Незаконная перепланировка: признаки, чем грозит, как согласовать ✅

Очень часто возникают ситуации, когда необходимо провести перепланировку в нежилых помещениях. В таких случаях собственнику, очень важно не заниматься самодеятельностью и собрать все необходимые документы, которые понадобятся для получения разрешения на проведение работ по перепланировке. Делать их без разрешения – незаконно и такие действия могут привести к очень плачевным последствиям. Рассмотрим более подробно, что такое нежилые помещения.

Нежилые помещения – под данным термином подразумеваются любые помещения, которые не предназначены для постоянного проживания, например офисы, магазины и т.д. Они могут быть отдельно расположенными или находится в многоквартирных жилых домах. От этого очень сильно зависит список разрешенных работ по перепланировке.

На какие работы не нужно разрешение

Есть множество ремонтных работ, разрешение на которые не нужно. При их выполнении не должна нарушаться целостность здания и меняться проектный план, то есть все стены и перегородки должны оставаться на месте и в полной целостности. Рассмотрим список ремонтных работ, которые можно совершать без разрешения:

оклейка стен обоями или их покраска;
штукатурка или выравнивание шпаклевкой стен;
замена напольного покрытия или его покраска;
любой вид косметических работ, которые проводятся на внешних стенах здания;
замена окон или дверей и т.д.

Данные ремонтные работы направлены на поддержание здания в хорошем внешнем виде, что не запрещается законом и не относится к перепланировке.

Какие виды работ считаются перепланировкой в нежилых помещениях

Очень сложно перечислить все виды работ, которые считаются перепланировкой в нежилых помещениях, рассмотрим самые распространенные:

смещение любой перегородки;
нарушение целостности стены;
пристройка какого-либо строения;
изменение проекта;
увеличение внутреннего пространства, за счет удаления стены;
разделение помещения с помощью возведения перегородки;
добавление отдельного входа/выхода за счет разрушения стены и т.д.

Все вышеперечисленные виды ремонтных работ относятся к перепланировке, и на их проведение требуется обязательное разрешение специальных органов. Еще большое значение имеет место расположения нежилого помещения. Если оно отдельно стоящее, получить разрешение на перепланировку намного проще, чем в случае его расположения в жилых домах.

Перепланировка в отдельно расположенных нежилых помещениях

Для собственников нежилых помещений, которые расположены как отдельное здание, получить разрешение на перепланировку намного проще. Рассмотрим поэтапно все действия:

для начала собственнику необходимо разработать план перепланировки, которым занимается высококвалифицированный специалист;
специалист оценивает состояние самого здания, его стен и возможность проведения желаемой перепланировки;
далее специалист составляет чертеж с перепланировкой, а также описание материалов, которые будут использоваться для ее осуществления;
после завершения проектных работ, собственник получает готовый план;
собственник подает план перепланировки в МФЦ или на портал государственных услуг, вместе с заявлением и документами, устанавливающими право собственности;
дожидается ответа от государственного органа о возможности или запрете проведения работ по перепланировке нежилого помещения.

Как узаконить самовольную перепланировку?

Чтобы получить одобрение на перепланировку нежилого помещения, которое было изменено незаконно, необходимо:

Привлечь специальную комиссию, которая проверит, что незаконная перепланировка не нарушила общую конструкцию здания, не нанесла вреда коммуникациям или людям (если нежилое помещение находится в многоэтажном доме).
Получить разрешение на согласование перепланировки в архитектурном отделе городской власти.
Обратиться в БТИ для вызова сотрудника, который произведет необходимые замеры, укажет изменения, которые были внесены.
Получить заключение от специалиста о проведенных работах, о соответствии строительных конструкций нормам и правилам.
Обратиться с заключением в кадастровую службу. Получить новый технический паспорт.
Со всеми документами обратиться в местную администрацию и получить одобрение по решению о согласовании уже проведенных изменений в нежилом помещении.
Отдать документы в Росреестр для внесения поправок в государственное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Собственники нежилого помещения, которое расположено в жилом доме, получают разрешение на перепланировку намного реже, чем в первом случае, потому что при смещении одной стены меняется нагрузка на все здание и это может привести к нехорошим последствиям. В данном случае очень важно найти высококвалифицированного специалиста по разработке плана перепланировки, потому что от этого во многом зависит решение государственного органа. Специалист проводит ряд работ, для того чтобы создать правильный план перепланировки, например такие как:

оценивает состояние стен здания;
непосредственно на месте расположения здания и всей необходимой документации, оценивает возможность смещения стены или увеличения помещения;
создает набросок предположительной перепланировки и согласовывает с собственником.

После проведения всех работ на объекте, специалист создает подробный план перепланировки нежилого помещения и передает его собственнику.

Далее все действия выполняются самим собственником. Он собирает всю необходимую документацию и вместе с планом перепланировки подает заявление в МФЦ при личном посещении или в электронном виде через портал государственных услуг, с прикреплением ксерокопий всего пакета документов. По завершению рассмотрения заявления, будет вынесен положительный или отрицательный ответ.

Порядок действий при разрешении перепланировки в нежилых помещениях

После того, как специальный государственный орган выдал разрешение на проведение перепланировки в нежилом помещении, собственник должен заняться ее осуществлением как можно быстрее, потому что срок действия разрешения – 12 месяцев, а по истечению этого времени оно аннулируется и проводить работы будет нельзя. Рассмотрим пошагово план действий собственника, после получения разрешения на осуществление перепланировки:

в первую очередь необходимо найти высокопрофессиональную бригаду рабочих, которые будут проводить работы по перепланировке;
очень важно выполнять все в соответствии с проектным планом, по которому была утверждена перепланировка, даже незначительное отклонение от него может повлечь непредвиденные траты, потому что комиссия, которая будет все принимать, не одобрит выполненных работ;
по завершению строительных работ, собственнику предоставляется акт сдачи работ, в котором обозначены все выполненные действия и материалы, использовавшиеся при перепланировке;
с полученным актом, собственник обращается в БТИ с заявлением о внесении изменений, после чего назначается комиссия;
комиссия проверяет, была ли выполнена перепланировка в соответствии с утвержденным планом, делают замеры и сравнивают все, после чего дают свое заключение;
если все выполнено в соответствии с проектным планом и не было допущено никаких ошибок, собственник через определенное время получает из БТИ утвержденный новый проектный план нежилого помещения;
после этого, собственник обращается в МФЦ с заявлением о получении нового кадастрового паспорта на нежилое помещение с проведенной перепланировкой.

Что такое незаконная перепланировка

Важно! Внесение существенных изменений в конструкцию строения без разрешения является основанием для начисления штрафа, причем он по размеру значительно отличается для физлиц или предприятий, а если повторно будет нарушен закон, то санкции существенно увеличиваются.

Работы по перепланировке должны начинаться только при наличии соответствующего плана и согласования с Жилищной инспекцией, БТИ и администрацией региона. Если нет разрешения, то работы являются незаконными.

Что будет, если провести самовольную перепланировку? Смотрите в этом видео:

Непременно разрешение должно оформляться при выполнении работ:

формирование проемов в стенах или перегородках, являющихся несущими;
монтаж лестниц;
изменение места нахождения разных сантехнических приборов;
устранение лоджии, тамбура или каких-либо пристроек к дому;
объединение нескольких комнат.

Важно! Существуют определенные работы, для которых не нужно получать разрешение, но они являются достаточно простыми, например, остекление лоджии или проведение косметического ремонта, создание проема двери в не несущей стене или строение не несущей перегородки.

Что делать если пришел отказ на перепланировку нежилого помещения

Если собственником был создан проектный план в соответствии со всеми законами, которые разрешают перепланировку нежилого помещения, а также собраны все необходимые документы, но государственный орган вынес отрицательное решение и запретил проводить данную процедуру, он может обратиться в суд и таким образом добиться разрешения.

Что необходимо для получения разрешения на перестройку нежилого помещения в судебном порядке:

проектный план на перепланировку, который был создан опытным специалистом, потому что от этого многое зависит;
вся документация, подтверждающая право собственности заявителя на нежилое помещение;
если у нежилого помещения несколько собственников, тогда необходимо письменное согласие на проведение перепланировки от каждого;
письменный отказ на проведение перепланировки от государственного органа;
заявление от собственника.

После предоставления всего пакета документов в суд, проходит заседание и выносится решение. При положительном решении, собственник получает документ, который обязывает государственный орган выдать разрешение на осуществление перепланировки нежилого помещения. После чего, собственник может приступить к ее осуществлению.

Есть ли разница в процедуре узаконивания в многоквартирном доме или другом здании?

При проведении перепланировки стоит учитывать факт, в каком здании находится недвижимость, от этого зависит процедура проведения узаконивания.

Если помещение находится в нежилом здании, то для получения разрешения требуется собрать основной пакет документов и доказать, что новая планировка не повлечет нарушений санитарных норм, не создаст риски возгорания здания, переустройство не создаст риски для людей, которые посещают данное помещение. Заключения могут дать только эксперты, поэтому требуется стороннее привлечения специалистов по данным вопросам.

Сложнее получить разрешение, если организация находится в жилом доме. Если перепланировка проводятся в многоквартирном доме, то прежде всего требуется согласовать все изменения с жильцами и получить их письменное согласия, с которыми в дальнейшем следует обращаться в органы для согласования проекта.

Перед началом проведения переустройства следует выяснить, относится ли дом к объектам нежилого фонда и возможно ли производить изменения, которые не повлекут последствий. Для этого приглашают специалистов, которые анализируют состояние электропроводки, расположение несущих стен и систему водоснабжения. В случаях, если недвижимость старого типа, то скорее всего в перепланировке будет отказано.

Про перепланировку нежилого помещения в многоквартирных можно узнать в следующих статьях:

грамотное оформление реконструкции;
согласование входной группы в помещение;
тонкости изменений.

Что делать если перепланировка нежилого помещения была сделана без разрешения

Не мало случаев, когда собственники приступали к перепланировке, не получая на это разрешения. Это незаконно и может повлечь за собой много неприятностей. Например, собственник не сможет продать или оформить дарственную на нежилое помещение, в котором была проведена незаконная перепланировка. В таком случае, ее надо узаконить. Что для этого надо:

необходимо создать проектный план готовой перепланировки;
получить письменное заключение эксперта о безопасности проведенной перепланировки;
собрать все документы, подтверждающие право собственности заявителя на нежилое помещение;
собрать все документы на нежилое помещение, такие как кадастровый паспорт, проектный план до перепланировки и т.д.;
заявление от собственника, если он не единственный владелец нежилого помещения, тогда потребуется письменное согласие на проведении перепланировки от каждого.

После того, как собственник собрал весь пакет документов, он подает их в МФЦ с заявлением, в котором указана просьба о признании проведенной перепланировки в нежилом помещении законной. Заявление подается лично в МФЦ или в электронном формате, через портал государственных услуг, в данном случае необходимо прикрепить копии всех документов.

Очень часто, практически всегда, на заявление собственника приходит отрицательное решение, в таком случае необходимо со всеми документами и письменным отказом обращаться в суд.

Если и суд вынесет отрицательное решение и признает перепланировку нежилого помещения невозможной, собственника обязуют вернуть ему первоначальный вид в самые короткие сроки.

Кроме этого, на собственника выписывается штраф за проведение незаконной перепланировки. Но это не самое сильное наказание, есть и хуже. Например, если после перестройки нежилого помещения, которое находится в многоквартирном жилом доме, произошло частичное или полное разрушение, а еще хуже с человеческими жертвами, собственник кроме штрафа получит и уголовное наказание, в зависимости от степени полученных повреждений. Поэтому, не стоит торопиться и лучше потратить немного времени, но сделать все в соответствии с законом.

Нормы в законодательстве, касающиеся незаконной перепланировки

Порядок перепланировки жилых помещений рассмотрен в Жилищном кодексе (ст. 25 ЖК РФ). Что касается перепланировки нежилых объектов недвижимости, то она проводится по тем же правилам.

Ответственность за незаконную перепланировку прописана в ст. 7.21 КоАП РФ.

Штрафы за перепланировку нежилого помещения

Любая перепланировка, выполненная без разрешения соответствующих органов, налагается штрафом:

для физических лиц – 2000–2500 рублей (для столицы);
для юридических лиц – 300–350 тысяч рублей (для Москвы).

Другие последствия незаконной перепланировки

Самовольная перепланировка нежилого помещения может обернуться для владельца такой недвижимостью не только выпиской штрафа, но и такими неприятными моментами, как:

Возвращение помещения в первоначальный вид. Если инспектор обнаружит нарушения правовых или санитарных норм при перепланировке помещения, тогда он выпишет собственнику объекта недвижимости предписание, в котором обяжет его вернуть объект недвижимости в прежнее состояние. В итоге придется переделывать дорогостоящий ремонт. Если это предписание проигнорировать, тогда стоит ждать повестки в суд.
Продать нежилое помещение с незаконной перепланировкой будет очень сложно. Во-первых, нужно найти покупателя, готового приобрести объект недвижимости с незаконной перепланировкой, который готов взять ответственность за незаконное изменение внутренних или внешних работ на себя. Во-вторых, у такого покупателя должны быть прямые деньги, поскольку взять в ипотеку такое помещение не получится (банки не одобряют помещения, которые надлежащим образом не оформлены).
Уголовная ответственность. За грубые нарушения требований техники безопасности при перепланировке нежилого помещения, в результате чего был нанесен вред человеку/людям, собственнику такого объекта недвижимости может грозить даже уголовная ответственность.