Как правильно выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание

Выбор квартиры в новостройке

Недвижимость на первичном и вторичном рынке отличается не только годом строительства, но и рисками при покупке. Приобретение жилья у хорошего застройщика существенно снижает эти риски, но выбрать его не так просто.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на что обратить внимание:

Репутация застройщика.
Сроки строительства по договору.
Документы строительной компании.
Акции и скидки от застройщика.

Примечание: для начала стоит определиться, в каком районе и какая квартира нужна. Недвижимость в центре города обычно дороже той, что продается на окраине. Подобрать подходящее жилье могут риэлторы, но можно заняться поисками и самостоятельно.

Застройщик

Первое и самое главное при выборе квартиры – репутация застройщика. В каждом городе есть строительные компании, о которых все знают, и они работают давно. Если организация занимается строительством многоэтажек более пяти лет и о ней мало негативных отзывов, и есть знакомые, купившие недвижимость именно у нее, стоит обратить внимание именно на эту компанию.

Есть и минус: застройщики-«старожилы» с хорошей наработанной репутацией нередко продают недвижимость по завышенным ценам по сравнению с теми, кто работает недавно.

Перед тем, как выбрать квартиру для покупки у конкретной компании, рекомендуется изучить отзывы о ней. Отклики на странице самой организации неинформативны и зачастую заказные. Лучше поискать отзывы на других интернет-ресурсах. Если их совсем нет, это неплохо: как правило, люди пишут негативные отклики гораздо охотнее, чем положительные. Отсутствие отрицательных отзывов на нескольких ресурсах косвенно указывает на добросовестность компании.

Совет: желательно опросить и знакомых, которые приобретали недвижимость в новостройках. Они могут без прикрас рассказать обо всех плюсах и минусах застройщика и самого жилья. Еще можно проверить компанию через СудАкт, чтобы посмотреть, участвовала ли она в судебных разбирательствах, и в чем было дело. Для проверки достаточно ввести название организации в поисковую строку.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 7 лет)

Сроки строительства

Сроки строительства – немаловажный фактор. Если стройка только на стадии котлована, а квартира нужна срочно, такой вариант не подойдет. Лучше выбрать недвижимость на завершающем этапе строительства, но и стоить она будет дороже.

Оптимальный вариант для желающих сэкономить – покупка жилья по договору уступки права требования, когда строительство уже завершено, но дом еще не введен в эксплуатацию. После ввода он будет стоить дороже. Договор уступки обычно заключается, если человек купил квартиру по договору долевого участия на раннем этапе строительства, но позднее передумал там жить и решил продать. Так происходит подмена дольщиков по ДДУ.

Важно! Сроки строительства всегда указываются в договоре. Если застройщик их нарушает, согласно ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ дольщик вправе взыскать с него неустойку в размере 1/100 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки.

Документы

Перед покупкой квартиры у застройщика нужно убедиться, что у него есть все документы:

разрешение на строительство;
проектная документация;
проектная декларация;
договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство. Или выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
проектная декларация;
свидетельство о госрегистрации;
учредительные документы;
допуск СРО, лицензия;
договор со страховой компанией, в которой застрахована ответственность застройщика перед дольщиками.

Не лишним будет и изучение проекта договора, по которому дольщики приобретают недвижимость.

Акции и скидки

Летом традиционно в сфере строительства затишье, и в этот момент можно купить квартиру в новостройке с хорошей скидкой – до 15% от полной стоимости. Нередко застройщики устраивают акции и перед праздниками.

Совет: если хочется сэкономить, стоит обратить внимание на новостройки в микрорайонах, которые только начинают застраиваться. Квартиры там обычно продаются дешевле, но и располагаются они не в центре города.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 7 лет)

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Питерские новостройки

В Санкт-Петербурге в последнее время возводится немалое количество современного жилья. Хоть выбор и огромен, к такой покупке нужно подойти со всей серьезностью и ответственностью. Чтобы не пополнить список жертв мошенничества, прежде наведите справки о компании-застройщике и проконсультируйтесь с грамотным юристом. Итак, давайте же узнаем, как выбрать квартиру в новостройке в СПб.

Какой район вас интересует? Учитывайте тот факт, что квартира в готовом доме обойдется гораздо дороже таковой в строящемся жилье. Поэтому если срочный въезд для вас не принципиален и вы можете подождать, стоит рассмотреть варианты в строящихся домах.
Большое значение на цену оказывает удаленность жилья от Петербурга, тип возводимой постройки, а также панорамный вид. Следует понимать, что если вы хотите видеть за окнами Финский залив, Невский проспект или другие не менее известные питерские достопримечательности, то придется раскошелиться. Квартира в панельной новостройке экономкласса обойдется гораздо дешевле.
Дома какого типа возводят в том районе, который вы выбрали? Вы можете узнать эту информацию, обратившись в агентство недвижимости. Проводя ознакомление с предложенными вариантами, не торопитесь, проанализируйте полученные вами сведения.
Не помешает навести справки о компании-застройщике, изучить документацию и отзывы. Лучше всего отправиться на стройку, чтобы иметь возможность оценить район, инфраструктуру, придомовую территорию. Если вам все подходит, возьмите с собой юриста и направляйтесь к застройщику.
Обсудите с менеджерами планировку квартиры, вид из окна, сроки сдачи и получения ключей. Присмотрите 2-3 варианта. Пару дней желательно еще раз все взвесить и обдумать, впрочем, если жилье в дефиците, решение нужно будет принять как можно быстрее.
Покупая квартиру за наличные деньги, не забудьте обговорить скидку. Она может составлять от 1 до 5 процентов от общей стоимости, что, согласитесь, весьма неплохо, учитывая весомость покупки. Если вы планируете приобретать жилье в ипотеку, нужно будет изучить нюансы кредитования.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Приобретение вторичной недвижимости более рискованно: всегда есть шанс «нарваться» на квартиру в залоге или спорное жилье, у которого внезапно могут появиться наследники. И если с ответственными застройщиками юридически все более-менее чисто, то найти порядочного продавца жилья на вторичном рынке сложнее.

На что обратить внимание при выборе квартиры:

Документы продавца.
Мебель.

Примечание: вторичное жилье сейчас практически нереально купить у собственника: везде объявления размещают риэлторы. И не все они работают хорошо, а за услуги берут около 100 000 руб. Если хочется сэкономить, стоит поискать жилье через Циан, поставив галочку в параметрах – «Только от собственников».

Документы продавца

Продавец обязательно должен представить свежую выписку из ЕГРН (не более одного месяца), паспорт, а также документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый договор купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве, дарственную. Если вместо него жилье продает третье лицо, понадобится нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ).

Обязательно нужен и техпаспорт. Изучив его, можно узнать, проводилась ли перепланировка. Если она была, понадобятся документы из БТИ. Квартиру с неузаконенной перепланировкой или переустройством лучше не покупать, потом придется узаконивать самостоятельно.

При выходе на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги, где будет указано, есть ли зарегистрированные граждане на жилплощади. Подтвердить отсутствие долгов по коммунальным услугам он может справкой из ТСЖ или УК.

Мебель

В объявлениях фотографии квартир обычно публикуются с мебелью, чтобы привлечь больше потенциальных покупателей. В реальности же после показа и договоренности с покупателем продавец может забрать ее вместе с техникой. Если хочется сразу заехать и жить, этот момент стоит уточнить заранее. Если же собственник говорит, что все заберет, это повод для небольшого торга.

Совет: из собственного опыта работы с недвижимостью могу сказать, что мебель играет роль только при покупке квартир с дизайнерским ремонтом, где однушка может стоить и 10 000 000 руб. Цены на стандартное жилье с мебелью всегда выше, чем без нее. Например, человек может продавать квартиру с мебелью за 3 000 000 руб., а рядом аналогичное жилье без нее будет стоить 2 500 000 руб. Фактическая же стоимость всяких диванов и кресел в обычных квартирах редко превышает 100 000 руб. с учетом износа, и новые владельцы в 90% случаев ее выбрасывают. Для экономии проще купить «голую» жилплощадь, и на разницу в 500 000 руб., как в примере, обставить ее самостоятельно всем новым.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 7 лет)

Состояние дома

Многоквартирные дома, построенные до 2 000 года, включаются в программу капитального ремонта. Проверить, планируется ли он в ближайшее время, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Там же можно получить и другую информацию:

не признан ли дом аварийным, когда он сдан в эксплуатацию, сколько в нем собственников.

Все сложнее с домами советской постройки. По ГОСТу срок службы инженерных сетей без капитального ремонта составляет 25 лет, но нередко он нарушается. Если есть трещины на фасадах или в подъездах, конденсат в углах помещений, установлены железные скобы для «поддержки» стен, стоит отказаться от покупки.

Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры? Пошаговая инструкция

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?

Размеры квартиры

Мнение о том, что чем больше квартира, тем лучше – неверное. Чем больше квартира, тем больше придется платить налогов и тем дороже будут обходиться коммунальные услуги. Как следствие, жилье нужно выбирать по потребностям.

1-комнатная квартира

Однокомнатная квартира подойдет одиночкам, будь то студенты или пожилые люди. При определенных условиях такое жилье станет отличным «гнездышком» для молодоженов, но только на некоторое время, до появления детей.

2-комнатная квартира

Двухкомнатная квартира – это оптимальный выбор для семей с одним-двумя детьми. Тут есть место и для мамы с папой и для детей. При этом, общая площадь еще достаточно компактная, чтобы не переплачивать лишнего.

3-комнатная квартира

Такие квартиры лучше всего подходят для больших семей, у которых много детей и других подобных ситуаций. Тут очень много места для всех, но нужно учитывать повышенную квартплату и налог.

4 и более комнат

Это жилье уже для действительно огромных семей, которые предпочитают жить все вместе, с бабушками и дедушками. Места много, но и платить придется еще больше.

Общие критерии

Есть и общие критерии, которые помогут понять, как и где лучше искать квартиру для покупки:

район и инфраструктура;
планировка;
материалы для строительства;
этаж;
лифты;
коммуникации;
стоимость;
соседи;
отделка.

Эти критерии важны как при покупке вторичной, так и первичной недвижимости.

Инфраструктура и район

Логичнее искать квартиру рядом с работой, школой или детским садом. Если же найти подходящее жилье в определенном районе в пешей доступности от них не удается, можно посмотреть недвижимость подальше. Главное, чтобы не приходилось добираться слишком долго или с пересадками. Маршрут общественного транспорта лучше рассчитать заранее.

Хорошо, если рядом с домом есть магазины, но нужно обратить внимание на график их работы. Бывает так, что они открыты только до 19-20.00, и тем, кто поздно приходит с работы, такой режим может показаться неудобным.

Если рядом расположен круглосуточный торговый центр, это минус для тех, кто ищет жилье в тихом районе. Тишины там не будет: днем в ТЦ сотни людей ходят за покупки, а ночью площадки возле них может «оккупировать» молодежь на машинах и с громкой музыкой.

Любителям сэкономить подойдут районы с только развивающейся инфраструктурой. Жилье там продается на 15-30% дешевле, чем там, где уже есть школы, магазины, детские сады, поликлиники и частные клиники. Но все зависит от материала, из которого построен дом:

например, двухкомнатная хрущевка в развитом районе будет стоить примерно столько же, сколько новая двушка в менее благоустроенном.

Планировка

Планировка – один из важных моментов. В новых домах квартиры строятся в основном без проходных комнат. В старых они есть. Это неудобно, если семья большая или часто приезжают гости.

Сейчас есть несколько видов планировок:

Европланировка. Все комнаты изолируются, но между кухней и гостиной перегородки нет. Плюс такого решения в большом пространстве, минус – в возможных запахах во время приготовления пищи. Но для многих это некритично.
Свободная. В квартире стены вообще отсутствуют. Собственник может запланировать расположение помещений как угодно. Продаются на 5-10% дешевле средней рыночной стоимости и только в новых домах. Встречаются и на вторичке, если человек купил жилье у застройщика, а затем решил продать.
Хайфлет – жилье с потолками от 3,2м. Такая высота визуально увеличивает пространство, подходит для реализации дизайн-проектов.
Линейная. Все комнаты изолированы, располагаются друг за другом по коридору.

Есть и редкоформатное жилье: пентхаусы с открытыми террасами, двухуровневые квартиры, эркерами, окнами в ванных комнатах. Покупателям стоит подготовить немалую сумму для дизайна по проекту: квартиры с уникальными планировками отделывать дороже, чем со стандартными.

Материал для строительства

Комфорт и звукопроницаемость во многом зависит от типа дома. Сейчас на рынке преобладают:

Панельные. Шумоизоляция плохая, стоят недорого. Много несущих стен, перепланировку сделать сложно. Если есть швы между плитами, зимой будет прохладно.
Монолитные. Строятся по индивидуальным проектам, стоят дороже панельных или кирпичных. Потолки обычно высокие, высокая энергоэффективность. Шумоизоляция намного лучше, чем в панельных или кирпичных.
Кирпичные. Шумоизоляция на среднем уровне. Средняя цена выше, чем на панельные, но ниже, чем на монолитные. Хорошая энергоэффективность. Кирпичные дома сейчас практически не строятся, их проще встретить на вторичном рынке.

Обратите внимание! Если сумма на покупку квартиры ограничена, можно приобрести ее и в панельном доме, а потом сделать звукоизоляцию. Это будет стоить порядка 100 000-200 000 руб. в зависимости от технологии и площади жилья.

Отделка

Элитное жилье от застройщика обычно строится «под ключ», для отделки используются материалы среднего качества. Практически любая компания старается сэкономить. Если в договоре указано одно, а при сдаче выясняется, что ремонт сделан некачественно, это повод потребовать исполнения обязательств с застройщика через суд.

Многие компании отделывают квартиры «под ключ» и по собственным дизайн-проектам. Такая недвижимость стоит максимально дорого. Качество неплохое, но покупателям нередко приходится устранять недостатки собственными силами.

Стандартные квартиры без претензий на «элиту» продаются со средним ремонтом. Сантехника обычно самая дешевая, но некоторое время пользоваться ею можно.

Можно купить жилье и с черновой отделкой, где бетонный пол и голые стены. Это дает пространство для реализации собственных дизайн-решений, как и покупка квартиры с чистовой отделкой, где все уже подготовлено для поклейки обоев, покраски, укладки ламината, и пр. Недвижимость с черновой отделкой всегда дешевле.

Этаж

Квартиры на первых этажах стоят дешевле, чем на средних. Но жизнь в них постоянно сопровождается шумом из подъезда и любопытствующими людьми, которые любят заглядывать в окна с улицы.

Последние этажи тоже обходятся дешевле средних.

Плюсы и минусы

живописный вид, если окна выходят на улицу

частая течь крыши, что характерно для старых домов. Заливает именно последние этажи. Если же дом новый, такой проблемы не должно быть.

В доме может сломаться лифт, и тогда на последний этаж по лестнице подняться будет тяжело, особенно для родителей с маленькими детьми. Придется ждать, когда лифт починят, и нередко на это уходит несколько дней.

Соседи

В строящемся доме по понятным причинам узнать о соседях не получится. Если же дом частично заселен, с ними можно познакомиться, чтобы сложилось впечатление, с кем придется рядом жить.

Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, можно спросить о соседях у продавца. Но вряд ли он скажет правду. Даже если рядом живет конфликтный сосед, продавец будет об этом молчать: ему нужно продать жилье.

Коммуникации

При покупке жилья в новостройке все коммуникации новые, и вероятность аварии ничтожно мала. Если же жилплощадь покупается на вторичке, стоит спросить у собственника, когда менялись батареи и трубы. Если недавно и он может предоставить чеки от подрядчиков, это хорошо.

Если коммуникации старые, следует приготовиться к тому, что в ходе капитального ремонта придется их менять. Это дополнительные затраты.

Важно! Покупателю стоит спросить у продавца и о наличии счетчиков. Если их нет, после покупки они должны быть установлены, иначе плату за электроэнергию и водоснабжению будут начислять по средним нормам. Это всегда дороже, чем по приборам учета. Также счетчики должны своевременно проходить поверку, и для каждого есть свой срок использования.

Лифт

В старых домах стоят стандартные лифты, обычно по одному на каждый подъезд. Это неудобно при переезде: придется заносить и перевозить минимум вещей. Если в доме есть и пассажирский, и грузовой лифт, это плюс.

Цена

Если квартира продается на вторичном рынке по слишком низкой цене, покупателя это должно насторожить. Есть вероятность, что от нее пытаются быстрее избавиться. До заключения договора лучше проверить ее:

собственник не расскажет о юридических проблемах с ней.

Покупать квартиру у застройщика выгоднее на начальном этапе строительства. С прохождением каждого этапа цена будет увеличиваться. Дороже всего стоит готовое жилье после введения в эксплуатацию. Если купить жилплощадь в строящемся доме, это позволит сэкономить до 30% от стоимости готовой квартиры.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Проверка и осмотр недвижимости перед покупкой

Тщательно проверяйте квартиру на вторичном или первичном рынке, и обязательно с юридической точки зрения. Нерадивые риэлторы стараются сделать сделку как можно быстрее, дабы не проявились различные огрехи до закрытия сделки, так что спешить не стоит.

Важными критериями при выборе жилого объекта недвижимости является следующее:

Месторасположение, развитость инфраструктуры.
Стоимость.
Планировка, этажность.

На что нужно обратить внимание при покупке? При выборе квартиры смотрите на следующее:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40 (Москва)

+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Кто продает – это должен быть только собственник. Не знакомый, не сват, не «просто попросили показать». Только собственник и обязательно проверяйте наличие правоустанавливающих документов. Примите к сведению, что собственников может быть несколько, так что придется переговорить с ними всеми.
В каком состоянии квартира: делался ли капитальный ремонт и когда, меняли ли коммуникации, в каком состоянии сам дом, крыша, подъезд.
Кто ваши вероятные соседи.
Какая управляющая компания, так как от этого зависит состояние дома, качество и своевременность проведения работ.

Такой кадр как риэлтор часто создает ажиотаж вокруг квартиры: «отличный вариант, уже очередь смотреть, это самое лучшее что можно купить за ваши деньги, сам бы жил тут». Не обращайте на это внимание, более того – чем больше объект расхваливают, тем больше вероятность того, что есть что скрывать.

Теперь рассмотрим все более подробно.

На каком этаже выбрать?

Многие не хотят покупать квартиру на первом этаже из-за шума, и на последнем этаже из-за того, что может потечь крыша, а тогда и в самой квартире придется делать ремонт.

К минусам квартиры на первом этаже можно отнести:

В старых домах запах канализации.
Шумно, особенно если окна выходят во двор.
Нет балкона.
На окна придется ставить защитные решетки.

Из плюсов – неработающий лифт вам не страшен. Если в семье есть маленький ребенок, вариант идеален – коляску ведь не придется тащить на себе несколько лестничных пролетов.

Также квартиры на первом этаже дешевле, в среднем можно сэкономить 10% от стоимости жилья.

Что касается квартир на последних этажах, плюсы тут такие:

Нет соседей сверху, никто не бегает над головой, не шумит.
Красивый вид из окна.
Не нужно ставить решетки на окна.
Есть балкон/лоджия, возможно даже две.

К минусам относится следующее:

Поломка лифта будет ощутимой, особенно если есть маленькие дети.
В старых домах возможен слабый напор воды.
Если будет течь крыша, то на потолке квартиры — это также может негативно сказаться.

Состояние квартиры

Внимательно, неспешно и желательно со специалистом проверяйте следующее:

Сантехника.
Электропроводка.
Состояние стен около окон – если есть плесень, значит в квартире сыро в холодное время года.
Надежность балкона, остеклен он или нет.
Наличие счетчиков на воду, газ, электричество, отлично если есть счетчик на тепло.
Состояние окон и входных дверей.
Что остается в квартире.
Сдавалась ли квартира. Если да, то обязательно нужно в дальнейшем заменить замки на входной двери.

Будущие соседи

Обязательно выясните, кто ваши будущие соседи. Лучше всего об этом расскажут бабушки у подъезда – они все про всех знают и подробно вас в этом просветят. Собственник и тем более риэлтор вряд ли честно признаются, что за стенкой живут алкозависимые или любители устроить шумные разборки.

Управляющая компания

На качество работы управляющей компании указывает следующее:

Чисто ли в самом подъезде и на придомовой территории.
Состояние дома – есть ли аварийные места, выполняются ли текущие ремонтные работы.

Не лишним будет узнать, где располагается компания, и как давно она «ведет» этот дом.

Как проверить квартиру?

Если сделку сопровождает юрист, проверкой должен заниматься он. При обращении к риэлтору все зависит от условий договора: если там не указана услуга юридического сопровождения, отвечать за чистоту сделки риэлтор по закону не будет.

Можно проверить жилье и самостоятельно через сервис Росреестра. Для этого достаточно указать адрес квартиры и сформировать запрос. Если она в залоге у банка, информация отразится на экране.

Совет юриста: покупателю лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН в электронном виде. Там будут указаны сведения о собственнике и ограничениях. Это обойдется в 350 руб. Информация в электронном сервисе обновляется крайне редко, и имеющиеся сведения на момент покупки могут быть неактуальны. Например, если обновления вносились 24 числа, на квартиру наложен арест 25-го, а выставлена на продажу она 26-го, скорее всего покупатель не узнает об ограничениях, запросив информацию онлайн. Что касается выписки из ЕГРН, то она сразу будет содержать актуальные сведения.

Ремонт в квартире

Если квартира приобретается у застройщика, то чаще всего ремонт бывает или черновой, или легкий, косметический. Некоторые компании предлагают сразу продавать жилье с полной комплектацией и капитальным ремонтом, но особым спросом такие предложения не пользуются за счет очень завышенной цены. Значительно дешевле можно сделать то же самое заказав отдельно ремонт у другой фирмы.

Черновая отделка

Именно с таким ремонтом квартиры от застройщиков бывают самым дешевыми. Тут нет ничего: голые стены и бетонный пол. Иногда устанавливают окна, но это тоже не обязательно. Идеальный вариант для тех, кто хочет сделать все самостоятельно.

Чистовой ремонт от застройщика

Это квартира от застройщика, в которой нет ничего, кроме, может быть, ванной и туалета. Стены покрашены или на них наклеены дешевые обои и так далее. Очень простенький и дешевый вариант ремонта. В такой квартире уже можно жить, если больше негде, но она все еще требует серьезных вложений для доведения до нужного состояния.

Полностью готовый для проживания ремонт

Такой ремонт чаще встречается в квартирах, которые продаются на вторичном рынке. Далеко не всегда он действительно достаточный для комфортного проживания, но в целом, все что нужно – сделано. Подходит для тех людей, которые не хотят или не имеют возможности уже после покупки квартиры вкладываться еще в ремонт.

Первичное и вторичное жилье: преимущества и недостатки

Если покупатель еще не определился, где брать квартиру – на вторичном рынке или у застройщика, — стоит ознакомиться с преимуществами и недостатками обоих вариантов:

В новостройке

Низкая стоимость: до 30-40% дешевле готового жилья

Большой выбор квартир с разным дизайном и планировкой

Некоторые застройщики предоставляют рассрочку

Использование современных технологий в ходе строительства, что положительно сказывается на комфорте в дальнейшем

Гарантия на коммуникации (но дается не всегда)

Некоторые компании предоставляют клиентам возможность заказа индивидуальной планировки

Адекватные соседи: вероятность соседства с алкоголиками или наркоманами в новостройке существенно ниже, чем в старых домах

Придется ждать завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, чтобы заселиться

Высокие риски: стройку могут «заморозить», и придется ждать возобновления, или обращаться в суд

Если квартира под самоотделку, это влечет дополнительные затраты на ремонт. Купить и сразу заехать не получится

Застройщики нередко не выполняют обязательства по договору

В новые дома переезжают все владельцы квартир, и у соседей ремонт может длиться несколько лет

На вторичном рынке

Чаще всего вторичное жилье продается с ремонтом. Можно купить и переехать

Продавцы обычно охотно торгуются

Развитая инфраструктура. Большинство новостроек в новых микрорайонах не могут этим похвастаться

Квартиры стоят дешевле, чем в новостройках

Скрытые дефекты ремонта и коммуникаций проявляются практически всегда, если продавец о них умолчал

Если покупается квартира в сталинке или хрущевке, шанс соседства с асоциальными личностями весьма велик

Возможно неожиданное появление других наследников, если продавец получил жилье по наследству

Устаревший дизайн / ремонт

Материал дома, его внешний вид и внутренний ремонт

Материал, из которого изготавливается дом, также имеет огромное значение. Всегда выделяют два основных варианта: кирпичные и панельные дома. Бывают и другие разновидности, но встречаются они значительно реже.

Кирпич

Правильно сделанный кирпичный дом отличается значительно более качественным сохранением тепла, а значит, что в нем зимой будет намного комфортнее. Кроме, того кирпич лучше выглядит визуально.

Панельный

Квартиры в панельных домах, как правило, обходятся дешевле, чем в кирпичных, однако у них обычно хуже сохранение тепла. Визуально они тоже могут выглядеть неплохо, если сделаны качественно.

Внешний вид дома

Главное во внешнем виде – отсутствие отчетливых проблем: трещин, кусков выпавшего кирпича и других подобных разрушений. На втором месте – внешний вид. Насколько красиво дом выглядит. Это, на самом деле, не слишком важно, однако при прочих равных условиях может стать решающим фактором.

Внутренний ремонт и оснащение

Важнее то, как дом выглядит изнутри. Чистый подъезд, отсутствие матерных надписей, все горящие лампочки, работающий лифт – хороший признак. Чем лучше дом выглядит изнутри, тем лучше. Нередко в крупных домах даже есть собственный консьерж, благодаря чему посторонних тут точно не будет.

Лифт

Если покупатель планирует приобретать квартиру на верхних этажах (начиная с третьего и выше), что важно проверить лифт, его размер и работоспособность. В новых домах нередко есть сразу по два лифта, один из которых небольшой, пассажирский, а второй большой, грузовой. Второй особенно пригодиться при переезде или покупке новой мебели.

Необходимо проверить, как выглядят лифт, узнать, нормально ли они работают, как часто бывают на ремонте и так далее. Уточнять это все нужно в первую очередь у продавца, но желательно перепроверить данные, опросив соседей.

Ответы юриста на популярные вопросы

В каких домах лучше покупать квартиру?

В большей степени все зависит от суммы, которую покупатель готов отдать за недвижимость. Если денег достаточно, стоит обратить внимание на новые монолитные дома.

Какие квартиры продаются лучше всего?

Если говорить про вторичный рынок, наибольшим спросом пользуются однушки и студии. Сложнее всего продаются трех-пятикомнатное элитное жилье с дизайнерским ремонтом: его стоимость в разы выше стандартного, и не каждый может его купить.

Какие квартиры лучше не покупать?

Настороженно стоит отнестись к недвижимости, полученной в наследство или купленной за маткапитал. В последнем случае продавец по закону обязан выделить доли всем членам семьи. Зачастую это требование не соблюдается, и в случае продажи сделку может оспорить орган опеки, Пенсионный фонд, прокуратура, супруг или ребенок по достижении

Как выбрать квартиру для покупки на вторичке и не нарваться на мошенников?

В первую очередь нужно проверить документы и самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Мошенники обычно выставляют жилье по цене значительно ниже рыночной, и действуют от имени собственников по доверенностям. Они могут быть подложными.

Хочу купить жилье, есть два варианта. Первый – в хорошем районе по низкой стоимости с ремонтом, но в ипотеке. Второй – район не слишком хороший, ремонт такой же, но без обременений. Какую квартиру выбрать?

В первом случае продавец должен погасить ипотеку, чтобы банк снял обременения. Если у него нет денег, покупатель может внести задаток, равный сумме задолженности. Обременение снимается за три рабочих дня. Документы на регистрацию перехода права собственности можно подать сразу же после заключения договора. Риски для покупателя есть, но они минимальны. Если такая схема покупателя не устраивает, лучше прибегнуть ко второму варианту. Но при первом сопровождение сделки грамотным юристом сводит все риски к минимуму.

Какой этаж лучше

Однозначного мнения на счет того, на каком этаже квартира лучше не существует. Чаще всего выбирают жилье на примерно средних этажах если рассматривать покупку жилья в девятиэтажке: с 3 по 7. Они же обычно и самые дорогие, что и является основным недостатком.

Первый этаж

Жилье на первом этаже обычно обходится дешевле, чем на любом другом этаже. И это неспроста. Тут и сильный шум с улицы, толпы людей, которые из любопытства могут заглядывать в окна и так далее. Отдельно нужно учитывать подвальные помещения. Хорошо, если дом новый и никаких проблем с подвалом нет.

Если же дом старый, то в подвале может быть повышенная влажность, что ведет к появлению грибку и плесени в квартире. Также следует учитывать различных насекомых, мигрирующих из подвала в квартиру или даже крыс с мышами.

Зато первый этаж удобен тем, что сломанный или неработающий лифт ничем особо не угрожает. Он просто не нужен.

Средние этажи

Самый популярный выбор. Одновременно и хороший вид и сравнительно низкий уровень шума. Но нужно учитывать шум от соседей сверху, снизу, сбоку и так далее. Кроме того, возникает проблема с лифтом. Если он часто не работает, то забираться пешком, например, на седьмой этаж – достаточно затруднительно. Как уже было сказано выше, такие квартиры обычно примерно на 10-15% дороже, чем на первом или последнем этаже.

Последний этаж

Очень спорный вариант, который во многом зависит от самого дома. Если дом новый, да еще и сверху есть чердак, то это отличный вариант. Новая крыша не будет течь, а чердак постепенно можно будет приватизировать, благодаря чему квартира станет еще больше и удобнее.

В то же время, если окна выходят на лес, например, вид будет очень живописным. В окна никто не заглянет и шум с улицы будет минимальным. Кроме того, нет проблем с шумными соседями сверху. Их не существует.

Из недостатков нужно отметить критическую проблему с лифтом. Если он не работает, то добраться даже до 9-го этаже сложно, что уж говорить про 12, 14, 16 и так далее этажи. Также иногда возникают проблемы со слабым напором воды или плохим отоплением.

Как выбрать район, в котором лучше купить квартиру?

Правильный выбор позволит чувствовать себя комфортно и безопасно в повседневной жизни. Поэтому процедура, как выбрать квартиру, включает в себя и оценку ряда критериев, позволяющих определить, что район вам тоже достался удачный.

Транспортная развязка. В любой момент вам может потребоваться воспользоваться услугами городского транспорта, даже если у вас есть собственный автомобиль. Если же такового нет, этот вопрос становится еще более актуальным. Оцените, каково расстояние от вашего дома до ближайшей остановки транспорта, которым вы часто пользуетесь. Немаловажно и то, придется ли вам ездить с пересадками, сколько времени потребуется проводить в дороге. Проанализировать все это необходимо с точки зрения удобства всех членов вашей семьи;
Близость социальных объектов. Под ними понимаются больницы, учебные, дошкольные, развивающие учреждения, центры и т. д. Желательно, чтобы все эти объекты были неподалеку от вашего дома;
Инфраструктура. Очень удобно, когда в своем районе вам не придется далеко идти в магазин, кафе, долго добираться в банк, кинотеатр, аптеку, отделение почты, ездить в другой конец города в фитнес-клуб, бассейн или другие спортивные либо торгово-развлекательные учреждения;
Уровень безопасности. Практически в любом городе есть неблагополучные районы, являющиеся привлекательными для асоциальных слоев населения. В таковых наблюдается больший уровень преступности, следовательно, жить в таком месте небезопасно. Совет от специалистов, как правильно выбрать квартиру с этой точки зрения, заключается в том, чтобы ознакомиться с соответствующей статистикой, сравнить показатели преступности за определенный период;
Экология. От нее тоже зависит безопасность проживания в определенном районе. Близость оживленных магистралей, промышленных объектов говорит о том, что воздух в этой местности вряд ли можно назвать экологически чистым. Желательно выбирать недвижимость, находящуюся на расстоянии минимум 500 м от них. Стоит обратить внимание на районы, находящиеся вблизи парков, зеленых зон, водоемов. Рекомендуется ознакомиться также с данными об уровне радиации и качестве воды в выбранной местности, и убедиться, что эти показатели соответствуют норме;
Природа, места отдыха, прогулок. Наличие вблизи скверов, зеленых зон, парков, аллей, детских площадок свидетельствует в пользу вашего выбора;
Перспективы развития района на ближайшие годы. Оцените, какие изменения в ближайшее время в нем планируются, чтобы понять, в каком доме выбрать квартиру, и в каком районе он должен находиться. К положительным можно отнести планируемое озеленение, открытие новых социальных объектов, улучшение инфраструктуры. Как негативные перспективы можно расценивать грядущее открытие новых промышленных объектов, крупных магистралей, мест массового скопления людей, свалок.

Выбор отделки квартиры

Думая над тем, как выбрать квартиру в новостройке, позаботьтесь и о предстоящем ремонте. Дело в том, что бюджет покупки напрямую будет зависеть от того, какое жилье вы предпочтете – с отделкой или нет. Это влияет и на объем работы, и на время, и на финансы. Благо, современный рынок предлагает разные варианты отделки, на любой кошелек и вкус, и у каждого есть свои преимущества.

Квартира может быть вообще без отделки или с черновой, предчистовой, чистовой, под ключ и дизайнерской.

Наиболее популярно среди населения жилье без отделки. Внешне это просто бетонная коробка с предусмотренными проемами для окон и дверей. Сразу заехать в такую квартиру не получится как на первичном рынке, так и на вторичном, но зато она обойдется в меньшую сумму.

Если нет желания возиться с грязной работой, можно приобрести жилье с черновой отделкой. В такой квартире частично проведены работы по выравниванию пола, стен и потолков, подведены некоторые коммуникации, установлены счетчики водоснабжения.

Квартира с предчистовой отделкой подготовлена к финишным работам. В ней уже проведено электричество, оборудован санузел, установлены розетки и выключатели. В варианте предчистовой отделки формата whitebox могут быть поклеены обои под покраску и установлены межкомнатные двери.

Хотите сразу заехать в квартиру и не желаете заниматься ремонтом? В таком случае ваш вариант – квартира с чистовой отделкой или ремонт под ключ. В случае квартиры в новостройке владелец имеет выбор между несколькими стилями ремонта. При выборе «вторички» остается довериться вкусу прежних хозяев.

Если выбирать квартиру с дизайнерской отделкой, придется тесно взаимодействовать со специальным бюро, которое разрабатывает индивидуальные проекты. В этих случаях специалисты учитывают пожелания собственника, бюджет и много других факторов. Владельцу же не придется терпеть шум или пыль, нужно лишь выбрать подходящий вариант, остальное сделают квалифицированные сотрудники.

Ключевые критерии покупки жилья

Помимо уже рассмотренных важных аспектов, учитывать нужно и такие моменты:

Стоимость. Она во многом как раз и будет зависеть от района, этажа, планировки, площади, количества комнат, развитости инфраструктуры, экологии и т. д. Важно найти вариант с оптимальным соотношением цены и всех этих параметров;
Планировка и перепланировка. Расположение, размер помещений играет немалую роль в обеспечении комфорта и уюта. В этом смысле жилье в новостройках имеет преимущество – во многих из них владелец может получить «коробку», а потом сам распределить в ней размещение комнат и других помещений. Внести изменения в планировку можно и во вторичном жилье, но перепланировка должна быть узаконенной, внесенной в техпаспорт. Иначе можно получить штраф;
Прилегающая территория. Следует оценить ее ухоженность, инфраструктуру, чистоту и т. д.;
Состояние дома. Стоит узнать год его возведения, уточнить, не является ли он аварийным, оценить состояние подъезда (ухоженность, чистота, влажность и т. д.), лифта. Поинтересуйтесь, в каком состоянии находятся общедомовые коммуникации;
Соседи. После покупки неприятной неожиданностью может стать неблагополучное соседство, поэтому нелишним будет сразу познакомиться с потенциальными соседями хотя бы снизу, сверху, с вашего будущего этажа;
Состояние самого жилья. Прежде всего уделите внимание состоянию коммуникаций. Изучите потолок, стены, пол – насколько они ровные, нет ли трещин, плесени, грибка, потеков, влажности. Вам выбирать – квартира ремонт должна иметь капитальный или косметический. Но даже если вам попался второй вариант, это не признак того, что жилье в плохом состоянии. Многие люди перед продажей просто приводят его в более-менее презентабельный вид, оставляя возможность будущим владельцам сделать ремонт на свой вкус.

Время покупки квартиры

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Если в случае приобретения первички клиент обращается к застройщику, то покупка вторички начинается с поиска объявлений о продаже жилья. Возникает вопрос – стоит ли обращаться в частное риэлторское агентство, выступающее в роли посредника между продавцом и покупателем, или есть смысл иметь дело непосредственно с собственником?

Такие компании оказывают следующие услуги:

Поиск подходящего жилья по параметрам, заданным заказчиком;
Организация осмотра оптимальных вариантов;
Оказание консультативной помощи клиенту по вопросам, какую квартиру выбрать, как правильно оформить сделку;
Осуществление проверки наличия необходимого пакета документов на право собственности у продавца;
Подготовка договора;
Контроль расчета при оформлении сделки;
Помощь в регистрации ее в Госреестре.

Все эти манипуляции можно произвести и без участия посредника. Самое главное, чего опасается любой покупатель – обмана мошенниками и, как следствие, потерю немалой суммы денег. Риэлторское агентство от этого не защищает. На словах агенты говорят об ответственности, но в договоре никакие гарантии, финансовая ответственность не оговаривается.

По факту, посредник делает такую работу:

Находит в своей базе предложений подходящее для потенциального покупателя;
Договаривается с продавцами о просмотре жилья, сопровождает покупателя по нужным адресам;
Берет у продавца пакет нужных документов;
Делает запрос в соответствующие инстанции о проверке недвижимости;
Передает все документы юристу, который составляет договор купли-продажи, через риэлтора передает его сторонам сделки;
Сопровождает их в банк для выполнения расчета;
Присутствует при подписании договора;
Подает документы государственному регистратору, и после регистрации покупателю передается его экземпляр договора.

Острой необходимости в присутствии риэлтора при всех этих манипуляциях нет. Важные юридические моменты следует доверить специалисту в этой области – нотариусу. Оформить денежный расчет помогают работники банка. Таким образом, важно найти надежного, опытного нотариуса и хороший надежный банк. Еще один момент – проверка недвижимости, документов. С этими вопросами тоже можно разобраться без агента, и об этом немного позже.

Что касается того, как осуществить выбор квартиры, как выбрать район, этажность, расположение и т. д. – это аспекты, которые были рассмотрены выше.

Выбор планировки квартиры

Если вы не задумывались о будущей планировке квартиры, то стоит сделать это незамедлительно. Это позволит сузить круг поиска и получить более четкое представление о желаемой жилплощади. Что предлагают современные застройщики на рынке недвижимости? Выбор разнообразен, от маленьких студий до огромных пентхаусов. Вам лишь стоит остановиться на том, что подходит под конкретные критерии.

Планировки подразделяют на три основных вида: закрытые, открытые и частично закрытые. Закрытые планировки привычны почти всем, кто жил в квартирах старого фонда, где каждая комната изолирована от остальных. В открытых планировках не предусмотрены перегородки и изоляция между комнатами. Частично закрытые планировки имеют как изолированные полностью комнаты, так и частично совмещенные.

К популярным относят следующие виды планировок:

Европланировка. Ее отличие от традиционной в отсутствии перегородок между кухней и гостиной. Это делается для расширения пространства, как в студиях и в более просторных квартирах ради экономии жилой зоны.
Свободная планировка. Межкомнатных стен в такой квартире нет вообще, есть лишь единое пространство, которое вы можете обустроить на свой вкус. В качестве опорных конструкций используются железобетонные пилоны. В такой квартире вас ждут дополнительные траты на возведение перегородок.
Хайфлет. Потолки в таких квартирах достигают высоты от 3,2 м, что позволяет визуально увеличить пространство и создать дизайн-проект по индивидуальной разработке.
Жилье редкого формата. Вариант для тех, кто хочет получить необычное жилье. Изюминкой в такой квартире могут стать панорамные окна, эркеры, открытые террасы на верхних этажах, окна в ванной и т. д.

Планировка может быть линейной (комнаты расположены друг за другом вдоль коридора), распашной (часть окон в квартире выходят на противоположную сторону дома) и угловой.

Отличия в планировке могут быть и по степени функциональности. Так, в некоторых квартирах увеличивают площадь ванных комнат, балконов или лоджий, обустраивают дополнительные кладовые, гардеробные, ниши для комодов и шкафов. Думая над тем, как выбрать квартиру, учитывайте, какую планировку хотели бы получить и какие критерии для вас наиболее важны.

В каком доме лучше покупать квартиру кирпичном или панельном?

С районом определились, теперь преступим к выбору квартиры, а нужна нам хорошая квартира.

Возможно, внутри разницы особой и не будет, но снаружи панельные дома теряют свой вид намного раньше, да и срок эксплуатации у них короче.

Для наглядности смотрите фото ниже

Кирпичные или монолитные дома 10-15 летней давности выглядят намного лучше, чем панельки 3-х лет.

В дальнейшем, если захотите продать квартиру, то в кирпичном доме это будет сделать проще.

К тому же, частая проблема панельных домов – это промерзание швов, и соответственно, стен квартир. Слышимость также оставляет желать лучшего, но если площадь большая, то можно потратиться и сделать звукоизоляции в комнатах где отдыхаете. Комфорт вашего проживания в таких домах будет напрямую зависеть от качества работы управляющей компании.

В старом панельном доме покупать квартиру стоит только в том случае, если у вас совсем мало денег. Ремонт никогда в ней не окупится, дороже продать вряд ли удастся.

У кирпичных домов также есть минусы – дают усадку первые пару лет. Насколько это критично для вашего ремонта, думайте сами. Если дом уже простоял пару лет, то можно на этот счет не волноваться.

Монолитные дома – самые тихие когда у всех сделан ремонт, но пока его делают вы будите слышать перфоратор даже через несколько этажей. Опять же, срок эксплуатации по сравнению с панельками, намного выше.

Что же касается коммуникаций, то в различных хрущевках уже все по сгнило, и если еще не заменено, то есть вероятность что будет меняться при вас. Да и планировки у таких квартир не самые удачные. Исключением можно считать старые, чуть ли не дореволюционные, кирпичные дома (отличаются высокими потолками, просторными комнатами), но они как правило расположены в центральном районе города и стоят дорого.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Потенциальные соседи

Очень важно заранее расспросить продавца о соседях. Данный фактор особо не важен в новостройках, так как там собственники могут меняться достаточно часто, да и мало кто друг друга знает. Кроме всего прочего, зачастую люди, у которых есть деньги на квартиры в новостройках достаточно адекватные. Впрочем, это не обязательно.

А вот если приобретается квартира на вторичном рынке недвижимости, то от соседей могут быть вполне ожидаемые проблемы: пьют, часто устраивают гулянки, затапливают и так далее. Это необходимо знать хотя бы для того, чтобы попытаться поторговаться.

Также важно опросить самих соседей, если это возможно. Они могут рассказать о том, о чем может умолчать продавец.

Пример: В доме часто отключают электричество, а лифт работает от силы один день в месяц. Продавец об этом может и умолчать, даже если посещение жилья выпадет на тот день, когда нет света и/или не работает лифт. Всегда можно отговориться тем, что это временное явление и вообще, он такое видит первый раз за все время проживания в квартире. А вот соседи скрывать такую информацию скорее всего не будут.

Выбор жилья – это очень важная процедура, от которой, во многом, зависит дальнейшее комфортное проживание. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что именно еще нужно обращать внимание. Кроме того, они же могут сопровождать всю сделку купли-продажи, тем самым сводя вероятность возникновения проблем к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните Москва и Московская область
позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи

Наталья Фомичёва

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Написано статей

513

-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно…

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий серьезной подготовки и внимания…

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно

Сделка по возмездному отчуждению жилья всегда сопряжена с определенными рисками,…

Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры

После заключения сделки купли-продажи жилого помещения покупателю еще рано вздыхать…

Осмотр квартиры перед покупкой

Покупка квартиры – ответственный шаг, к которому обязательно нужно тщательно…

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами…