Сделки с недвижимостью. Проводим грамотно
(Начало. Продолжение в следующем номере)
Сделки с недвижимостью– процесс многогранный, вызывающий множество вопросов как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Тут переплетаются вопросы из многих отраслей права: гражданского, семейного, земельного, налогового, законодательства о государственной регистрации недвижимости и законодательства об опеке и попечительстве. Попробуем ответить на некоторые из них.
Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
По желанию сторон нотариально можно удостоверить любую сделку по отчуждению недвижимости, однако законодатель четко определил виды сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению:
•сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
•сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении объекта недвижимости одновременно всеми участниками долевой собственности по одной сделке.
То есть, при отчуждении (продажа, дарение, мена) собственником доли недвижимости (квартира, жилой дом, земельный участок и т.д.) другому сособственнику или третьему лицу, а также при отчуждении третьему лицу целого объекта недвижимости, оформленного в общую долевую собственность нескольких лиц, требуется нотариальное удостоверение договора.
Подлежат ли нотариальному удостоверению сделки с недвижимостью, находящейся в совместной собственности?
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Законодательством предусмотрено два вида общей собственности – долевая и совместная собственность. Если имущество находится в собственности двух и более лиц без определения долей, то это совместная собственность, а если доли установлены, то долевая.
Таким образом, если имущество принадлежит на праве совместной собственности, и отчуждается полностью, то такая сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Какие требования законодательства необходимо соблюсти при отчуждении доли недвижимости постороннему лицу?
Договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости постороннему подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Такая сделка совершается при условии соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, сделка может быть совершена до истечения установленного законом срока.
Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по отчуждению недвижимости, принадлежащей ребенку?
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Такие сделки совершаются исключительно при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, а также при обязательном исполнении законными представителями ребенка (родителями, опекунами) условий, на которых органы опеки и попечительства выдали такое согласие.
Например, органами опеки и попечительства вынесено постановление о предварительном разрешении на совершение сделки – продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, с условием оформления в собственность ребенка другой квартиры или с условием зачисления причитающихся ребенку от сделки денежных средств на открытый на имя ребенка банковский счет.
Данные меры направлены на защиту имущественных прав и законных интересов несовершеннолетних граждан.
К какому нотариусу необходимо обращаться для удостоверения договора купли-продажи недвижимости?
Согласно внесенным изменениям в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
Это означает, что для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, находящейся в любом населенном пункте на территории Хабаровского края, можно обратиться к любому нотариусу на территории Хабаровского края. Например, нотариус города Комсомольска-на-Амуре имеет право удостоверить договор купли-продажи квартиры, которая находится в селе Сосновка Хабаровского района Хабаровского края.
Какую ответственность несет нотариус при удостоверении договора купли-продажи недвижимости?
Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина. В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус, удостоверяющий договоры по распоряжению недвижимым имуществом, обязан заключить договор гражданской ответственности.
Вред, причиненный имуществу гражданина, возмещается, в первую очередь, за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса. В случае если этого страхового возмещения будет недостаточно, то вред возмещается за счет средств коллективного страхования региональной нотариальной палатой. Если первых двух страховых возмещений будет недостаточно, то вред возмещается за счет личного имущества нотариуса. Четвертый уровень «страховой» защиты – компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.
В каких размерах будет возмещен ущерб нотариусом по договору купли-продажи недвижимости в случае признания его недействительным?
При определении размера вреда, причиненного действиями или бездействием нотариуса, связанного с применением последствий недействительности сделки, предмет которой подлежал оценке, общий размер ответственности нотариуса в связи с признанием сделки недействительной не может превышать итоговую величину стоимости предмета оценки, данную ему ее участниками (сторонами).
Это означает, что в случае указания сторонами в договоре явно заниженной цены объекта недвижимости и признания договора недействительным, размер страхового возмещения будет определяться исходя из стоимости, указанной сторонами в договоре купли-продажи.
Какие документы необходимо предоставить нотариусу для удостоверения договоров по отчуждению недвижимого имущества?
Исчерпывающего перечня для заключения договоров законодательством не предусмотрено, но, учитывая сложившуюся практику, для защиты прав и законных интересов граждан, для чистоты и прозрачности сделки нотариусу необходимо предоставить:
•документы, удостоверяющие личность сторон (паспорт, свидетельство о рождении);
•документы, подтверждающие полномочия представителей (доверенность, документы, подтверждающие права законных представителей (свидетельство о рождении), опекаемых (постановление отдела опеки и попечительства) и иные);
•правоустанавливающие документы (договор на передачу квартиры в собственность граждан, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве и т. п.);
•свидетельство о государственной регистрации права или выписку, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию права;
•разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей и лиц, признанных судом недееспособными или ограниченно дееспособными);
•заявления от сособственников об отказе от права преимущественной покупки доли недвижимости;
•справка об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по платежам.
Для каждой сделки индивидуально решается вопрос о необходимости тех или иных документов.
Нотариус самостоятельно в электронной форме запрашивает сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, необходимые для удостоверения договора.
ЮЛИЯ СИТНИКОВА
, НОТАРИУС ГОРОДА ХАБАРОВСКА
(Продолжение в следующем номере)
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 4 (174) дата выхода от 20.04.2017.
Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «.
