Главная » Жилищные споры » Как перевести совместную собственность в долевую собственность или обратно
5
Общая совместная и долевая собственность отличаются друг от друга по ряду параметров, подробнее об этом написано здесь. В некоторых случаях возникает необходимость поменять один тип собственности на другой (например, при разводе или, наоборот, вступлении в брак). Рассмотрим подробнее как это можно сделать и что нужно учитывать.
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Гражданский кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:
- долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
- совместная собственность без выделения долей.
Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.
Долями одного жилого объекта могут владеть любые граждане, не зависимо от того состоят ли они в родственных отношениях или нет. Поэтому, во избежании конфликтных ситуаций, которые могут возникать во время пользования или отчуждения своей доли в имуществе, лучше не портить отношения с владельцами других долей в квартире. Тогда будет значительно проще распорядиться своим имуществом и, в случае необходимости, получить на то разрешение от других содольщиков.
В общей долевой собственности могут быть выделены доли по соглашению всех участников или в силу закона. По умолчанию они признаются равными. Но все собственники могут обсудить свой вклад в образование данного имущества и соотнести его с долей каждого. Только письменное соглашение всех участников подтверждает их согласие с решением. При внесении изменений в квартиру в виде капитального ремонта или замены сантехники, например, можно рассчитывать на пересмотр доли и тоже с согласия остальных.
Например: в общей долевой собственности у четырех владельцев находится квартира площадью 100 кв.метров. При этом не факт, что у каждого из них ровно четверть в доле. Это значит, что доля в праве не дает возможности распорядиться ¼ от общего имущества единолично, если она не выделена в натуре. Но, при наступлении обстоятельств, все собственники могут обсудить вопрос выделения каждому конкретной доли и не факт, что они будут равными.
Налоговый вычет по налогу на доходы физлиц
С 2014 года по квартире, приобретенной в совместную собственность, вычет по НДФЛ в размере 13%, может получить каждый сособственник с суммы 2000000 рублей.
Когда объект недвижимости приобретен с привлечением ипотечного кредита, собственники имеют право также возместить подоходный налог по уплаченным процентам за использование займа. Сумма уплаченных процентов ограничена для вычета суммой 3000000 рублей.
Оформить налоговый вычет можно с покупки нескольких жилых помещений, при условии, что общая их стоимость не будет превышать 2000000 рублей.
Права собственников доли
Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.
Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:
- владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
- распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
- эксплуатировать свое имущество.
Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя. Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев. Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.
Зачастую проще найти компромисс, чем решать дело в суде. Но не всегда возможно поддерживать нормальные отношения, конфликты тут являются частыми и порой сложно разрешимыми.
Если ущемляются права любого из собственников, он может обратиться в суд, который поможет разрешить ситуацию. При этом его законное право требовать часть имущества, равного его доли, предоставить в собственность для распоряжения и эксплуатации. В отсутствие такой возможности он может затребовать денежную выплату от остальных владельцев общего имущества в размере, пропорциональной стоимости его доли.
Согласно принципу свободы соглашения, суд не может обязать других владельцев долей в квартире дать свое согласие на отчуждение или сдачу в аренду заявленной части. Это принудительная мера, противоречащая принципу. Поэтому стороны все-таки должны прийти к общему решению и согласию.
Если доли имущества выделены в натуре, то владелец своей части квартиры может полноправно ей распоряжаться, не согласовывая свои действия с другими долевыми собственниками. Но они обладают преимущественным правом выкупа, если доля продается.
Сдача общей собственности в аренду приносит определенный доход. Он должен быть распределен между владельцами квартиры в равных долях.
Налогообложение
Дарение между близкими родственниками, к кому относится супруг, не облагается налогом с полученного дохода. Поэтому НДФЛ не исчисляется и не подлежит уплате в бюджет.
Но владелец имущества становится единоличным плательщиком соответствующего налога. Исчисление его производится налоговым органом по ставке, утвержденной региональной властью. Таким образом, если право собственности зарегистрировано на квартиру только за одним супругом, то только он признается налогоплательщиком по ней.
Обязанности собственников
Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев. Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли. К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.
К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:
- налоги на общее недвижимое имущество;
- платежи за коммунальные услуги.
Полезно! Неприятным моментом, может быть задолженность по квартплате, которая может образоваться в результате уклонения одного из совладельцев. Тогда лучше открыть лицевые счета на каждого из хозяев, но сделать это можно через суд.
Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.
Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.
Каждый из долевых собственников квартиры может менять размер личной доли. К примеру, один из владельцев произвел ремонт в помещении и оборудовал новой техникой. Эти затраты могут повлиять на размер участия в собственности и увеличить долю, но вместе с тем увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.
Факт дарения недвижимости
Конечно, жилье можно получить в дар. Когда родитель или другой родственник решает составить специальный договор дарения и вписывает туда человека (одариваемого). А также нужно указывать все особенности недвижимости. Адрес, размер квартиры (жилая площадь и общая), кадастровый номер. Притом указать, дарит жилье полностью или долю.
Важно помнить, что дарственный договор может составлять лишь взрослый человек. Нельзя подарить квартиру, владельцем которой указан ребенок. А также если даритель указал лишь одну сторону (жену или мужа в паре), то имущество будет считаться личным. Получается, вторая сторона не сможет претендовать.
Само дарение считается безвозмездной сделкой, одариваемый не получает дополнительных обязательств.
Брачный договор – сильный документ, регулирующий имущественные и финансовые отношения будущих (или фактических) супругов. Все его пункты касаются имущества, приобретаемого в браке. Такой договор способен разрешить долевой вопрос, возникающий при разводе. Например, если там прописано, что квартира должна остаться у собственника, то договор станет весомым аргументом в будущем суде, где начнут определять доли супругов.
Продажа квартиры в долевой собственности
Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом. Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи. При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме.
Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.
Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?
Этот вопрос непростой, но решаемый. Для продажи доли, принадлежащей ребенку, нужно получить согласия органов опеки и попечительства. Только при соблюдении одного из условий они дадут положительное решение:
- когда продажа и выписка ребенка из квартиры будут производиться одновременно с оформлением ему доли в квартире, которая приобретается;
- при продаже и выписке ребенка ему выделяется доля в другом жилом помещении, если другая квартира не покупается.
В итоге, органы опеки могут одобрить продажу доли несовершеннолетнего ребенка только при условии предоставления ему доли в другой квартире.
Нужен ли нотариус при продаже доли?
После вступления в силу закона № 172-ФЗ – с 2 июля 2021 года – все сделки с долевой жилой собственностью обязательно оформляются в присутствии нотариуса. С этого времени продажа или дарение доли любому человеку, независимо от того, является ли он или нет другим участником долевой собственности, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе. Затем происходит регистрация в Росреестре.
С одной стороны такая мера защищает права всех долевых участников, с другой добавляет расходы к сделке. Услуги нотариального оформления составляют 0,5 % от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом не может быть больше 20 тыс. рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистоту, подготовка договора.
Внимание! С 01.08.2019 года, если квартира или дом продается всеми кому принадлежат доли и оформляется одним договором купли-продажи, то в этом случае нотариус не нужен.
На основании этого делаем вывод, что долю в делимом объекте реализовать проще. Но зачастую лучше обратиться к специалистам, которые произведут все расчеты правильно, чтобы не ущемить права всех собственников квартиры.
Семейная ипотека
Зачастую пара не обладает достаточными средствами, чтобы сразу приобрести жилье. Тогда хорошим вариантом становится ипотека. Существует 2 варианта покупки жилья:
- супруги – созаемщики, т. е. у них будет совместная собственность и ипотеку погашают одновременно вместе;
- в одиночку, когда ипотека будет оформляться на одного.
Когда ипотеку берет один, второму нужно обязательно предоставлять заверенное нотариусом согласие. Оно не требуется, если оформление ипотеки заранее было указано в составленном ранее брачном договоре.
Есть вероятность оформления общей ипотеки, когда супруги погашают ее вдвоем. При этом жилье регистрируется на кого-то из них. Или же ипотечный кредит берет один, а право собственности оформляют оба. Это неважно, при разводе суд будет поровну делить все долги и обязательства сторон.
Специалисты советуют заранее составлять подробный брачный контракт, где будет оговорено взятие ипотеки, порядок погашения и внесения платежей. Там же можно указывать кто и когда осуществит начальный взнос, порядок погашения после развода. Нужный образец такого договора при желании супругов может предоставить нотариус.
Кроме этого, в контракте можно подробно расписать размер и количество долей будущей недвижимости, возможность возврата или осуществление компенсации в случае отмены ипотеки. А также – варианты изменения договора на случай рождения детей или смерти супруга.
Жилье по завещанию
Можно ли признать недвижимость, доставшуюся одной стороне в наследство, общей собственностью? Например, когда смерть родственника сделала жену наследницей его жилья, имеет ли муж какие-то права на него?
Согласно законодательству после оформления брака, супруги начинают совместный быт. У них одно, общее хозяйство и, если приобретается квартира, она считается общей. Однако, при этом каждый супруг имеет свое, отдельное право иметь личную собственность. На которую вторая половина не сможет никак претендовать:
- любое имущество, которое ранее принадлежало супругам еще до бракосочетания;
- недвижимость, полученная как «безвозмездная» через дарение или завещание.
Лишь смерть супруга – владельца собственности даст право второму (если это оговорено брачным договором или нет завещания) претендовать на личное имущество.
Важно: владелец наследуемой собственности может спокойно распоряжаться ею. Продать, сдать, подарить кому-то. А также переселиться туда семьей и жить совместно. Только второй супруг будет лишь прописан там, без каких-либо прав собственности.
Нюансы долевого раздела
Рассматривая вариант с выделом долей в совместно нажитом имуществе, особенно когда это недвижимость, которой никто не имеет права распоряжаться единолично, стоит отметить, что он осуществляется не только по обоюдному согласию, но и через суд. Раздел объектов на доли по закону не обязателен и происходит только по инициативе сторон. Если решение мирное, следует заведомо договориться, кому, что и сколько будет выделено.
Пример: если мужчина владел автомобилем до брака, он оставался бы бесспорным даже после развода. Принцип первого варианта: то, что было до моего брака, остается моим после развода. Мы владеем каждой недвижимостью, которая не должна быть полтора раза автоматически.
