Росреестр осуществляет такую функцию как государственный земельный надзор, который заключается фактически в проверке соблюдения закона при использовании лицами земли в целях недопущения самовольного занятия земельных участков, использование по целевому назначению и др.
ВНИМАНИЕ: наш адвокат поможет разрешить спор с Росреестром, обжаловать предписание Росреестра: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!
Внеплановая проверка Росреестра
Для проверки соблюдения требований закона в отношении земельных участков, Россреестр проводит внеплановые проверки в следующих случаях:
- если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю было выдано предписание для устранения нарушений и истек срок его исполнения.
- если поступило заявление о предоставлении правового статуса, специального разрешения (лицензии), выдачи разрешения (согласования).
- если поступила информация о возникновении угрозы причинения или причинении вреда жизни и здоровью граждан, вреда животным, растениям и др., а также угрозы или возникновения чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.
- если руководителем издан приказ о проведении внеплановой проверки на основании поручения Президента РФ, Правительства РФ и требований прокурора.
- если по результатам административного обследования объекта земельных отношений установлены нарушения законодательства, за которые предусмотрена ответственность. Должностное лицо визуально может установить, что, например, перенесет забор и фактически захвачена часть другого земельного участка.
- если поступили заявления о нарушении имущественных прав, например, о том, что самовольно занят участок.
- если не представлена декларация об использовании земельного участка в установленный срок. Это касается так называемого «дальневосточного гектара».
- если земельный участок из земель сельхозназначения приобретается на публичных торгах на основании решения суда об изъятии земельного участка по причине неиспользования его по целевому назначению или использование с нарушением требований законодательства, либо у Росреестра имеется информация, что земельный участок по целевому назначению не используется в течение 3-х лет и более.
Перед проведением внеплановой проверки по пунктам 5 и 6 Росреестр должен согласовать ее проведение с органами прокуратуры, а проведение проверки по пункту 8 не требует согласования.
О НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЯХ ОБЖАЛОВАНИЯ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ОТКАЗОВ РОСРЕЕСТРА
| Материал подготовил юрист ЮФ»Логос» Иванов Евгений |
Роберт Кийосаки, американский экономист, чьи книги об основах бизнеса и инвестирования признавались одними из лучших бестселлеров такими авторитетными деловыми изданиями, как «Wall Street Journal» и «The Business Week», говорил: «Есть 3 вида активов: бизнес, недвижимость и бумаги». И хотя, с его точки зрения, самым сильным активом является бизнес, значение недвижимости как актива сложно переоценить даже в наши дни, когда газеты то и дело начинают пестреть заголовками о стремительном её удешевлении.
Однако реалии российской действительности таковы, что часто даже собственник недвижимого имущества
оказывается, по сути, парализованным, не способным распорядится принадлежащим ему помещением или зданием. И виной тому вовсе не коррумпированность чиновников или несовершенство государственного устройства. Приведем простой пример: коммерческая организация намеревается осуществить
продажу принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания
. В процессе подготовки необходимых документов выясняется, что в
Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, Реестр), содержатся устаревшие данные о площади здания, в которых не отражены изменения, явившиеся результатом проведенной реконструкции. Такое положение вещей может, как минимум затормозить сделку на неопределенный срок. С точки зрения закона, здание, сведения о котором содержатся в ЕГРП, и здание, которое намеревается продать собственник, это два разных объекта недвижимости с разными характеристиками. Представляется, что необходимо
внести изменения в Реестр
и это устранит проблему. Однако, регистрирующий орган (а таковым является Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ) руководствуется собственным толкованием действующего Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что в рассматриваемой ситуации может повлечь приостановление регистрации, а затем и отказ во внесении в ЕГРП соответствующих изменений со ссылкой на то, что в результате проведенной собственником реконструкции образован новый объект недвижимости.
Механизм защиты
прав собственника
для подобных случаев предусмотрен упомянутым Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и заключается он в
обжаловании отказа регистрирующего органа
через суд. Позиция законодателя относительно последствий реконструкции здания достаточно недвусмысленна – в результате реконструкции новый объект недвижимости не создается. Так, например, статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации N 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г. определяет и разделяет понятия строительства и реконструкции: «строительство» — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13); «реконструкция» — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14).
Понятие «реконструкции» также содержится и в иных актах. Так, в соответствии с Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003 № 153, реконструкцией является изменение условий эксплуатации зданий, максимальное восполнение утраты от имевшего место физического и морального износа.В письме Госстроя РФ от 28 апреля 1994 г. № 16-14/63.1 указано, что реконструкция здания — это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения.Казалось бы, не составит особого труда доказать в суде неправоту Росреестра
, опираясь на нормы закона и подзаконных нормативных актов.
Тем не менее, существующая по рассматриваемому вопросу судебная практика далека от единообразия. Часть судов, разрешая подобные дела, приходит к выводу, что в результате реконструкции новый объект недвижимости не создается
(Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 апреля 2006 г. по делу № А31-8010/04, от 16 ноября 2007 г. по делу № А28-2598/2007-48/21; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июля 2007 г. по делу № Ф04-7712/2005 (36537-А45-24); Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 октября 2010 г. по делу № А55-2070/2010, Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2010 г. № 09-АП-17585/2010-ГК, от 16 ноября 2010 г. по делу № А40-173922/09-64-1138). По мнению другой части судов, создание нового объекта недвижимости в результате реконструкции возможно (Постановления Федерального арбитражного суда московского округа от 26 января 2009 г. № КГ-А40/13064-08, от 03 сентября 2010 г. № КГ-А40/9823-10, Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2009 г. по делу № А13-5109/2008, от 23 октября 2009 г. по делу № А21-412/2009, от 28 июня 2010 г. по делу № А56-83321/2009, от 04 октября 2010 г. по делу № А66-45/2010).
Детальный анализ перечисленных судебных актов позволяет сделать вывод, что при рассмотрении дел подобной категории судами принимается во внимание целый ряд обстоятельств, в том числе: объем и характер проведенной реконструкции; наличие разрешительной документации на проведение реконструкции; влияние реконструкции на внешние границы объекта недвижимости; влияние реконструкции на площадь объекта недвижимости.
В той или иной степени каждое из перечисленных обстоятельств может быть истолковано судом как в пользу собственника, так и в пользу регистрирующего органа.
Например, в соответствии с пунктом 2 статьи 51 действующего Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 20 декабря 2004 г. № 190-ФЗ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за рядом исключений, также предусмотренных статье 51 Градостроительного кодекса. К таким исключениям относится, в частности, предусмотренный подпунктом 4 пункта 17 указанной статьи случай, когда изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Представляется, что при грамотном построении процесса доказывания даже реконструкция, проведенная без надлежащего разрешения на строительство, может быть легализована, например, путем представления заключения специалиста о том, что в результате проведенной реконструкции конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания не затронуты.
Следовательно, положительный для собственника исход дела
во многом зависит от того, насколько грамотно и четко будет сформулирована его позиция, насколько полна будет представленная им доказательственная база, сможет ли он полноценно воспользоваться такими средствами доказывания, как заключение специалиста или даже результаты судебной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать и то, что обжалование отказа Росреестра, как и оспаривание действий (бездействия) и решений иных государственных органов, органов местного самоуправления и должностных лиц, относится к категории дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений. Иными словами,
отказ регистрирующего органа нельзя обжаловать в обычном порядке
, путем подачи простого иска, поскольку такие дела рассматриваются по специальным правилам, установленным Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для таких дел предусмотрены специальные сроки подачи соответствующих заявлений и их рассмотрения, особые правила о распределении бремени доказывания и т.д.
То есть, для положительного исхода дела собственнику необходимо также соблюсти все процессуальные тонкости для того, чтобы правильное по существу требование не было отклонено судом только из-за несоблюдения правил, установленных Арбитражным процессуальным кодексом РФ. Очевидно, что ведение дел данной категории сопряжено с необходимостью учитывать огромное число различных правовых нюансов и выполнять целый ряд обязательных требований. Неправильное ведение дела в суде способно парализовать не только ход судебного процесса, но и реализацию собственником своих правомочий в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества. Представляется абсолютно неразумным самостоятельное ведение такого дела человеком несведущим без квалифицированной юридической помощи.
Порядок обжалования действий Росреестра
Действия должностных лиц Росреестра могут быть обжалованы в административном и (или) судебном порядке, если лицо считает, что нарушаются его права.
В досудебном порядке лицом может быть подана жалоба непосредственно в Росреестр (территориальный орган). Также на действия Росреестра может быть подана жалоба в органы прокуратуры.
Жалоба в досудебном порядке может быть направлена по почте, подана в электронном виде, на личном приеме или через окно приема документов. При подаче жалобы необходимо зафиксировать данный факт, путем проставления отметки на экземпляре заявителя. Если жалоба направляется по почте, то направить ее лучше заказным письмом с описью документов.
В жалобе необходимо указать, кому она адресована, кто является заявителем, изложить обстоятельства, касающиеся проверки и указать доводы, по которым заявитель не согласен с действиями Росреестра.
ПОЛЕЗНО: смотрите видео об оспаривании решений государственных органов, пишите свой вопрос в комментариях ролика прямо сегодня
Документы, требующиеся для обращения в апелляционную комиссию
Список документов для подачи жалобы в апелляционную комиссию Росреестра, дан в приложении №2 приказа Министерства экономического развития №193.
В него входят:
- Заявление об обжаловании, составленное по установленной стандартной форме.
- При подаче заявления официальным представителем потребуется выписанная на его имя нотариальная доверенность.
В ходе рассмотрения обращения, сотрудниками апелляционной комиссии заполняются следующие дополнительные документы:
- Регистрационная книга.
- Протокол заседания.
- Документально оформленное решение, принятое по итогам рассмотрения.
Исковое заявление об оспаривании решения Росреестра
Оспаривание решения Росреестра в судебном порядке осуществляется путем подачи административного искового заявления (далее – заявление) в порядке административного судопроизводства, урегулированного КАС РФ или путем подачи заявления в порядке арбитражного судопроизводства, урегулированного АПК РФ. Вид производства зависит от того, физическое или юридическое лицо обращается в суд.
При оспаривании решения Росреестра в заявлении необходимо указать, какие права, свободы и законные интересы лица, обращающегося в суд с заявлением, нарушены или созданы препятствия к их осуществлению и реализации, или на лицо возлагаются незаконно обязанности.
ВАЖНО: заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев со дня, когда лицо узнало о нарушении его прав. Однако, лучше обратиться в суд как можно раньше.
Требования к форме заявления указаны в процессуальных кодексах:
- указывается наименование суда, в который подается заявление;
- информация об истце (заявителе) и ответчике (заинтересованном лице);
- в тексте заявления излагаются обстоятельства дела, какие нарушения допущены проверяющим органом, какие права заявителя нарушены;
- в просительной части указываются требования о признании решения незаконным или недействительным.
- указываются, так сказать, общие реквизиты для формы заявления, к которым относится перечень прилагаемых документов и реквизиты подписи.
Как определяется кворум оспариваемого собрания?
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, согласно п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение в доме.
Если таких сведений в бюллетени нет, это является основанием для исключения такого бюллетеня из подсчёта голосов. Если у суда возникают сомнения в подаче бюллетеней в срок проведения голосования, он предлагает сторонам представить дополнительные доказательства или ставит на обсуждение сторон вопрос о допросе собственников, подписавших бюллетени.
Само по себе отсутствие даты заполнения бюллетеня при наличии прочих доказательств, подтверждающих подачу бюллетеней в установленный срок, не считается основанием для признания решения недействительным.
Если стороны не предоставили доказательства соблюдения требований закона, кворум оспариваемого собрания определяется исходя только из тех решений собственников помещений данного многоквартирного дома, в которых указана дата их заполнения (определение ВС РФ от 17.07.2018 № 5-КГ18-51).
Каким количеством голосов собственников принимаются решения на ОСС
21170583
Ответ на предписание Росреестра
При обнаружении Росреестром нарушений земельного законодательства, указанный орган выдает соответствующее предписание лицу для устранения таких нарушений.
Предписание Росреестра является обязательным для исполнения. Однако, если лицо считает, что предписание незаконно, его следует обжаловать в установленном порядке.
Спорным является вопрос, а что, если предписание является незаконным и не обжаловано?
Часто суды в своих решениях ссылаются на то, что предписание является обязательным к исполнению и лицом не обжаловано, следовательно, является законным. Если по результатам проверки лицу выдано предписание, и оно с ним не согласно, необходимо оформить это в письменном виде в форме ответа на предписание или возражений, изложив все свои доводы.
Следует убедиться в получении соответствующего ответа на предписание Росреестром. Возможно, когда Росреестр получит ответ на предписание, то он самостоятельно отменит свое предписание, согласившись с доводами заявителя.
Подведём итоги
Вот что нужно запомнить, прежде чем идти оспаривать решение ОСС в судебном порядке:
- Лицо, оспаривающее решение ОСС МКД, должно сперва сообщить остальным собственникам помещений в доме о своём намерении обратиться с иском в суд. В противном случае иск останется без движения.
- Ответчиком по иску о признании недействительным решения собрания МКД могут выступать инициаторы спорного собрания или руководившие ими лица.
- Если подпись инициатора ОСС в протоколе подделана, в качестве ответчика суд привлечёт ту УО, которая получила дом на основании оспариваемого решения.
- Участники ОСС, голосовавшие за принятие решения, могут вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика, а их оппоненты имеют право присоединиться к иску в качестве соистца до момента вынесения решения.
- Предмет оспаривания – принятые решения, а не протокол ОСС.
- Если в бюллетене нет сведений о документе, подтверждающем право собственности на помещение в МКД, это считается основанием для исключения такого бюллетеня из подсчёта голосов.
- Суд предложит сторонам предоставить дополнительные доказательства и обсудить вопрос о допросе собственников, если усомнится, что бюллетени подавались в срок проведения голосования.
Последствия неисполнения предписания
При неисполнении в срок предписания, лицо будет привлечено к административной ответственности с назначением ему административного штрафа. Для должностных лиц также предусмотрено альтернативное наказание в виде дисквалификации до 3-х лет.
Часть 25 статьи 19.5 КоАП РФ предусматривает следующие размеры штрафа:
- для граждан от 10 000 руб. до 20 000 руб.;
- для должностных лиц от 30 000 руб. до 50 000 руб.;
- для юридических лиц от 100 000 руб. до 200 000 руб.
Если лицо согласно с предписанием, но по каким-то причинам не укладывается в срок его исполнения, следует обратиться с ходатайством о продлении срока исполнения соответствующего предписания.
