ВС РФ не позволил легализовать самовольную постройку с помощью иска о признании права собственности
Даже если самовольная постройка соответствует всем требованиям и не нарушает ничьи права, это не является основанием, чтобы легализовать ее через суд. Истец должен еще доказать, что сделал все возможное, чтобы оформить объект в соответствии с законом. Попытка получить разрешение на строительство, когда объект уже построен, не является добросовестным поведением.
Двое предпринимателей были собственниками земельного участка с несколькими постройками. Они решили реконструировать эти постройки таким образом, чтобы в итоге получилось одно здание большей площади.
Завершив реконструкцию, они обратились за разрешениями — сначала на реконструкцию, а затем на ввод объекта в эксплуатацию, — но получили отказ.
Суть спора
Оспаривать отказ предприниматели не стали, а сразу обратились в суд с требованиями признать право собственности на реконструированную постройку.
Судебная экспертиза установила, что новая постройка:
- соответствует градостроительным, техническим, санитарным правилам, а также правилам пожарной безопасности,
- не создает угрозу жизни граждан, их здоровью и имуществу,
- не нарушает права и интересы других лиц,
- расположена на земельном участке, принадлежащем предпринимателям,
- соответствует разрешенному использованию и целевому назначению участка.
Позиции судов
Суд первой инстанции пришел к выводу, что единственным признаком самовольной постройки в данном случае было отсутствие разрешения на реконструкцию и акта ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее, он отказал предпринимателям в иске. Суд пришел к выводу, что истцы не сделали все от них зависящее, чтобы получить документы, необходимые для правомерной реконструкции объекта. Об этом свидетельствовало, в частности, то, что они обратились за разрешением уже после того, как реконструировали объект.
Апелляция с таким решением не согласилась. Она посчитала, что есть все основания, чтобы легализовать самовольную постройку.
Кассация поддержала первую инстанцию. Дополнительно она обратила внимание, что инспектор по пожарному надзору в ходе проверки выявил нарушения правил пожарной безопасности на объекте и привлек собственников к ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ.
Выводы ВС РФ
ВС РФ согласился с судами первой и кассационной инстанции и отметил следующее.
- Действующее законодательство обязывает застройщиков получать необходимые разрешения при строительстве объектов недвижимости (ст. 51 ГрК РФ).
- Иск о признании права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права. Его нельзя использовать, только чтобы упростить регистрацию прав на недвижимость и обойти разрешительный порядок ее создания.
- Обращение за разрешением на строительство уже после завершения реконструкции не свидетельствует о добросовестности заявителей и не является основанием для легализации самовольной постройки в судебном порядке.
ВС РФ также учел, что истцы не оспаривали отказ в выдаче разрешения на строительство, а также что на объекте зафиксировали нарушения правил пожарной безопасности.
Определение от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118 по делу № А57-26100/2018
Теги: Верховный судГрК РФиск о признании праваправо собственностиреконструкциясамовольная постройкашортрид
Самовольные постройки // Судебная практика в делах о признании права собственности
Дела о самовольных постройках (в частности о сносе и признании права собственности на них) довольно часто становятся предметом рассмотрения в Верховном суде Российской Федерации, так как действующим законодательством вопрос о них является недостаточно урегулированным.
Тем не менее, законодательные попытки урегулирования проблемы так называемых «самостроев» предпринимались регулярно. Наиболее масштабному урегулированию статья 222 ГК РФ подверглась в 2015 г. Федеральным законом N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Тогда Гражданский кодекс был дополнен пунктом 4, в соответствии с которым были регламентированы условия и порядок сноса постройки органом местного самоуправления. При этом, изменялся порядок признания права собственности на самовольные постройки, согласно которому признание права собственности на такую постройку осуществлялось лишь при соблюдении ряда условий относительно прав на земельной участок, соответствия постройки планировке территории и отсутствия нарушения прав иных лиц.
Однако «де-факто» отдельные нюансы, возникающие при рассмотрении споров о сносе и признании права собственности, обобщались Верховным судом Российской Федерации в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года»(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) и т.д.
Вместе с этим, за два года действия поправок к ГК РФ судебная практика по признанию права собственности на самовольные постройки выявила ряд проблемных моментов по разрешению споров, возникающих при практическом применении статьи 222 ГК РФ.
Судебная практика о самовольных постройках в 2017 г.: успеть в последний вагон
Большинство дел, рассмотренных Cудебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации в 2021 г., касались признания строений самовольной постройкой и о сносе самовольных строений, а требование о признании права собственности на самовольную постройку рассматривалось в качестве встречного.
В 2021 г. Судебная коллегия в большинстве дел о сносе самовольных строений указала на оставление судами без внимания фактических обстоятельств дела и их неправильную юридическую квалификацию, а именно исследование вопроса о наличии каких-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю:
— при рассмотрении дела необходимо установить, являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения (в частности, нарушение муниципальных правил землепользования и застройки) существенными, могло ли их наличие служить основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку и, если могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами (определение по делу № 18-КГ17-21 от 21.03.2017 г., определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).
— суду при новом рассмотрении необходимо установить соответствие типа возведенного самовольного строения целевому назначению земельного участка и возможность возведения на нём домов блокированной застройки (определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).
Репрезентативной является тенденция Судебной коллегии в необходимости исследования оснований для признания права собственности самовольных построек, прослеживаемая и в деле №47-КГ17-18 о сносе самовольной постройки, признании отсутствующим права на земельный участок. Судебная коллегия указала на то обстоятельство, что согласно ч. 4 ст. 67 и ч. 4 ст. 198 ГК РФ при рассмотрении дела необходимо установить имеющие существенное значение для квалификации правоотношений сторон обстоятельства, связанные с местонахождением земельного участка, право на который возникло у ответчика на основании договора купли-продажи жилого дома, о сносе которого просит администрация.
Однако, всё же, несколько рассмотренных судебной коллегией дел имели отношение к признанию права собственности на самовольные постройки в качестве самостоятельного требования.
В деле № 18-КГ17-64 Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что суды пришли к неправильному выводу, неправомерно оставив без внимания фактические обстоятельства дела и их правильную юридическую квалификацию. Кроме исследования юридически значимых обстоятельств, рассмотрение которых требуется в делах о признании права собственности на самовольные постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, суд неправомерно оставил без внимания вопрос о возможности нарушения прав и охраняемых законом интересы других лиц, а именно наследников совладельца возведенной постройки.
Вместе с этим, краеугольным камнем рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку является также исследование вопроса о наличии у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещного права на землю. На это судебная коллегия указала и в деле № 18-КГ17-64, подчеркнув это как основание для повторного рассмотрения в соответствующем суде.
Аналогичная правовая позиция высказана судебной коллегией и в деле № 66-КГ16-13, в котором суд апелляционной инстанции не учел, что постройки, размещенные полностью или частично за пределами красных линий, не могут быть признаны соответствующими проекту планировки территории и правилам землепользования и застройки.
Таким образом, в 2021 г. основное внимание Судебная коллегия по гражданским делам уделяла исследованию наличия каких-либо вещных прав на земельный участок под самовольной постройкой даже в делах о сносе самовольных построек.
Вместе с этим, разделение компетенции в вопросе сноса самовольной постройки между судом и органом местного самоуправления предусмотрено законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части уточнения положений о самовольных постройках. В частности, к ведению органов местного самоуправления законопроект отнес полномочия:
(а) по сносу самовольной постройки в случае, если такая постройка создана или возведена на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы.
(б) а также, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории.
В то же время, указанный законопроект оставляет без внимания коллизию полномочий суда и органов местного самоуправления, связанную с разрешением проблемы сноса самовольной постройки или же приведения её в соответствие с параметрами, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки (абз. 2 ч. 2 ст. 222 ГК РФ в редакции указанного законопроекта).
Нововведения в 2021 г.:
закрытый перечень случаев сноса по решению органа местного самоуправления и упрощение судопроизводства по делам «самостроев»
Законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках) предусматривается ряд дополнений в ГК, в частности в ст. 222 ГК РФ, которыми изменяется само понятие «самовольной постройки».
Вместе с этим, законопроектом предлагается дополнить ст. 222 ГК РФ пунктами 31 и 32 в большей мере процедурного характера, несмотря на то, что судебная практика указала на необходимость уточнения условий признания права собственности самовольных построек.
Тем не менее, указанными изменениями предполагается, что компетенция в вопросе сноса или же приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями разделена между судом и органом местного самоуправления.
Законодатель поставил в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями.
Законопроектом о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель значительно расширяет правовое регулирование самовольных построек, дает развернутое определение этого понятия в ст.222 ГК РФ, дополняет её механизмом возмещения в связи с утратой права собственности на приобретенный объект недвижимости в случае принятия решения о сносе самовольной постройки. Примечательно, что данным законопроектом устанавливается ответственность государственного регистратора за внесение им недостоверных сведений и прав на такой объект недвижимости.
Законодательные меры, согласованные Правительством, направлены, в первую очередь, на упрощение судопроизводства по делам, касающимся так называемых «самостроев». Во вторую — законопроект призван упросить вопрос принятия органом местного самоуправления решения о сносе «самостроев», очерчен круг случаев, когда орган местного самоуправления вправе принять соответствующее решение.
Указанные изменения, в целом, должны положительно повлиять на правовое регулирование строительной отрасли, а также на рассмотрение дел о «самостроях» в суде, упорядочив судебную практику в данном вопросе. Законопроект детализирует круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. В частности, это коснется обстоятельств, при которых собственник не знал и не мог или не обязан был знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Вместе с этим, законодатель ставит в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. В случае судебного рассмотрения дела о приведении постройки согласно требований законодательства, суд может обязать сторону получить разрешительные документы на постройку. Также видится, что в случае несоответствия постройки каким-либо строительно-техническим требованиям суд будет принимать решение исходя из результатов судебно-строительной экспертизы.
Учитывая вышеуказанное, установление исчерпывающего перечня случаев, когда снос самовольных построек будет осуществляться по решению органов местного самоуправления, посредством их законодательного закрепления в гражданском законодательстве, установит пределы полномочий органов местного самоуправления в этом вопросе.
Таким образом, в законопроекте о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель разделяет компетенцию суда и органов местного самоуправления в отношении самовольных построек, что окажет непосредственное влияние на способы защиты права собственности на самовольные постройки. А его принятие приведет к пересмотру процессуальных способов защиты права собственности на самовольные постройки, в частности, и на судебную практику, в целом.
