Покупка квартиры полученной по наследству по закону или по завещанию

Чем может быть опасна покупка квартиры у наследников? Покупка жилья ответственный и важный шаг в жизни большинства людей, подходить к нему нужно серьезно и не торопясь. Нередко покупатели сталкиваются с жилплощадью, которая досталась продавцам по наследству.

Покупателей данный факт отпугивает, но как быть если жилье понравилось и идеально подходит по всем параметрам единственный минус это, то что оно было унаследовано. Оказаться и искать дальше или рискнуть и купить?

Способы получения наследства

Для начала надо понять, что такое наследство. Это имущество, являвшееся собственностью человека, а после смерти перешедшее во владение его родственникам или иным лицам.

Данный переход возможен двумя способами:

1. По завещанию в этом случае имущество может быть передано как родственникам, так и абсолютно чужим людям.
2. Или по закону, законодательство предусматривает передачу наследства в порядке очереди которая образуется в связи с родственными узами наследодатели и приемников.

В обоих случаях получение наследства происходит после обращения в нотариальную контору по месту проживания наследодателя. Нотариус открывает наследственное дело и в течении полугода происходит оформление собственности на нового владельца.

Ответы юриста на частные вопросы

Что более рискованно для покупателя: покупка квартиры, полученной продавцом по закону или по завещанию?

В первом случае могут объявиться наследники по закону, пропустившие сроки принятия наследства. Во втором – люди, которым полагается обязательная доля, и тоже пропустившие сроки. Риски везде примерно одинаковы.

Какие есть риски при покупке унаследованной доли в праве собственности?

Покупатель рискует лишь в том случае, если продавец не предоставил преимущественное право покупки остальным собственникам долей (ст. 250 ГК РФ). Но тогда нотариус откажется удостоверять ДКП, а Росреестр не примет договор без его подписи и печати.

Как доказать приобретателю, что он добросовестный?

Все зависит от конкретной ситуации. Суды изучают, мог ли узнать покупатель о праве третьих лиц на квартиру, знал ли он об этом. Но в большинстве случаев добросовестными все же признают, и компенсацию выплачивают наследники-продавцы.

Нужно ли согласие жены на продажу недвижимости, которую я получил в браке по наследству?

Нет. Согласно ст. 35 СК РФ, такая недвижимость считается личным имуществом супруга-наследника. Нотариальное согласие требуется только на распоряжение общенажитой квартирой.

Может ли покупатель защитить себя от утраты права собственности на квартиру, полученную в наследство продавцом?

Да, для этого достаточно оформить договор титульного страхования. Такая страховка как раз защищает от риска утраты права собственности, а оформляется обычно на срок давности оспаривания сделки. Но если риски минимальны, покупать ее не всегда целесообразно.

Риски при покупке унаследованной квартиры

В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.

ВНИМАНИЕ !!! Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.

Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.

По закону

В соответствии с законом существует наследственная очередь, которая выстраивается из людей имеющих кровную связь с покойным.

Порядок зависит от того на сколько ближе узы, то есть от близких родственников к дальним. ГК РФ предусматривает 8 очередей:

• наследники первой очереди — это супруги если в разводе, то не считаются, дети родные и приемные и родители;
• к приемникам второй очереди относят братьев и сестер даже если у них только один родитель общий, а также бабушки и дедушки;
• третьей считаются дядюшки и тетушки;
• 4 и последующие очереди редко вступают в наследственные права так как обычно находят родных более близких по узам.

Родственники приглашаются к наследованию по очередности, если отсутствуют претенденты впереди стоящей приглашают приемников из следующей очереди. Но бывают случаи, когда люди не знают о том, что стали наследниками или от них скрыли этот факт другие родственники.

ВНИМАНИЕ !!! Получив наследство по закону, риски, что появятся еще наследники достаточно велики так, как нотариусы не занимаются поисками возможных претендентов на наследство.

То есть после смерти наследодателя имущество может перейти к его ребенку от бывшей жены, но окажется, что помимо этого ребенка у него еще есть ребенок на стороне, от которого он не отказался и дал свою фамилию, что дает ему полное право претендовать на часть собственности покойного. Или муж и жена расстались, не развелись, супруг скончался, а она не знала, наследство досталось брату покойного, относящемуся ко второй очереди. Но через полгода объявилась наследница и потребовала свое имущество. Ситуации подобного рода может быть множество и каждая приведет к разбирательству в судебном порядке.

По завещанию

Завещание документ, составляющийся по доброй воле и указывающий одного или нескольких претендентов на получения собственности находящейся во владении составителя документа.

Если покупатель все же рассматривает квартиру, которую продавец получил по завещанию стоит ознакомиться с некоторыми возможными рисками:

• завещание может быть опровергнуто, подать документы на оспаривание волеизъявления наследодателя может любой из наследников по очереди;
• завещатель мог оставить дополнительные указания, касающиеся того чтобы наследники выполнили ряд обязательств в отношении иных лиц. Это может быть предоставление права проживания третьим лицам на территории жилой площади на какой-то определенный скок и т.д. Данное волеизъявление не аннулируется в случае продажи недвижимости, и покупатель может вместе с жильем приобрести еще и соседа;
• в соответствии с законодательством в частности ГК РФ ст.1149 учтены категории лиц, имеющих право на выделение обязательной части в наследстве к ним, относятся: дети, являющиеся нетрудоспособными или не достигшими возраста совершеннолетия, второй супруг и родители скончавшегося признанные нетрудоспособными, нетрудоспособные иждивенцы, находящиеся на попечении покойного не менее одного года. Независимо от того, что в завещании, они не были указаны они вправо получить часть наследства, она равна половине от той доли которая могла бы быть получена по закону в порядке очередности.

Существует также возможность того что составленное завещание будет признано не действительным, для этого должны быть основания:

• если завещатель в период составления документа был признан недееспособным;
• в момент составления завещания находился под воздействием алкоголя, наркотических веществ и т.д.
• на завещателя оказывалось давление со стороны третьих лиц в момент составления бумаги.

Не исключен также факт того что наследник по завещанию буде признан не достойным такое возможно если:

• со стороны наследника были совершены действия противоправного характера в отношении завещателя или иных возможных приемников;
• если со стороны приемника не выполнялись обязательства на содержание покойного.

Наличие завещания не обезопасит от рисков появления возможных претендентов на наследство, недовольные родственники и в этом случае могут подать на оспаривание завещательного документа.

Сроки давности

Несмотря на то что законом установлено, что на протяжении шести месяцев наследники должны оформить и вступить в права наследования по факту все немного сложнее. Так как не всегда наследники знают о наследстве или имеют возможность его принять в установленный период срок пропускается, но суд при наличии серьезных причин может его восстановить.

ВАЖНО !!! Итак, в соответствии со ст.1155 ГК РФ которая говорит о том, что наследник пропустивший срок вступления по уважительной причине вправе в судебном порядке восстановить срок. Подать в суд можно в течении полугода с момента как узнал о том, что являлся наследником.

А для тех наследников, чьи права были нарушены, и они били проигнорированы, как приемники, законом предусмотрено обращение в суд с иском в течение десяти лет с момента смерти завещателя (ст.196 ГК РФ) и не важно была ли наследственная собственность перепродана или нет.

Когда куплю-продажу не смогут оспорить?

Покупателю не придется возвращать деньги за квартиру или выплачивать часть доли внезапно появившемуся наследнику, если он докажет, что является добросовестным приобретателем. Под этим подразумевается приобретатель, который не знал и не мог знать о возможных наследниках или незаконного приобретения недвижимости продавцом.

Кроме того, есть и п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 №9, который при судебных разбирательствах зачастую играет решающую роль:

«Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ)».

Иными словами, после продажи наследственной квартиры внезапно появившемуся наследнику компенсировать его долю будет продавец, а не покупатель.

До 3 лет

Продажа жилья, которое получено во владение менее чем три года назад обязует продавца выплатить государству налог в размере 13% с суммы, полученной за продажу, и не редко поступает предложение указать в договоре сумму ниже реальной. В случае если появляются новые наследники, восстанавливающие свои права, а суд встает на их сторону, то продавец должен вернуть сумму, полученную за жилье обратно покупателю, а покупатель передать квартиру. И такт возникает вопрос, какую же сумму вернет продавец? Естественно ту что указана в документах и доказать, что она на самом деле была больше вряд ли получится. Покупатель теряет не только жилье, но и часть уплаченных за него денежных средств.

Наиболее распространенные случаи, которые могут возникнуть при приобретении наследственного имущества:

• вероятность того что в течении первых нескольких лет после приобретения недвижимости могут объявиться родственники, которые не знали о наследстве и в судебном порядке восстановить сроки принятия;
• возможно появление лиц, имеющих право на обязательную долю в имуществе, но узнавших об этом не своевременно;
• также со стороны нечестных продавцов может быть скрыт факт наличия распоряжения наследодателя дающего право проживания на территории продаваемого объекта постороннему лицу;
• есть риски того что лицо продающее недвижимость может быть признано недостойным после совершения сделки о продаже;
• при оформлении наследства не учли наличие доли второго супруга. Такое возможно в случае если супруги разъехались много лет назад, а официально отношения не прекратили
• аннулирование написанного завещания.

Наступление любого из этих обстоятельств, скорее всего приведет к тому что права законных наследников на жилье могут быть восстановлены. Что является неприятнейшим моментом для покупателя. Первые годы риски оспаривания наследства наиболее высоки.

После 3

Продажа наследственной квартиры после трех лет владения ею не дает полной уверенности в том, что не объявятся неожиданные наследники, но значительно снижает риск их появления. В соответствии со сроком, установленным ГК РФ ст.196 период подачи иска по наследственным вопросам составляет три года. Началом считается момент, с которого истцу стало известно о праве на наследство. Максимально установленный временной промежуток, в течении которого возможно подать иск об оспаривании прав на наследственную массу в виде жилого помещения составляет десять лет с момента кончины наследодателя. Но несмотря на это все же безопаснее заключать сделки с унаследованной собственностью если она во владении продавца более трех лет.

Покупать ли наследственную квартиру

Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:

Это вторичное жилье, и оно обычно стоит дешевле, чем квартиры в новостройках

Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулю

К покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают цены

Есть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервы

Если продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки

Как избежать возможных проблем

Покупатель может снизить риск возникновения возможных проблем если:

• приобретать недвижимость будет у наследника, который владеет жильем более 6 лет, в таком случае появление нежданных наследников сводится к минимуму;
• подробно изучить все бумаги на жилое помещение. Можно обратится к юристу, который занимался наследством и уточнить круг возможных наследников. Также можно подстраховаться и попросить продавца составить документ, по которому в случае возникновения судебных тяжб, связанных с появлением нежданных наследников все будет оплачено стороной продавцом;
• ни при каких обстоятельствах не занижать цену в договоре о купле продаже. Так как последствия такой сделки выйдут боком покупателю, если вдруг возникнет потребность в возврате имущества.

Собираясь купить квартиру у наследников следует очень тщательно подойти к покупке изучить внимательно все документы, которые потребуются для проведения сделки:

• следует ознакомиться со свидетельством о смерти, важно чтоб смерть была установлена медицинским учреждением, а не судом. Факт установки смерти через суд, возможен только для лиц безвестно пропавших, что не гарантирует того что такое лицо вернется и заявит права на собственность;
• стоит также ознакомиться с кругом возможных претендентов правопреемников, желательно чтоб были предоставлены свидетельства о разводе, рождении, браке, кончине возможных наследников;
• если продавец состоит в браке потребуется заверенное соглашение со стороны второго супруга;
• следует также запросить выписку из домовой книги, в которой указаны все жильцы когда-либо зарегистрированные на продающейся площади;
• важно чтоб продаваемая квартира принадлежала продавцу по праву собственности. Оформление, которой возможно только по истечению установленного срока, который равен полугоду с даты кончины наследодателя. Регистрация проводится в ЕГРН и после выдается свидетельство на собственность;
• при наличии завещания стоит его прочесть, чтобы исключить возможность появления нежданных жильцов и т.д.
• приобретение только части наследства, то есть доли принадлежащей одному из наследников следует убедиться в наличии у продавца письменных отказов со стороны остальных владельцев, так как статья ГК РФ гласит, что в первую очередь необходимо предложить свою часть остальным совладельцам имущества;
• продажи несколькими наследниками требует подписания договора о продаже всеми продавцами;
• ну и потребуется стандартный набор — это паспорт владельца квартиры, документы из БТИ и кадастра.

ВНИМАНИЕ !!! Важно уточнить нет ли у покойного близких родственников за границей которые могут просто не знать о его смерти и объявятся после того как сделка о продаже будет оформлена. В их случае суд восстановит срок вступления в право наследства, и жилье придется вернуть законным правообладателям.

Для того чтобы обезопасить себя при проведении сделки с квартирой, полученной по наследству следует прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов нотариуса, юриста. Они помогут избежать возможных сложностей изучив документы, смогут сказать стоит ли рисковать и приобретать такое жилье или лучше поискать другое.

Приобретение недвижимости у наследников достаточно рисковая покупка, но если такая квартира находится во владении уже достаточно долгое время лучше если около десяти лет, то приобретение ее вполне безопасно. Во всех остальных случаях стоит внимательно отнестись к проверке документов на недвижимость, особенно если приобретение будет осуществляться через ипотеку. Для того чтобы снизить риски потерять денежные средства, затраченные на приобретение, ни в коем случае не указывать в договоре цену ниже действительной. Также стоит прибегнуть к помощи юриста он поможет разобраться с документами и исключить обман со стороны продавцов.

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей». Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади. По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире. Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним. Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу. Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее. Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде. И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды. Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее. Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его. Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.