70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья. Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы. К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.
Как купить квартиру через жилищный кооператив?
Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.
Внимание!!! Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.
Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект. Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме. Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:
- малоимущие слои населения;
- лица, признанные нуждающимися в жилплощади.
Как вступить в кооператив?
- Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
- оплачиваете вступительный взнос;
- оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.
Рекомендуемая статья: Кредит на первоначальный взнос по ипотеке
Правила оформления квартиры в собственность
- Право регистрируется в реестре;
- сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
- к списку подаваемых документов относится устав;
- конечная информация отражается в протоколе.
Жилищный кооператив или ипотека?
Оценим риски участия в программе кооператива:
- Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
- Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
- Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.
Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.
Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку.
Сравним плюсы и минусы.
- Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
- Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
- Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
- Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
- Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.
Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.
Как работает ЖСК
ЖСК — это управляющая компания, являющаяся, по сути, организатором, приглашая наемных рабочих для того, чтобы те осуществляли намеченное.
Можно сделать вывод о том, что члены правления ЖСК во главе с руководителем (председателем) выполняют управленческую, координирующую деятельность. В основном, все важнейшие решения, которые определяют план действий ЖСК принимаются на общем собрании. Инициативной группой лиц назначается конкретная дата совместного собрания, на котором будут обсуждаться основные нюансы и детали строительства, а также управления.
Собрание проводится под чутким надзором секретаря.
О том, как правильно вести протокол собрания ЖСК, читайте тут.
Учредители отправляют денежные средства на специально созданный счёт, из которого осуществляется строительство, а также содержание постройки и близлежащей территории.
Учредители ЖСК вправе контролировать расходы, в любое время могут ознакомиться с отчетностью. Также, члены собрания обладают возможностью самостоятельно назначать даты собрания, голосовать, вносить какие-то свои поправки в деятельность организации. Тем самым можно избежать рисков с ЖСК.
После того, как строительная процедура закончена, ЖСК преобразовывается из строительной компании в управляющую. Она уполномочена поддерживать жилое помещение, а также иные постройки и территорию в надлежащем состоянии и виде, при этом учитывая мнение всех учредителей.
На тот же расчетный счет учредителей собственники теперь уже перечисляют денежные средства, которые призваны гасить счета по коммунальным услугам. Такое сотрудничество позволяет собственникам забыть о процедуре выборов управляющей компании по факту сдачи постройки собственникам.
Теперь вам известно доподлинно, что такое ЖСК и как оно работает.
Отличия от ТСЖ
Жилищно-строительный кооператив — именно эти слова стоят за расшифровкой ЖСК — создают до начала постройки дома, члены кооператива совместными усилиями и вкладами строят многоквартирный жилой дом. Товарищество собственников жилья совместно управляет уже существующим домом.
Участники
ЖСК всегда выкупают паи, поэтому их называют пайщиками.
Порядок вступления в ТСЖ определяется его уставом. Он может не предполагать вступительных взносов.
Члены ТСЖ не обязаны покрывать убытки, возникшие в результате его деятельности. Пайщики отвечают по долгам имуществом ЖСК и собственным в размере невыплаченной части пая.
ЖСК будет собственником жилых помещений, пока участник не выплатит пай полностью. ТСЖ — не собственник многоквартирного дома.
ТСЖ может создаваться собственниками нескольких многоквартирных домов. ЖСК действует для строительства одного дома.
Правом вступления в Жилищно-строительный кооператив обладают граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также любые юридические лица при внесении взноса. В Товарищество собственников недвижимости могут вступить только собственники помещений.
Доходы, полученные от деятельности ТСЖ, расходуются на общие цели его членов — ремонт подъездов, придомовую территорию. ЖСК распределяет доходы между своими участниками.
Какие виды ЖСК существуют?
Существуют несколько видов организаций, которые относятся к жилищно-строительным кооперативам.
На практике, выделяют только два, самых распространенных из них.
Первый – это жилищно-строительный кооператив, а второй – жилищно-накопительный.
Если вы могли ознакомиться с информацией о жилищно-строительном кооперативе в пунктах выше, то с последним вы наверняка ещё не знакомы.
Данный термин имеет аббревиатуру ЖНК, и представляет собой сформированную гражданами организацию, которая имеет некоммерческий характер, в точности как жск.
Данная организация старается обеспечить за счет всех своих членов и учредителей взносы, которые ими выплачиваются.
Действуют данные организации на основании устава. Формируется денежный пласт, который учредители могут потратить на покупку жилья. Все действия организации регулируются принятым уставом.
Основное различие между этими организациями состоит в том, что при жилищно-строительном кооперативе жилье строится, а при накопительном – формируется сумма для покупки. В дальнейшем же, после решения жилищного вопроса о реорганизации продолжают действовать в рамках управляющей компании.
Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?
Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет. Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место. Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.
Срок кредитования
Выплаты по ипотеке могут растянуться на долгие годы, особенно, если заемщик ограничен в средствах, необходимых для ежемесячных платежей. Чаще всего ипотечные кредиты имеют срок от 15 до 25 лет. И в случае изменения финансовой конъюнктуры в стране, банки могут изменить стоимость обслуживания, как самого кредита, так и его условия. Но и в квартиру можно будет заселиться уже через пару месяцев.
В случае с ЖК квартиру пайщик получит не сразу, а только после того, как подойдет его очередь, которая сейчас всего 6 месяцев. Но стоимость квартиры будет зафиксирована, и платежи пайщика не изменятся. А, если пайщик рассчитается с кооперативом не за 10 лет, а быстрее, то у него уменьшится общая переплата, и появится возможность приобрести вторую квартиру через ЖК на льготных условиях — будут в два раза меньше вступительный и членские взносы.
«Кооператив не привлекает деньги со стороны. В его распоряжении только деньги его пайщиков, поэтому естественным образом возникает очередь из пайщиков. Как только на счету кооператива накапливается сумма, необходимая для приобретения одной квартиры, она тут же приобретается для пайщика. Благодаря тому, что на счете ЖК не хранятся большие суммы денег (лишь средства, необходимые для покупки очередного объекта), инфляция не влияет на эти накопления. Когда в 2015 году я стал пайщиком, своей очереди мне пришлось ждать полтора года. Сейчас пайщиков гораздо больше, соответственно, и квартиры приобретаются намного быстрее. Средний срок ожидания сократился до 6 месяцев», — рассказывает Илья Кудряшов.
Краткий список минусов
- Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
- просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
- ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
- продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
- договора не имеют государственной регистрации;
- если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
- жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
- отстоять права в суде — проблематично.
Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?
Оцените автора
(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Поделитесь в социальных сетях
Автор:
Мария Юрьевна Сохань
Дата публикации21 декабря, 201825 февраля, 2019
Первоначальный взнос
Если брать ипотеку, то первоначальный взнос чаще всего составляет 10-20 % от общей стоимости объекта недвижимости. ЖК предлагает несколько вариантов.
Жилищный кооператив — это своего рода «общий котел», в который вкладывают свои средства пайщики. На эти деньги приобретается жилье для участников кооператива. Для приобретения квартиры через ЖК необходимо иметь своих средств 35 % от стоимости квартиры — это минимальный первоначальный взнос. Недостающие 65% кооператив для пайщика добавит из своего паевого фонда и приобретет для него квартиру.
«Для тех, кто не имеет сразу всей суммы первоначального взноса, можно эту сумму со временем сформировать, аккумулируя деньги на своем паевом счете в кооперативе, но ежемесячный паевой взнос должен быть не менее 10 тыс. рублей. Когда первоначальный взнос будет сформирован, и очередь на приобретение квартиры подойдет, ЖК приобретет квартиру пайщику, которую он сам выберет. И в течение 10 лет пайщик будет ежемесячно возвращать кооперативу предоставленные ему средства без процентов».
