник, живший раздельно с наследодателем, в случае согласия других владельцев квартиры. Устав предусматривает вступление наследников в члены жилищного кооператива на основании решения, принятого общим собранием членов ЖК.
Порядок выселения из кооперативных домов
Общее собрание правомочно вывести из состава кооператива собственника, грубо нарушающего свои обязанности и правила совместного проживания, предусмотренные уставом ЖК. С момента принятия общим собранием решения о выселении, право пользования квартирой исключенным из кооператива прекращается. Он и его члены семьи обязаны, согласно юридической обязанности, выехать из ранее принадлежащего им жилья в последующие два месяца, о чем ему вручается соответствующее уведомление. Пайщику должен быть выплачен размер его взноса за квартиру в полном размере. Общее собрание пайщиков может своим решением оставить право пользования освободившейся квартирой родственникам исключенного дольщика.
В случае несогласия исключенного пайщика с решением собрания, его устного или письменного отказа, кооператив вправе обратиться в суд с иском о выселении данного лица и членов его семьи. Другое жилое помещение нарушителям закона после удовлетворения иска и выселения не предоставляется.
Особенности покупки и продажи кооперативной квартиры
У кооперативного жилья есть ряд особенностей, которые проявляются при купле или продаже. Нюансы:
- основным актом правоустанавливающего характера является специальная справка, в которой зафиксирована полная выплата пая. Эту бумагу получают у председателя или бухгалтера кооперации. Справка имеет указание, что человек имеет право собственности;
- потребуется свидетельство о праве собственности и выписка ЕГРП;
- выписка оформляется после письменного обращения в Росреестр, а свидетельств больше не выдают, но выданные имеют полноценную юридическую силу;
- договор должен быть составлен верно и не иметь неприемлемых условий;
- отсутствие долгов ЖКХ, в том числе перед самим ЖСК. Это может подтвердить справка от бухгалтера.
Перед продажей продавец должен не только оформить все акты, но и выписать лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади.
Читать так же: Закон о геодезии и картографии в 2021 году
Расходы, налоги
Первый платеж, который нужно будет совершить еще на стадии оформления – оплата госпошлины. По состоянию на 2021 год (исходя из пп.2, п.1, ст.333.33 НК РФ), сумма составляет 2000 рублей на каждого человека-собственника. Эти деньги нужно вносить всего один раз.
Пример: Если в кооперативе состоит всего 1 член семьи, то ему нужно заплатить ровно 2000 рублей. А если участников, проживающих в одном помещении, несколько, например 3, то общая сумма платежа повышается до 2000*3=6000 рублей.
Далее, если техпаспорт по каким-то причинам еще не оформлен, нужно будет это сделать. Данная процедура также платная. Цена: от 1000 рублей и выше, но редко больше 3000 рублей. И уже после оформления права собственности ежегодно нужно будет оплачивать налог на недвижимость. Конкретные цифры зависят от региона проживания. Обычно это что-то около 2% от инвентаризационной стоимости недвижимости (она зачастую в разы меньше, чем рыночная).
Пример: Предположим, что инвентаризационная стоимость квартиры составляет 1 миллион рублей. Таким образом, 2% от суммы – это 20 тысяч рублей. Именно столько придется платить ежегодно.
Права собственника кооперативной квартиры
После выплаты положенных средств и получения недвижимости лицо получает ряд прав. Среди них:
- возможность использования помещения и его назначения в рамках пожеланий;
- передача объекта в пользование другому лицу на основе безвозмездного пользования, договора найма или аренды;
- право на обмен жилья с другим членом кооператива, если оба согласны.
Стоит учесть, что права собственника ограничены уставом кооператива, а также его регламентом.
При регистрации своих законных прав и получения правоподтверждающих актов возможно производить различные операции, связанные с дарением, продажей или разделом жилья. Но такие процедуры специфичны, поэтому требуют обязательного наличия выписок с Росреестра.
Любые вопросы, которые не могут быть решены в рамках мирового соглашения, можно оспорить через судебную систему. Особенно часты такие случаи при наследовании или разводе. Для последнего варианта необходимо, чтобы жилье было приобретено в период брака.
Можно ли приватизировать кооперативную квартиру
Приватизация относится к государственному жилому фонду, который используется гражданами на основе найма, в том числе социального.
Кооперативный объект изначально является собственностью ЖК, что не позволяет проводить приватизацию. Еще одним отличием считают то, что госфонд позволяет прописывать и разделять доли всем проживающим, а квартира кооперативного типа является собственностью пайщика после внесения всех средств.
Юридической собственностью объект будет считаться только на этапе строительства. При этом, все объекты хозяйственного и придомового типа, а также территория, будет общей собственностью всех пайщиков в лице кооперации граждан или юрлиц.
Получается, что приватизация не нужна, так как право собственности получают с помощью других процессов.
Приватизация – определение
Найти четкое понятие можно в посвященном процедуре Законе № 1541-1, действующем с 4 июля 1991 года. Приватизировать, или перевести в собственность, квартиру может наниматель жилого помещения, проживающий в квартире с разрешения настоящего владельца. В качестве последнего обычно выступает муниципальное образование или государство.
Отличие приватизации от приобретения кооперативной квартиры
Рассматриваемое понятие к кооперативным квартирам не совсем применимо. Разобраться, как перевести в собственность кооперативную квартиру и нужно ли проводить приватизацию, помогут следующие нормативные акты:
- Закон № 1541-1;
- Жилищный кодекс РФ;
- ФЗ № 215-ФЗ;
- Закон № 3085-1, от 19 июня 1992 года.
Как сообщает 1 статья Закона № 1541-1, под определением скрывается переход жилья из собственности государства или муниципалитета в частное владение гражданина. Но кооперативная квартира изначально принадлежит созданному жилищному объединению. А значит, и перевод ее в частную собственность гражданина производится по иным правилам.
Чтобы получить во владение обозначенное жилье, необходимо руководствоваться положениями статьи 129 ЖК РФ. В 1 пункте прямо сказано, что полноправным хозяином можно стать, только если полностью выплатить паевой взнос. А затем зарегистрироваться в качестве собственника, пройдя через специальную процедуру.
Оформление в собственность
Оформление производится после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всех необходимых средств. Оформлять бумаги на собственность необходимо через регистрацию в ЕГРН. Стандартный порядок:
- сбор документации и оплата квитанции с госпошлиной;
- передача пакета с заявлением;
- после завершения процедуры забирают получаемые документы.
У каждого этапа есть свои особенности.
Список документов
Для процедуры оформления необходимо собрать полноценный пакет бумаг. Он будет в себя включать:
- паспорт заявителя. Если процедуру проводит доверенное лицо, то необходимо предоставить два паспорта и доверенность, в которой будут прописаны все полномочия законного представителя;
- справка с указанием полной оплаты пая. Она должна иметь подписи председателя и бухгалтера;
- выписка ЕГРН;
- копия ордера на жилплощадь, который подписан председателем;
- копия протокола, по которому лицо стало членом объединения;
- квитанция госпошлины.
Заявление можно составлять на месте. Дополнительными данными, которые могут быть затребованы, будут бумаги и акты кооперации, в том числе устав, а также техническая документация по объекту недвижимости.
Важно! В ряде регионов могут затребовать расширенный пакет бумаг, в который потребуется включить списочный состав пайщиков, а также различные акты об образовании кооперации.
При наличии истории жилья, например, пайщик передал свою долю другому еще до строительства объекта, потребуется предоставить оформленные договора, которые зафиксировали этот процесс.
Читать так же: Закон о гражданской обороне
Куда обращаться
Обращаться для внесения записей в ЕГРН потребуется к регистратору, то есть к сотруднику Росреестра. Передача документации возможна с помощью нескольких способов:
- МФЦ. Этот способ является наиболее распространенным;
- через почтовую связь с обязательным заверением всех копий у нотариуса;
- через сайт Росреестра. Но для этого потребуется иметь электронную подпись. Кроме того, не во всех регионах услуга доступна.
Дополнительно существует обращения к специалистам юридической конторы, который оформляют всю необходимую документацию. Этот способ подходит тем, у кого не возможности все сделать самостоятельно. Но при таком варианте потребуется оплатить услуги юристов, которые будут заниматься данным вопросом в соответствии с заключенным договором.
Отказ от приема документов производится редко, но при отсутствии паспорта или фактических ошибках в документах, которые являются основными, пакет бумаг не примут.
Сроки регистрации и госпошлина
Сроки регистрации варьируются в пределах 7-14 дней. Срок может быть продлен только если потребуется предоставление дополнительных документов. Также потребуется учесть, что почтовые обращения и обратная доставка документов могут занять больше времени.
Размер госпошлины при регистрации своего права на указанную собственность составляет 2 тысячи рублей.
Результат регистрации
Результат регистрации будет отрицательным, если документы были собраны неверно или были найдены нарушения. В таком случае может потребоваться вторичное обращение. Если решение положительное, то собственник получает на руки выписку ЕГРН, так как свидетельства были отменены и больше не выдаются.
Порядок наследования
Кооперативная квартира может принести сложности при наследовании. Основное последствие, если квартира не оформлена в собственность, в том, что наследники получают не жилье, а пай – стоимость квартиры. Ключевым моментом является факт полной выплаты пая.
Общая процедура наследования
Наследование в общем порядке возможно двумя путями – по завещанию или по закону. О завещании может быть неизвестно до последнего момента, однако если его нет – наследование осуществляется в соответствии с очередями, приведенными в ГК.
Как действовать наследникам:
- День смерти открывает наследство. Родственникам наследодателя в первую очередь следует обратиться к нотариусу для открытия дела о распределении оставшегося имущества. Лучше выбрать нотариуса в районе проживания умершего. На эти действия есть полгода.
- Следующий шаг – разыскиваются наследники и имущество, которое нужно распределить. Состав наследуемых вещей определит сам нотариус на основании имеющейся документации.
- По итогам распределения наследства выдаются подтверждающие бумаги – свидетельства. Бланки на недвижимость нужно предъявить для регистрации в ЕГРН.
Гражданам понадобятся следующие документы:
- свидетельство о смерти;
- заявление об открытии наследственного дела – пишется в присутствии нотариуса, образец можно посмотреть здесь;
- документы о родстве с умершим;
- все документы на имущество, которое осталось после смерти.
Для оформления пая понадобится или документация о принятии в кооператив, или бумаги на оформленную недвижимость.
Если квартира оформлена в собственность
Это самый простой вариант, когда предыдущий хозяин вовремя оформил свои права. Наследники просто получают в собственность жилье, а обращаться в кооператив им не нужно. Получив свидетельство о праве на наследство, наследники обращаются в МФЦ для передачи бумаг на регистрацию. Спустя 7-14 дней они получат выписку из ЕГРН с записью о новых владельцах квартиры.
Пай выплачен, но право собственности не оформлено
Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента полной выплаты пая. Даже если кооперативная квартира не оформлена в ЕГРН – собственником все равно считается пайщик. В связи с этим к наследникам переходит право на само жилье.
ВАЖНО! Если паевые взносы погашены, то вступать в кооперативное объединение нет необходимости.
Для оформления потребуется получить в кооперативе:
Далее нотариус оформит свидетельство. Со свидетельством, справкой о выплате пая, протоколами, госпошлиной и паспортом наследник обращается в МФЦ. Кооперативная квартира будет зарегистрирована уже на наследника.
Пай не выплачен
Это самая сложная для наследников ситуация. Право собственности принадлежит кооперативу, а наследники получают только паенакопления умершего. Право пользования квартирой по наследству не переходит, поскольку напрямую связано с фактом вступления в кооператив.
ВАЖНО! Члены семьи умершего, которые проживали вместе с ним, получают право пользования жильем только при условии вступления в кооператив.
Что делать с полученным кооперативным паем:
- вступить кооперативное объединение, погасить паевые платежи и оформить собственность на квартиру;
- не вступать в кооператив и получить компенсацию пая.
Если наследников много, то определить, кто именно вступит в кооператив, поможет ст. 131 ЖК РФ. Преимущественное право распределяется так:
- в первую очередь вступает супруг, который имеет право на пай;
- если муж/жена отсутствует или отказался вступать – ступить могут наследники, которые жили вместе с умершим;
- если все они отказались от вступления, то право переходит к иным наследникам.
Если наследники не пожелали вступать в кооператив, им выплачивается сумма пая. Процедура осуществляется в рамках ст. 13-14 Закона «О потребительской кооперации». Дополнительно нужно читать устав кооператива.
Если кооператив откажется выплачивать компенсацию, это можно расценить как неосновательное обогащение и обратиться за взысканием в суд.
Проблемы оформления кооперативной собственности
При процессе оформления может проявиться несколько проблем. Основной ситуацией является то, что фактически пайщики будут пользователями недвижимости, которая в общем формате относится к собственности кооператива. Именно по этой причине дарение или продажа невозможны до момента подтверждения правообладания в виде регистрации.
Чтобы произвести оформление необходимо предоставить в госорган полноценный пакет документов, который в том числе будет иметь информацию о самом кооперативе. Если данные документы были утеряны, то их потребуется их восстановление. В ряде случаев подтверждение прав производится через судебную систему.
Основной проблемой считают этап сбора бумаг, так как потребуется наличие различных справок, которые оформляются с помощью бухгалтера и председателя, а также получение бумаг, относящихся к деятельности кооператива. Но на практике справки могут оказаться измененными и не зарегистрированными в положенный срок и установленным способом. Из-за этого возникают задержки с оформлением своих прав.
Требуется учесть, что в большинстве случаев при возникновении проблем с документами судебных решений не избежать.
Плюсы и минусы
Оформление в собственность кооперативной квартиры имеет массу преимуществ и фактически всего один существенный недостаток:
| Плюсы | Минус |
| Можно передавать по наследству | Требуется платить налог на недвижимость |
| Можно дарить | |
| Можно продавать | |
| Можно разделять на доли | |
| Можно делать перепланировку | |
| Можно предоставлять в залог |
Помимо всего прочего, если дом, в котором находится такая квартира, будет подлежать сносу, владелец может претендовать на солидную компенсацию. А вот пользователь или получит меньше, или, что происходит чаще, будет вынужден смириться с тем жильем, которое ему выдадут взамен уничтоженного. Без вариантов и возможности выбора.
Кто является собственником кооперативной квартиры
Собственником является пайщик. В ряде случаев квартира считается совместной общей недвижимостью нажитой в браке. В этом случае жилплощадь будет их общей, но в установленных согласно внесенным средствам долях.
Несовершеннолетний, который проживает на указанной жилплощади, не может быть выселен, но после достижения дееспособного возраста ему один из членов семьи может передать свой пай. Но для этого потребуется отсутствие запретов в уставе ЖК и согласие супруга, являющегося вторым пайщиком.
Читать так же: Лицензия на проектирование
Важно! До момента введения объекта в эксплуатацию собственником является юридическое лицо, осуществляющее стройку.
