Как разделить дом

Раздел имущества – в целом обычная, хоть и подчас связанная с конфликтами сособственников и иных лиц процедура. Чаще всего массу проблем вызывает раздел недвижимости, будь то земельный участок или жилой дом. Но еще более сложным для раздела объектом является квартира, которую собственники решили поделить на два независимых и обособленных объекта недвижимости. Возможно ли разделение одной квартиры на две квартиры и какие сложности ждут владельцев имущества?

Можно ли разделить квартиру на две квартиры

Согласно практике разделение одной квартиры на две равноценных является более редким явлением, чем объединение двух помещений в одно. Вместе с этим, все же существуют ситуации, которые требуют разъединения одной большой квартиры, например, при наследовании такой недвижимости несколькими родственниками или же во время бракоразводного процесса семейной пары.

Чаще всего причинами раздела жилья, расположенного в многоквартирном доме, становятся следующие обстоятельства:

1. Ввиду развода мужа и жены для того чтобы произвести раздел одной квартиры на 2 части, с целью приобретения каждым из супругов обособленного жилого помещения.
2. В случае передачи в наследство недвижимости, при котором родственники не рассматривают, как вариант раздел или продажу квартиры с последующим разделом вырученных за нее средств, а также не хотят распоряжаться указанным имуществом в совместном порядке.
3. При достижении ребенком совершеннолетнего возраста, а также его вступлении в брачные отношения, что требует отдельного жилья, которое можно получить путем выделения в натуре доли от общей семейной квартиры.
4. Жилая недвижимость была куплена в коммерческих целях, в виду того, что на приобретение двух отдельных квартир может понадобиться существенно больше материальных вложений, чем на одну большую, но с идентичной площадью.

Все эти причины больше носят бытовой нежели юридический характер и отнюдь не являются исчерпывающими. В жизни могут возникнуть и другие ситуацию, когда потребуется раздел квартиры.

Можно ли делить квартиру, если она большая

Мнение эксперта

Носков Георгий

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Намного тяжелее реально разделить 2-ух уровневую квартиру или большую, например, состоящую из трех-четырёх комнат. Действующее законодательство определяет, что каждое вновь созданное жилое помещение должно иметь при себе отдельные санузлы (ванная/душевая и туалет), помещение, оборудованное под кухню, а также наличие отдельного выхода на лестничную площадку.

При этом не должны нарушаться права других жильцов многоквартирного дома и не может быть поставлена под угрозу их безопасность и комфорт.

Важно! Если в случае раздела жилья, ранее состоящего из двух квартир, санузел можно было просто вернуть на ранее отведенное место, то при разделе целой квартиры, планируемые места для установки ванной комнаты и туалета необходимо перевести из статуса жилого помещения в нежилое. Указанная процедура представляется достаточно сложной для реализации, а в большинстве случаев — и вовсе невозможной.

Аналогичные проблемы могут возникнуть при создании двух кухонь. Поскольку в квартире уже имеется место для одной, то для второй необходимо составлять соответствующий проект, который также имеет свои нюансы:

1. Действующим законодательством запрещено обустройство кухонного помещения, в случае если под его предполагаемым местом размещения находится жилая комната, в связи с тем, что такие действия могут существенно ухудшить жилищные условия соседей, проживающих этажом ниже.
2. Также запрещена установка газовой плиты в кухонной нише, которая располагается в однокомнатной квартире, в виду того, что комната, с находящейся в ней газовой плитой в принципе не может иметь жилого назначения.

Важно! Только в виду соблюдения всех вышеуказанных условий имеется возможность провести разделение квартиры на две обособленных, что в домах старой планировки практически невозможно.

Кроме того, сложности могут возникнуть и при создании отдельного входа для второй квартиры. Это вызвано тем, что для осуществления указанных действий необходимо будет пробить несущую стену. В случае если дверь будет выходить на лестничную площадку, следует получить разрешение всех владельцев другие квартир.

Существует и другой вариант для создания отдельного выхода — сооружение тамбура внутри исходного жилья. Однако такие действия могут привести к потере части жилой площади и, как следствие, вынужденному уменьшению размеров остальных комнат.

Если квартира сформирована из 2 квартир

Разделение такой жилой недвижимости, как правило, не вызывает особых осложнений, однако, это не является поводом считать, что для проведения раздела данной квартиры достаточно лишь возвести перегородку в отведенном месте.

Для осуществления указанных действий нужно будет приложить некоторые усилия и решить множество вопросов.

Это лишь краткий перечень организационных и технических мероприятий, связанных с разделением одной квартиры на два объекта. К тому же перечень выше актуален для ситуаций, когда оба собственника контактирую друг с другом и готовы на раздел. В противном же случае, даже при наличии технической возможности раздела в натуре, делиться придется через суд.

Когда нельзя разделить квартиру

Наряду с указанными выше требованиями к перепланировке жилого помещения существует также ряд условий, которые обуславливают невозможность раздела квартиры в многоэтажном доме, а именно:

1. Переустройство/перепланировка квартиры, может привести к ухудшению прочности, а также разрушению несущих конструкций строения, нарушению сохранности или внешнего вида фасадов многоэтажного дома, неисправностям инженерных систем или подобного оборудования, ухудшению работы противопожарных механизмов.
2. Указанные действия влекут за собой нарушение охраняемых прав и законных интересов жителей соседних квартир.
3. Запрещена перепланировка или переоборудование жилья, если в результате таких работ помещение не будет иметь источника естественного освещения или отопительных приборов.
4. Вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной комнате и санузлу будут объединены с каналами, имеющими выход к жилым помещениям.
5. В случае нарушения других предусмотренных законодательством норм и правил.

Эти условия в основном актуальны для 1- и 2-комантных квартир, которые в силу своей малой площади и сложностей с коммуникациями непригодны для раздела в натуре. Самым простым способом раздела имущества будет продажа объекта с последующей дележкой средств.

Также не подлежит разделу и земельный участок под многоквартирным домом.

Если многоквартирный дом малоэтажной застройки

Часто на просторах и столицы и страны в целом можно встретить объекты малоэтажного строительства в 1-2 этажа, имеющие в своем составе 4-8 квартир. Фактически, это почти частные дома, где каждая квартира может иметь обособленный выход или же общий тамбур-подъезд на 2-4 квартиры.

В этих случаях шансов на раздел больше, поскольку перепланировка и обустройство коммуникаций и отдельного выхода все же проще, чем в 9 или 16-этажном доме.

На раздел квартиры в малоэтажном жилом доме также распространяются все требования, перечисленные выше.

Пример. Ивановы Н. и А. решили разделить квартиру в многоквартирном и малоэтажном жилом доме добровольно. В доме на 8 квартир и 2 этажа все выходы жилых помещений выходили в общий тамбур – 4 квартиры на первом и 4 квартиры на втором этаже.

По результатам строительно-технической экспертизы было установлено, что физически разделить жилое помещение возможно, однако с обустройством отдельного выхода есть ряд проблем – в силу специфики планировки некуда выводить дверь в тамбуре.

В результате раздел квартиры в натуре для Ивановых был признан невозможным.

Раздел квартиры

При невозможности раздела квартиры с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение (если иное не предусмотрено законодательством республики).

В случаях раздела квартиры возникают различные ситуации. Как правило, раздел квартиры осуществляется после расторжения брака, когда продолжение семейных отношений невозможно. Расторгая брак, Суд определяет с кем из родителей будут проживать несовершеннолетние дети. При этом дети, как и родители могут быть собственниками квартиры или её частей (например приватизация). В данном случае, один из родителей вправе обратиться в суд как от себя лично, так и от имени несовершеннолетнего в его интересах. При этом совокупность долей истцов может существенно превышать долю ответчика, что делает его долю незначительной. Часть 4 ст. 252 ГК РФ определяет, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Рекомендуем прочесть: Временная Регистрация По Месту Пребывания Или Месту Жительства

Как разделить квартиру на две отельные квартиры

Как и в большинстве случаев раздела недвижимого имущества, разделение жилья в многоквартирном доме в первую очередь требует волеизъявления всех его собственников, которое выражается в заключении соответствующего соглашения.

Если компромисса в указанном вопросе найти не удалось, то разрешение на проведения указанных действий можно получить только в судебном порядке.

ВНИМАНИЕ: Далее описываются пути для раздела квартир, которые технически можно поделить на два независимых объекта.

Соглашение о разделе квартиры на две

Соглашение о разделе одной квартиры на две заключается между всеми собственниками такой недвижимости. Оно не подлежит нотариальному заверению, но стороны могут его удостоверить у нотариуса по желанию, подстраховавшись от возможных неожиданностей.

Содержание

В соглашении о добровольном разделе должна содержаться следующая информация:

• место составления документа;
• ФИО всех собственников;
• данные о предмете раздела такие, как адрес, общая площадь и т.д.;
• информация инвентаризационного характера, технические данные;
• стоимость недвижимости согласно проведенной оценке;
• порядок раздела реальных долей, отходящих каждому владельцу;
• данные о том, что объект соглашения не продан, не подарен, а также не находится в залоге или под арестом;
• согласование порядка несения сторонами определенных расходов, связанных с разделом недвижимости;
• дополнительные пункты, предусмотренные законодательством;
• дата составления документа;
• подписи всех совладельцев.

Соглашение составляется в трех экземплярах без нотариального удостоверения и в четырех – с нотариальным заверением:

• 1 экземпляр останется у нотариуса;
• по 1-му – у каждого собственника;
• еще один – уйдет в Росреестр для регистрации прав.

Примерный образец соглашения в данном случае можно посмотреть на примере жилого дома, выделяемого в натуре.

Как заключается

Как уже было отмечено, для составления соглашения о реальном разделе квартиры владельцам недвижимости необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить следующий пакет документов:

• документация технического характера на делимую квартиру;
• правоустанавливающие документы на объект раздела;
• свидетельство о госрегистрации совместной собственности на жилое помещение;
• идентифицирующие личность документы всех собственников;
• свидетельство о расторжении или заключении брачных отношений, в случае если владельцами недвижимости являются муж и жена.
• другие необходимые для подтверждения отраженных в соглашении данных документов.

Аналогичный пакет документов потребуется и для заключения соглашения без нотариуса, когда составленный документ собственники сразу несут в Росреестр или МФЦ для сдачи на регистрацию прав на вновь образованные объекты недвижимости.

Расходы

Заключение соглашения о реальном разделе квартиры может вызвать некоторые расходы, связанные с осуществлением указанной процедуры, например:

• оплата работ по установлению оценочной стоимости делимого объекта собственности (от 2000 до 5000 рублей);
• проведение строительно-технической экспертизы (от 10 000 рублей);
• государственная пошлина, выплачиваемая при регистрации документа в размере 0,5 % от цены спорной квартиры.
• расходы, связанные с регистрацией имущественных прав на вновь созданные квартиры в органах Росреестра (2000 рублей по состоянию на 2021 год).

Все суммы расходов, исключая пошлину, указаны приблизительно. Более подробно уточняйте в соответствующих учреждениях в своем регионе, расценки у которых могут существенно разниться даже в пределах 1 населенного пункта.

Как разделить квартиру

А как разделить неприватизированную квартиру? Раньше, когда еще не был введен в действие настоящий Жилищный кодекс, можно было разделять лицевые счета, и, в неприватизированной квартире, то есть можно было разделить неприватизированную квартиру между двумя и более лицами. На сегодняшний день, такая норма отсутствует, потому что разделение лицевых счетов создавало подобие коммунальных квартир. Но, желающие разделить неприватизированную квартиру могут разменять неприватизированную двухкомнатную квартиру на две неприватизированные однокомнатные квартиры.

Рекомендуем прочесть: Отчуждение комнаты в коммунальной квартире

Как разделить приватизированную квартиру? Говоря на юридическом языке, это выделение долей с разделением лицевого счета жилья, который принадлежит собственникам. Осуществить его можно несколькими способами. Способ разделения будет зависеть от правового статуса и волевого решения собственников квартиры.

Судебный раздел

В случае если владельцы спорной квартиры не смогут найти точек соприкосновения в вопросе разделения квартиры, то указанный спор подлежит решению путем подачи соответствующего искового заявления в судебные органы.

Исковое заявление о разделе квартиры подается исключительно в суд районного звена в силу специфики спора и стоимости иска. Вопросы, касающиеся недвижимого имущества в силу его стоимости, не подпадают под компетенцию мировых судей.

Порядок действий

Для осуществления раздела жилой недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

1. Проведение оценки делимой недвижимости, для установления ее точной стоимости и расчета цены государственной пошлины.
2. Определение порядка раздела квартиры. Для указанных целей могут быть привлечены специалисты, которые проведут строительно-техническую экспертизу, с целью установления возможности разделения жилья.
3. Составление искового заявления и сбор всех документов, подтверждающих позицию заявителя, а также дальнейшая подача указанного пакета документов в суд.
4. Принятие участия в судебном процессе и ожидание рассмотрения иска по сути.
5. Получение решения суда и реализация его требований.

Самое сложное начнется после решения суда – обязание собственника сделать перепланировку, особенно если суд возложил какие-либо обязанности на обоих владельцев жилья.

Процедура

После того, как исковое заявление поступило в производство, судья назначает слушанье по рассмотрению требований указанного документа. При разрешении спора по сути, суд руководствуется доводами сторон по делу, предоставленными ими доказательствами, а также материалами строительно-технической экспертизы, которая может быть, как приобщена к дополнениям к исковому заявлению, так и назначена по инициативе суда.

После изучения всех обстоятельств, имеющих место для полного и всестороннего рассмотрения дела, суд выносит решение о возможности разделения одной квартиры на две отдельные.

Однако, согласно практике, раздел жилья в многоэтажном доме на несколько частей практически невозможен ввиду большого количества требований технического характера, предусмотренных для указанной процедуры.

Как правило, наиболее вероятной возможностью для осуществления выдела двух квартир из исходной являются случаи, когда:

1. Спорное жилье ранее состояло из двух обособленных квартир.
2. Жилье имеет большую площадь и дублирующие узлы (санузел, кухня).
3. Здание является одноэтажным, что позволяет без особых проблем осуществить одно из самых существенных условий для такого раздела – создать отдельные выходы для каждого вновь созданного помещения.

В остальных случаях суд может прийти к выводу об установлении порядка пользования указанной недвижимостью, выплате денежной компенсации или ее реализации, с последующим распределением вырученных средств между владельцами.

Стоимость пошлины

В связи с имущественным характером данной категории исков, указанный документ подлежит оплате государственной пошлины. Оговоренный налог рассчитывается из общей суммы исковых требований, согласно нормам ст. 333.19 НК РФ.

Кроме того, в некоторых случаях сторонам необходимо будет оплатить проведение строительно-технической экспертизы, а также услуг представителей в суде.

Порядок расчета пошлины изложен в таблице ниже.

Заявление

Содержание заявления и требования к приложенным документам прописаны в ст. 131—132 ГПК РФ. При составлении иска, заявителю следует отразить в документе следующей информации:

• название и адрес суда;
• данные сторон по делу (ФИО, адреса, контакты);
• цена искового заявления;
• описательная часть, в которой содержатся сведения относительно порядка приобретения и использования квартиры, а также долях, принадлежащих собственникам;
• указание причин обращения в судебные органы, а также данные относительно добровольного решения спорного вопроса;
• отражение в мотивировочной части иска предпочтительного варианта разделения спорного жилья, объясняя свою позицию нормами законодательства;
• список дополнительных материалов;
• подпись и дата.

Мнение эксперта

Носков Георгий

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Примерный образец размещен ниже. Он иллюстрирует лишь одну типовую ситуацию, связанную с разделом приватизированной квартиры. В жизни же каждая ситуация – индивидуальна и лучше доверить составление столь сложного юридического документа грамотному юристу.

Документы

Помимо искового заявления, в суд необходимо представить следующие документы:

• экспертный отчет о стоимости спорной квартиры;
• заключение строительно-технической экспертизы (при наличии);
• техническую документацию на квартиру;
• подтверждение оплаты госпошлины;
• копии иска для всех сторон по делу;
• иные документы, имеющие значение для всестороннего рассмотрения дела.

Большая часть документов предоставляется в копиях, но держите оригиналы наготове в процессе: они могут потребоваться по запросу судьи.