Оценка земли

Функции цены

Функции цены в рыночной экономике:

• Учетная. Цена позволяет учитывать и измерять затраты труда.
• Информационная. Цена — важнейшая информация о состоянии рынка товара при принятии решений об объеме производства, виде и качестве товаров.
• Уравновешивающая. Цена приводит в соответствие спрос и предложение.
• Стимулирующая. Высокие цены являются стимулом к производству самых нужных товаров.
• Распределительная. Изменение и регулирование цен позволяет распределять и перераспределять материальные и финансовые ресурсы.

Виды цен

Различают следующие виды цен.

По объему реализации товаров:

• оптовые (их разновидности: закупочные для сельскохозяйственной продукции и тарифы на электроэнергию, транспортировку и др.). Это цены партий товара, реализуемых между предприятиями;
• розничные. По ним реализуют товары на потребительском рынке.

По способу формирования: государственные; договорные; свободные.

По стабильности во времени: фиксированные; гибкие; плавающие.

По отношению к состоянию рынка: равновесные, демпинговые.

Кроме этого различают цены: мировые, котировочные, оптимальные и др.

Формирование цены

Формируются цены с учетом того, что они должны покрывать все затраты, а также обеспечивать производителю определенную (нормальную) прибыль.

В цену продукции могут включаться косвенные налоги: налог на добавленную стоимость и акцизный сбор, которые задаются либо в % от налогооблагаемой суммы, либо в виде фиксированной суммы на единицу товара.

По мере продвижения товара от производителя к потребителю каждый из посредников (сбытовые и торговые организации) производит свою наценку, увеличивающую цену на их затраты и прибыль.

Иногда вводится налог с продажи (напр., 5 % от розничной цены). На него соответственно возрастает цена товара для покупателя.

Порядок расчета цены. 1) Определение задач ценообразования с учетом целей предприятия (выживаемость, максимизация прибыли, закрепление на рынке, завоевание лидерства на рынке и т.п.); 2) Оценка спроса на товар (текущего и прогнозируемого на будущее); 3) Расчет издержек. 4) Анализ цен товаров конкурентов; 5) Выбор метода ценообразования (издержки + норма прибыли; обеспечение желаемой прибыли; метод ощущаемой ценности товара; использование текущих цен аналогов и т.д.). 6) Определение окончательной цены (с учетом психологии, качества, престижности и т.д.).

Минимальный уровень цен определяется производителем с помощью затратного механизма, а максимальный – потребителем в соответствии с необходимостью данного товара. При производстве абсолютно нового вида продукции первоначальная цена устанавливается с помощью затратного механизма. Затем она корректируется рыночным механизмом, который рассмотрен ниже.

Система цен очень сложна, рассмотрим вначале их классификацию в зависимости от стадий товародвижения:

• предприятие – оптовая торговля;
• оптовая торговля розничная торговля;
• розничная торговля-потребитель.

Соответственно этим стадиям выделяют три основных вида цен:

• оптовые цены предприятий (отпускные цены);
• оптовые цены промышленности (торговли);
• розничные цены.

Замечание 1: Каждый последующий вид цены включает в качестве составной части предыдущий вид.

Замечание 2: Государство вводя косвенные налоги – увеличивает цену, а для уменьшения – дотации из госбюджета.

Оптовая цена предприятия – цена с которой товар выходит с предприятия. Она состоит из себестоимости товара и прибыли предприятия.

Оптовая цена промышленности – это цена, которая включает в себя помимо себестоимости и прибыли снабженческо-сбытовую скидку.

Снабженческо-сбытовая скидка – это цена на услугу по снабжению и сбыту. Она дает возможность возместить издержки снабженческо-сбытовых организаций (организаций оптовой торговли) и дать этим организациям прибыль.

Розничная цена – это цена, по которой товар приходит к конечному потребителю, т.е. цена завершающая процесс ценообразования. Она отличается от оптовой цены промышленности на величину торговой скидки.

Торговая скидка – это цена за услугу по реализации товаров конечному потребителю. Она должна обеспечить возмещение затрат торговли (1-я часть скидки) и дать прибыль (2-я часть скидки).

2. Оценка недвижимости

2.7. Методы оценки земли

Нормативный метод

заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж

является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты

основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

,

где VL – стоимость земельного участка,

IL – доход цт владения землей,

RL: – ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения

(метод соотношения, соотнесения,
allocation) –
определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения)

применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

– определение элементов сравнения объектов; – определение отличий каждого аналога от объекта оценки; – расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения; – расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; – расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; – расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле

,

где Сз, – стоимость земельного участка,

С – стоимость объекта,

Су – стоимость улучшений.

Метод остатка

основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки

(подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

– определение размеров и количества индивидуальных участков; – расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; – расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; – вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков; – выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

– расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; – расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; – налоги, страховку, гонорары ИТР; – расходы на маркетинг; – прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Материал предоставлен сайтом AUP.Ru (Электронная библиотека экономической и деловой литературы)

Похожие материалы: Методы оценивания параметров Методы осуществления финансовой деятельности (Батычко В.Т., 2009) Методы организации управления материальными потоками Методы оценки логистических затрат и пути их оптимизации Методы оценки логистических затрат и пути их оптимизации (Алесинская Т.В.) Методы оценки научно-технической результативности НИР

Разновидности цен

• Под «мировой ценой» следует понимать цену, по которой осуществляются крупные коммерческие экспортные или импортные раздельные операции, носящие регулярный характер и предусматривающие платежи в свободно конвертируемой валюте.
• Справочные цены – это цены, публикуемые в специальных справочных изданиях, каталогах, прейскурантах, журналах, газетах и пр. Они отклоняются от фактических, т.к. предоставляются разнообразные скидки.
• Цены международных товарных аукционов – это цены действующие на специальных временно организованных рынках публичной продажи по максимально предложенной цене за предварительно осмотренную продукцию.
• Цены биржевой торговли – это цены специально организованного и постоянно действующего рынка массовых, качественно однородных, взаимозаменяемых товаров, которые рассчитываются и публикуются котировальной комиссией бирж.
• Расчетные цены – среднестатистические цены, т.е. отношение публикуемой национальной и международной статистической стоимости продаж товара к его количеству.
• Цены фактических сделок (контрактные цены): твердые – определяются в момент подписания контракта и не подлежат изменению в течении всего срока его действия;
• подвижные – определяются в момент заключения контракта с оговоркой, предусматривающей ее пересмотр в период исполнения контракта при изменении рыночной цены;
• скользящие – определяются на основе базисной ( в момент заключения сделки) с учетом изменения в период исполнения контракта ( если длительный срок изготовления – меняются цены на сырье и т.д.).

Такая трактовка дефицитной рыночной цены основывается на одной из основных идей марксистской экономической теории, согласно которой рыночная цена и рыночная стоимость товаров – разные, но близкие понятия (экономические формы). Товар стоит столько, сколько общественно необходимого труда потрачено на его производство, а его цена складывается под влиянием рыночных цен в конкурентной рыночной среде. По мнению представителей марксистской политической экономии, рыночный спрос и рыночное предложение вместе с другими факторами являются детерминантами, отклоняющие рыночную цену от ее объективной основы – рыночной стоимости. Другого взгляда на природу и механизм формирования дефицитной рыночной цены придерживаются ученые большинства школ западной экономической науки. Они считают, что понятие «дефицитная рыночная цена» и «рыночная стоимость» товаров идентичны, тождественны. Товар стоит столько, какую рыночную цену он имеет, сколько за него хочет и может заплатить покупатель. Дефицитная рыночная цена отклоняется вверх не от рыночной стоимости товаров, а от равновесной рыночной цены. Это самое основное теоретическое положение в понимании природы дефицитной рыночной цены западными экономистами. Современные ученые-экономис ты считают, что дефицитные рыночные цены формируются, как правило, в условиях условно полной (квазиполной) или полной занятости ресурсов (материальных и трудовых) и условно полных (квазиполных) или полных (потенциальных, максимально возможных) объемов производства и рыночного предложения. Формирование дефицитного рыночной цены вызывает инфляцию спроса – одного из трех основных типов развития инфляционных процессов (кроме инфляции издержек или предложения и монетарной инфляции). Дефицитная рыночная цена в условиях полной или квазиполной занятости материальных и трудовых ресурсов производства способствует рациональному распределению ресурсов между производителями . Оплатить ее способны лишь те покупатели (потребители), которые имеют гарантию, что в их экономической сфере эти ресурсы будут использованы наилучшим (эффективным) образом. Следовательно, формирование дефицитного рыночной цены способствует повышению эффективности функционировани я национальной экономической системы.

Рыночная стоимость земельного участка

Согласно Земельному кодексу РФ рыночная стоимость земельных участков

определяется оценщиками в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, согласно которому рыночная стоимость содержит понятие «вероятной цены» сделки, т.е. неотделимое от процесса оценки свойство ее неопределенности.

Под оценкой рыночной стоимости земельных участков подразумевается оценка прав

, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделить на две основные группы:

• право собственности
  на земельные участки;
• права владения и пользования
  земельными участками, в том числе: аренда земельных участков, постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Оценка рыночной стоимости земли

— эта услуга, предоставляемая нашей компанией, в настоящее время
весьма актуальна
в связи с активностью рынка земли и реформами законодательств по земле. Особенно активно за оценкой рыночной стоимости земли обращаются лица, заинтересованные в снижении налога на землю, с целью оспаривания кадастровой стоимости земли в комиссии или судебном порядке.