Каждый, столкнувшийся с ипотечным кредитом, мечтает о наступлении момента последнего платежа и вступлении в полноценные права собственности. И тут, как гром среди ясного неба, возникает непонятное «снятие обременения по ипотеке». Почему в большинстве случаев нигде не упоминается это странное словосочетание?
Кредиты по ипотеке берется на длительный срок, наступление приятной финальной части – настолько отдаленная перспектива, что современный человек, привыкший к быстрым решениям, не особо задумывается о ней. Думать заранее о столь далеком будущем – дело не заслуживающее внимание. Разобраться бы с процентами, ежемесячными выплатами и тому подобными проблемами, возникающими в ходе получения недвижимости в собственность.
Время проходит. То, что казалось несбыточным и далеким, в конце концов, наступает и становится вполне ощутимым настоящим.
Последний платеж выполнен вовремя или, что еще более приятно – осуществлен досрочно. Пора праздновать полноценное владение тем или иным имуществом. Но не тут то было.
В это самый момент и появляется понятие «снятие обременения по ипотеке». Чуть ниже мы попытаемся дословно разобраться с самим понятием, временем его наступления и прочими вопросами, которые могут появиться.
Типы обременения
Законом выделены такие виды обременений:
- Аренда. Чтобы продать квартиру, необходимо провести выселение, которое может сопровождаться судебным вмешательством. Владелец должен полностью освободить помещение от арендаторов, но преградой может стать договоренность между постояльцами и владельцем, что влияет на срок снятия (глава 34 ГК РФ).
- Ипотека. Чтобы получить от кредитного учреждения деньги, владелец должен предоставить весомую гарантию их возврата. Поэтому не стоит производить операции с недвижимостью до срока возврата финансов и закрытия договора. Получение ипотеки является наиболее распространенным обременением на квартиру. Оно снимается досрочно в таких случаях: досрочной выплаты и выплаты материнского капитала. В некоторых случаях квартира по ипотеке не может быть отремонтирована без согласия кредитного учреждения. Обязательства собственника прописаны в статье25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ „Об ипотеке“.
- Арест является сложным обременением. Он налагается в случае неуплаты услуг и счетов (ст. 140 Гражданского процессуального кодекса РФ). Данное решение принимают государственные службы, поэтому сторонние организации никоим образом не могут на него повлиять. Арест может налагаться в разной мере, вплоть до выселения владельца из собственной квартиры.
- Рента. Исключен случай продажи квартиры, которая в будущем перейдет к другому владельцу, потенциальному покупателю. Исключением является желание нынешнего владельца расторгнуть договор с будущим хозяином. В таком случае обязательно возвращение средств, полученных ранее, и пересчет финансов, выделенных на приобретение продуктов, предметов первой необходимости или лекарств. Узнать о снятии обременения – глава 33 Гражданского кодекса РФ.
- Доверительное управление. Это присмотр стороннего лица за квартирой по договору, составленному на срок. Права на собственность передаются временному владельцу. Разорвать договоренность можно прежде установленного срока можно в двух случаях: смерть постоянного владельца или по согласию сторон (гл. 53 ГК РФ).
Опасности при продаже квартиры для владельца и покупателя
Если хозяин вовремя не подал документы для снятия обременения, перед ним возникнет проблема разбирательств. Сложной ситуацией является выезд покупателя за границу после составления договора купли-продажи и невозможности присутствовать при разрешении проблемы. Владельцу-продавцу следует воспользоваться помощью профессионалов. Если квартира с обременением уже продана, все затраты на разрешение споров с новыми хозяевами берет на себя предыдущий владелец. Поэтому выгоднее избавляться от ограничений заранее, составив заявление о снятии обременения.
СКАЧАТЬ:
- Образец заявления на снятие обременения с квартиры.
Покупатель стеснен ограничениями и не имеет права распоряжаться недвижимостью в полной мере. Возврат средств невозможен до выхода из ситуации, а судебные разбирательства могут продолжаться неопределенное время.
Самый сложный вариант – приобретение квартиры с обременением, где прописан несовершеннолетний, и он является совладельцем. Тогда необходимо участие попечителей, не всегда согласных разрешать подобные споры. Иногда невозможно проживание предыдущего владельца (проживание арендаторов или пожизненных жильцов): расторжение договора и возврат финансов, а также передача квартиры могут длиться годами.
Чего стоит опасаться
Снимать обременение необходимо сразу, как только исчезли обстоятельства, ограничивающие ваши права, чтобы избежать возможных сложностей.
К примеру, ипотечные взносы выплачивались своевременно и без задержек, долг погашен, а спустя время банк, выдавший ипотеку, закрывается. Если вы вовремя не получили оттуда нужные документы и не заверили в банке заявление на снятие обременения, ваши права на квартиру будут оставаться ограниченными. Придется искать уполномоченного руководителя, который числился в штате организации, или обращаться в суд.
Возможны иски банков в отношении собственников о неполном погашении задолженности даже после снятия ограничений. Доказать правоту поможет суд.
Порядок снятия обременения
Для свободного распоряжения квартирой, следует подать документы для снятия обременения. Каждый случай – рента, аренда или ипотека – требует предоставления определенных бумаг. Поэтому перед продажей квартиры стоит проверить, есть ли на ней обременение и при надобности снять его. Главным документом для подтверждения отсутствия обременения является:
- от банка – справка о погашении ипотеки;
- для государственных органов – справка о выплате долгов и снятии ограничений в связи с этим; решение о разделе имущества между членами супружеской пары, которые имеют равные доли в квартире;
- для доверительного управления – договор с истекшим сроком, свидетельство о смерти владельца или бумага, дающая гарантию на обоюдное расторжение договора.
Чтобы получить необходимые документы от соответствующего учреждения или органа власти, необходимо подать заявление. Оно пишется от имени владельца. Так же поступает потенциальный покупатель – ему нужно проверить достоверность снятия обременения с недвижимости. Подтверждение от Госреестра www.rosreestr.ru/ будет ответом на подачу заявки в соответствующую службу.
Указанная выписка действительна на протяжении 30 дней. Но наибольшей точностью и надежностью обладают данные, действующие в течение до трех недель с момента получения выписки. Узнать о снятии обременения, порядке снятия и других процедурах можно в тех учреждения, которые наложили обременение на квартиру.
В каких случаях нужно обращаться в судебный орган?
В большинстве случаев для аннулирования обременения собственнику не нужно обращаться в судебный орган. К примеру, договор пожизненной ренты прекращает свое действие в момент смерти рентополучателя. В данном случае для снятия ограничения с недвижимого имущества, второй стороне достаточно представить в Росреестре справку о смерти.
Если речь идет о найме жилого помещения, то основанием для освобождения квартиры от прав постояльцев будет выступать договор, в котором прописан конкретный срок действия такого обременения.
В этом случае обязательно потребуется закладная из банка с пометкой о том, что заемщик в полном объеме выполнил свои обязательства. Однако некоторые недобросовестные кредиторы намеренно уклоняются от выдачи такого документа.
Попав в подобную ситуацию, клиент вынужден подать в суд исковое заявление, содержащее требование о вынесении судебного решения, по которому истец сможет самостоятельно аннулировать наложенное обременение.
Также возможна и другая ситуация, когда может потребоваться судебное разбирательство. Речь идет о снятии ареста с объекта недвижимости. Необходимость в подаче иска, содержащего такое требование, может возникнуть в следующих случаях:
- наличие прав на арестованное жилье со стороны других лиц (если пристав описал имущество, не принадлежащее должнику на праве собственности);
- если подобное ограничение было наложено на квартиру, которой также владеет супруг(а) должника;
- судебный пристав безосновательно отказывается снимать обременение с арестованной жилплощади и т.д.
Другие документы для снятия обременения
Если покупатель готов погасить банковскую ипотеку и снять обременение вместо предыдущего владельца, можно оформить доверенность. В документе указывается информация о доверителе и доверенном лице, обозначается, что предыдущий владелец поручает доверенному лицу право быть представителем в учреждениях и организациях города, где зарегистрирована квартира. Также указывается право решать вопросы относительно снятия обременения (ипотеки) на квартиру с указанным адресом.
Доверенное лицо подает от имени доверителя заявления, подает справки и документы, необходимые для снятия ограничения, совершает все формальные действия и ставит подпись в нужных документах. Доверенность выдается на год, а доверенное лицо не имеет права совершать передоверие – об этом указано в документе.
Что делать после вынесения судебного решения
Если иск будет удовлетворен судом, то истец сможет снять все обременения в одностороннем порядке. Для этого необходимо:
- Получить судебное решение.
- Написать заявление и собрать необходимые документы.
- Подать бумаги в Росреестр. Возможно как личное обращение в одно из отделений, так и отправка заявки через портал Госуслуг. Кроме того, подать документы можно через МФЦ.
Если на объект был наложен арест, то отправка документов в Росреестр осуществляется приставом-исполнителем. Впрочем, истец может сделать это самостоятельно.
Далее сотрудники Росреестра обработают полученную информацию и внесут изменения в систему. После этого все ограничения будут сняты.
Бумаги для подачи в учреждение, наложившее обременение на квартиру
Список необходимых документов выглядит так:
- Заверенное и подписанное сотрудниками банка заявление о снятии обременения. Прежде владелец в течение 1-2 недель получает приглашение прийти в МФЦ (многофункциональный центр) pgu.mos.ru/ru/md, чтобы составить заявление.
- Копии и оригиналы паспорта залогодателя – лица, указанного в документе о праве собственности.
- Справка об уплате государственной пошлины за другое свидетельство, а также его копия.
- Договор купли-продажи.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
- Документально зафиксированный факт уплаты кредита.
- Подлинник и копия закладной. Необходимость этого документа регламентируется ст. 25 закона «Об ипотеке» (ФЗ № 122 от 16.07.1998 г.).
После предоставления документов срок снятия обременения составляет 5 рабочих дней, затем будет составлено решение о снятии обременения с недвижимости. Владелец получает новое свидетельство о праве собственности через месяц. Весь процесс бесплатный – кроме госпошлины, сумма которой составляет приблизительно 350 рублей. Она уплачивается только для получения нового свидетельства, но не за услуги за снятие ипотеки, поскольку это является незаконным.
Информация для потенциальных покупателей
Для того чтобы удостовериться в обременении или отсутствии его, следует заглянуть в Единый госреестр – на сайте www.rosreestr.ru, предварительно уплатив также госпошлину. Получив выписку, можно узнать по записи, зарегистрирована ли недвижимость на обременение или нет. В некоторых случаях на квартиру может быть наложено несколько ограничений. Часто это возникает после покупки в кредит, который не выплачивается владельцем.
Видео: советы и рекомендации юриста при купле-продажи квартиры с обременением.
Что делать с электронной закладной?
С 2021 года в России появились электронные закладные. Одна из целей введения электронных закладных — исключить возможность их утраты. «Электронная закладная равным образом обеспечивает исполнение обязательств заемщика перед банком-кредитором, как и документарная закладная. Но сама форма ценной бумаги — бездокументарная — практически устраняет риск утраты, который всегда существует при наличии документарного оборота», — отмечает руководитель юридического отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Манакова.
Электронная закладная подписывается электронной цифровой подписью и передается Росреестром на хранение в депозитарий. Информация о ней отражена в Едином реестре прав на недвижимость.
Обращаться с заявлением об аннулировании электронной закладной никуда не нужно, говорит управляющий партнер юридической Артем Денисов. Прекращение ипотеки осуществляется Росреестром на основании совместного заявления банка и собственника с предоставлением выписки по счету.
