Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности

Главная » Жилищные споры » Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру

1

Перераспределять доли в квартире нужно только в том случае, если все владельцы, заинтересованные в данном вопросе, дают свои согласия и готовы подписать соответствующее соглашение. Во всех случаях такая процедура является сугубо добровольной, при которой одно лицо согласно поступиться частью своей доли в пользу другого по каким-то причинам.

Пример: Есть квартира, которой владеют 2 человека (по 1/2 доле у каждого). Один из жильцов за свой счет произвел капитальный ремонт во всем жилье (а не только в своей доле). В качестве благодарности, второй собственник предлагает перераспределить доли так, чтобы первый стал владельцем 3/4 квартиры, а у второго осталось только 1/4 часть. Разумеется, делать подобное можно только в том случае, если отношения между владельцами очень хорошие.

Правила оформления

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

При заключении соглашения, как и любого другого договора, сторонам необходимо предварительно изучить правила оформления. В противном случае документ может быть признан недействительным или оспорен в суде.

Предметом соглашения о перераспределении долей в общей долевой собственности может быть, как земельный участок, так и жилой дом. Стороны могут оформить общий документ о двух объектах собственности или индивидуальный бланк для каждого предмета сделки.

Основные правила:

1. Добровольность. Каждый из сособственников должен быть уведомлен о предстоящей процедуре и не иметь возражений. Речь идет исключительно о совладельцах, которые собираются заключить соглашение.
2. Уведомление совладельцев. Если сособственников несколько, то требуется поставить их в известность.
3. Письменная форма. Земельный участок и частный дом относятся к объектам, сделки с которыми оформляются исключительно в письменной форме и подлежат государственной регистрации.
4. Нотариальное удостоверение. Сделка с долями недвижимости, включающая перераспределение долей, должна быть заверена у нотариуса.
5. Отсутствие обременения. Закон запрещает совершение любых сделок с долями, которые находятся в обременении или под арестом. Поэтому перед совершением сделки целесообразно получить данные из ЕГРН об отсутствии обременений.

Важно! Если сделка проводится в отношении надела, входящего в состав СНТ, то не требуется нотариальное удостоверение. Сначала необходимо провести общее собрание собственников, оформить протокол собрания. Результат удостоверяется подписью председателя СНТ.

Соглашение может быть следующих видов:

• возмездное (предусмотрена доплата за увеличение доли);
• безвозмездное (доля увеличивается в порядке дарения).

Сведения о характере соглашения должны указываться в тексте документа. В противном случае соглашение считается недействительным.

Пример. Раиса и Федор развелись. Несовершеннолетний сын остался проживать с матерью. У семьи в собственности был частный дом. Объект находился в долевом владении. 1/2 доля принадлежала Федору, по ¼ доле – Раисе и сыну. Федор не имел возможности выплачивать алименты. Поэтому заключил соглашение о перераспределении размеров долей, в котором он передал ¼ долю дома сыну.

Варианты

Закон предусматривает следующие варианты перераспределения долей в праве общей долевой собственности на квартиру:

1. Купля-продажа.
2. Дарение доли.
3. Мена долями с привлечением другого имущества.
4. Принудительный выкуп по решению суда.
5. Соглашение о перераспределении долей.

Пример. Гражданка П. и ее 2 дочери являются собственниками квартиры. Каждая из них имеет право на 1/3 долю. В результате переезда возникла необходимость продать квартиру. Опека дает разрешение на сделку с имуществом несовершеннолетних, только при предоставлении им альтернативного жилья в собственность. Гражданка П. и ее мать также являются собственниками другой квартиры. 1/3 доля в первой и 2/3 – у второй. По соглашению о перераспределении долей, мать и бабушка выделяют внучкам по 1/5 доле, 1/5 доля остается у матери и 2/3 доли – у бабушки.

Требования к соглашению

Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.

Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.

Документ должен включать следующие пункты:

• наименование;
• место оформления;
• дату заключения;
• данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
• сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• реквизиты выписки из ЕГРН;
• причины изменения величины долей;
• возмездность/безвозмездность перехода прав;
• новые варианты долей;
• отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
• права и обязанности сторон;
• количество экземпляров;
• подписи совладельцев.

Важно! Отсутствие в соглашении данных о возможности оспорить контракт в судебном поряке не является запретом на обращение в суд. Любая из сторон имеет право защищать свои имущественные интересы, в случае нарушения прав, вне зависимости от условий контракта.

Предварительные действия

Перед тем как составлять соглашение, необходимо убедиться в том, что нижеперечисленные условия соблюдаются в полной мере.

• Между дольщиками нет никаких споров и конфликтных ситуаций по поводу того, каким образом будут перераспределены их доли, то есть данная процедура происходит на основе их мирной договоренности.
• Содольщики согласны на проведение процедуры. Так, если частным домом владеют родители и двое детей, то согласие необходимо получить от каждого дольщика.

Документация

Оформление соглашения можно доверить нотариусу. Однако стороны предварительно должны получить юридическую консультацию о последствиях принятого решения. Лицо, доля, которого уменьшается, должно осознавать, что передает часть имущества сособственнику.

Также стороны могут самостоятельно подготовить проект, а нотариус только оформит его в надлежащий вид. С 2021 года обязанность по передаче соглашения на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса (если сделка подлежала нотариальному удостоверению).

Для оформления соглашения стороны должны предоставить следующую документацию:

• гражданские паспорта сторон;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
• выписка из ЕГРН;
• сведения об отсутствии обременений;
• правоустанавливающие документы;
• доверенность и паспорт представителя (при наличии);
• отчет об оценке дома;
• справка о кадастровой стоимости земельного участка;
• согласие супругов (если объект приобретался в браке).

Расходы

Окончательная стоимость оформления перераспределения долей в квартире зависит от количества необходимых этапов. Цены на услуги могут различаться в целом по стране, а также в зависимости от конкретных компаний.

Ориентировочная стоимость перераспределения долей

Как правильно составить?

Прежде чем оформлять соглашение, нужно решить возможные споры между совладельцами дома и земли. Если противоречий избежать не удастся, ни о каком соглашении не может идти и речи – вопрос адресуется в суд.

Итак, первое важное правило – отсутствие споров между дольщиками по поводу перераспределения долей в общем праве (добровольность).

Второе правило – согласие всех содольщиков, которые имеют процент в общем долевом владении (например, если дом разделен между матерью, отцом, сыном и дочерью – понадобятся согласия всех четверых дольщиков, без исключений).

Третье правило – оформить соглашение по образцу с указанием размера старых и новых долей. Регистраторы должны видеть, как именно совладельцы хотят перераспределить доли: уменьшить, увеличить, уравнять и т.д.

Наконец, четвертое правило – указывать характер перераспределения долей:

• возмездный (например, договор купли-продажи доли земельного участка, обмен);
• безвозмездный (например, дарение в пользу одного из членов семьи).

Соглашение об изменении размеров долей в общем праве составляется в соответствии со ст. 434 ГК РФ, а также с правилами документооборота. Ниже мы рассмотрим структуру и содержание соглашения.

Нужно ли заверять у нотариуса?

Общая долевая собственность учитывает множество интересов, начиная от дольщиков, и заканчивая кредиторами. Именно поэтому с 2021 года сделки с долями подлежат нотариальной заверке.

Если дом и земля входят в состав имущества кооператива, нотариус не нужен. Достаточно печати и подписи председателя, а также готового протокола собрания всех участников СНТ и/или кооператива. Впрочем, стороны могут обратиться к юристу и проверить юридическую чистоту сделки.

Форма и содержание

Соглашение составляют в письменной форме по аналогии с договором сторон. Совладельцы вносят изменения в существующий вид права, указывают новые доли, проставляют подписи и регистрируют соглашение в органе Росреестра.

Содержание включает следующие положения:

• наименование договора;
• город, где подписывают соглашение;
• дата и год заключения сделки между сособственниками;
• ФИО сторон, их паспортные данные, сведения о размере долей;
• информация о жилом доме, квартире или земельном участке;
• сведения о государственной регистрации права в Росреестре;
• причина видоизменения долей в общем праве собственности;
• новые размеры долей – кому и сколько отходит, на каком основании и на каком условии (возмездность/безвозмездность);
• сведения об отсутствии обременений, арестов и запретов на отчуждение долей на дом/землю;
• данные о регистрации изменений;
• права и обязанности сторон – в том числе возможность оспорить соглашение в судебном порядке (см. «Долевая собственность: права и обязанности собственников«);
• число экземпляров договора;
• личные подписи сторон.

Совладельцы вправе включить и другие пункты, если того требует их договоренность. Однако нарушать общую структуру не следует – она влияет на законность соглашения.

Далее, вы сможете ознакомиться с образцами договора и скачать их себе на компьютер (телефон).

Адвокат по разделу наследства в Екатеринбурге

Чтобы добиться положительного решения, необходимо совершить следующее:

• обратиться к нашему юристу Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», который проконсультирует по таким вопросам
• заключить договор с адвокатом, который будет представлять ваши интересы на судебных слушаниях
• собрать все документы, которые подтверждают ваши права на часть собственности умершего

В целом, грамотный юрист может помочь определить порядок раздела наследственного имущества вне суда. Да, бывает и такое, когда стороны идут друг другу на уступки, договариваются между собой и принимают решения относительно судьбы наследуемого имущества. Нередко они делают это после того, как обращаются к адвокатам и получают грамотную консультацию, из которой примерно начинают понимать, кому, что и по какой причине может достаться.

Перераспределение долей

• Расходы по составлению и оформлению договора стороны оплачивают поровну.
• Договор составлен в трех экземплярах. Экземпляр настоящего договора хранится в делах нотариальной конторы, и по одному экземпляру выдается участникам договора.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН Сторона 1

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

Сторона 2

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

Скачать в.doc/.pdf Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Перераспределение долей на земельный участок

Процедура регулируется статьёй 11 ЗК РФ. Если на участке расположен дом, это означает, что объём права на строение пропорционально распространяется на . В иных случаях допустимо перераспределение долей:

• составлением соглашения при изначальном оформлении;
• купли или дарения;
• судебным решением.

Для этого его площадь требует соответствия установленному региональной администрацией регламенту. То есть каждый потенциально выделяемый надел не должен быть меньше, чем установленный администрацией минимум.
После , лица, указанные в завещательном распоряжении или имеющие приоритет по закону – по степени родства (см. ), вправе отказаться от принятия наследства. Допускается безадресный отказ или отказ в пользу одного из наследников.

Если отказавшийся от , не указал преемника, которому отходит его часть недвижимого имущества – его объём наследственной массы распределяется между остальными участниками. Наследники солидарно принимают освободившийся объём прав путём приращивания долей.

Такое изменение наследственной массы изменяется в процессе ведения наследственного дела нотариусом. По истечении соответствующего периода, в свидетельстве о вступлении в наследство будет учтено данное увеличение объёма прав.

То же происходит, если или умер, не вступив в наследственные права. Их части приращиваются к имуществу остальных преемников.

Процедура приращения регулируется статьёй 1161 ГК РФ.

Когда лицо, указанное в завещании, либо один (несколько) претендентов отказываются от участия в пользу установленного лица из числа участников, объём освободившейся наследственной массы приращивается к доле указанного преемника.