Как делится ипотека при разводе супругов: обзор приемлемых решений для всех сторон

О разделе ипотеки при разводе всегда задумываются бывшие супруги, поскольку это щепетильный и сложный вопрос.

Неплохо, когда до окончания срока кредитного договора осталось мало времени, а если расторжение брака пришлось на начальный период выплат по жилищному кредиту, и погашение ссудной задолженности необходимо будет производить на протяжении многих лет?

Кто из супругов будет плательщиком долга? Кому достанется ипотечная жилплощадь? Возникающих вопросов по этой проблеме больше чем ответов. Вариантов раздела ипотеки при расторжении брака существует немало, но часть из них недопустима для банка, другие неприемлемы для семейной пары.

Позиция банка

Не стоит забывать, что кроме несчастных супругов в этой финансово-любовной истории замешана и третья сторона – банк. Согласно условиям ипотеки, заемщик должны информировать кредитную организацию обо всех серьезных изменениях в своей жизни: серьезных болезнях, рождении детей, смене документов и, конечно, разводе. Позиция банка проста – ему важно получить назад свои деньги, желательно – со всеми причитающимися по договору процентами. Именно поэтому, банку, выдавшему ипотечный кредит, необходимо заранее знать о том, что материальное положение дел клиентов может измениться и вовремя среагировать.

Именно поэтому, первым делом, решая, как при разводе платить за ипотеку, стоит отправиться в банк, чтобы совместными усилиями полюбовно разрешить сложившуюся ситуацию. Кроме того, при разделе совместно нажитого имущества, судебная инстанция в обязательном порядке призовет на заседание экспертов банка, поскольку без из согласия принимать то или иное решение суд не сможет. Изменения в договор по ипотеке могут быть внесены только лишь банком, поэтому присутствие его специалистов при разделе квартиры и оставшегося долга обязательно.

Перед тем, как отправиться в банк, супругам стоит предварительно обговорить свои предпочтения по поводу раздела ипотеки и прийти к общему мнению. Если совместное решение устроит специалистов банка, документы можно будет переоформить без разбора материалов в суде, если же одного из супругов или банк ни одно из предложенных решений устраивать не будет, без разбирательства в независимой инстанции не разобраться. Как делится ипотечная квартира при разводе? Существует несколько основных вариантов:

• Найти собственные деньги для досрочного погашения, погасить задолженность, продать квартиру и поделить деньги пополам.
• Найти покупателя для ипотечной квартиры, который погасит задолженность перед банком. Оставшиеся деньги поделить между супругами.
• Оставить квартиру в пользование одного из супругов и переоформить на него договор и долг. Второму супругу выплатить компенсацию, за уплаченные в период совместной жизни ежемесячные платежи.
• Продолжать совместно платить за ипотечное жилье, чтобы по окончании срока действия договора продать квартиру наиболее выгодно.

Какие препоны могут возникнуть со стороны банка? Во-первых, супругам могут не дать разрешение на досрочное погашение ипотечного кредита или на продажу ипотечного жилья третьему лицу. Также проблемы могут возникнуть, если было принято решение переоформить договор по ипотеке на одного из супругов. Может случиться так, что финансовое положение того, кому достанутся обязательства не удовлетворит банк, поэтому в переоформлении будет отказано, или же ему придется искать нового созаемщика.

Порядок оформления жилищного займа после развода

Чтобы получить ипотеку после расторжения брака, потенциальному заемщику потребуется пройти стандартные этапы:

• сбор документов;
• подача заявки в банк;
• в случае одобрения поиск подходящей квартиры;
• при отказе — обращение в другой банк;
• сбор и подача документов по объекту ипотеки;
• заключение договора купли-продажи ипотечной квартиры с продавцом, внос аванса или задатка за жилье (по договоренности);
• оформление залога на недвижимость;
• подписание кредитного договора с банком;
• оплата взноса по договору страхования;
• подача документов в Росреестр для перерегистрации собственности на ипотечное жилье на нового владельца;
• окончательный расчет с продавцом недвижимости.

Для человека, который еще находится в браке, но планирует брать ипотеку, есть соблазн начать оформление займа до официального расторжения отношений. Во избежание дополнительных сложностей этого лучше не делать:

• если потенциальный заемщик на момент подачи заявки все еще состоит в официально зарегистрированных отношениях, второй супруг выступает созаемщиком. Второй супруг сможет претендовать на часть недвижимости при разводе, даже если его доход не учитывается при расчете ипотеки;
• когда второй супруг принципиально против развода, или имеют место серьезные разногласия по вопросам раздела имущества, лучше сперва решить все вопросы в суде, а потом заниматься ипотекой.

Когда потенциальный клиент приходит в банк с печатью о браке в паспорте, но говорит о грядущем разводе, это может повлиять на решение кредитора о выдаче ипотеки. Поэтому сперва нужно уладить юридическую сторону расставания, а потом заниматься оформлением жилищного займа с полной уверенностью в собственных силах. Если вы планируете брать ипотеку на себя, но еще не оформили развод, обратитесь к ипотечному брокеру. Специалист поможет получить заем на выгодных условиях, собрать все необходимые документы и ускорить сделку.

Делим имущество и долги

Решая вопрос, как делится ипотека при разводе, стоит ознакомиться и с действующим законодательством. Важно знать, что при разрыве брачных уз делятся не только материальные ценности, нажитые в браке, но и приобретенные за его время долги. Поэтому, если квартира была приобретена в браке, неважно, в ипотеку или за наличные, она будет разделена пополам, вне зависимости от того, на кого она была оформлена. По взаимному согласию бывшие супруги могут разделить доли в ипотечной квартире по собственному усмотрению. Часто, большую часть отписывают тому из супругов, с кем остаются жить дети.

Что касается задолженности по ипотеке перед банком, то ее выплачивать обязаны будут также оба супруга и тоже в равных долях. В случае, если оба на это согласны, специалисты банка переоформят договор и разделят проценты поровну, чтобы каждый оплачивал их отдельно. Впрочем, это может нести в себе некоторые проблемы. Например, если один из супругов перестанет выплачивать долг по своей доле, банк может пустить квартиру с молотка, при этом то, что второй супруг добросовестно выплачивал свою долю, роли играть не будет. Поэтому, при наступлении подобной ситуации, ответственная половина бывшей семьи выплачивает и долю того, кто своими обязательствами пренебрегает. Важно, документировать подобные случаи, сохранять чеки и квитанции, чтобы потом была возможность взыскать эти суммы через суд.

Решая, как разделить ипотечную квартиру при разводе, стоит учитывать и тот факт, что если приобретена она была до брака одним из супругов, то второй никаких прав на нее не имеет. Единственное, что можно потребовать – вернуть часть уплаченных совместно ежемесячных платежей. Случаются прецеденты, когда разводящийся получает в такой квартире долю. Чтобы такая возможность появилась, необходимо доказать, что в жилье были вложены собственные средства: на ремонт, покупку встроенной мебели или же был внесен серьезный вклад по уплате долга перед банком. Лишь в этом случае получится разделить квартиру, купленную до брака.

Как делится ипотечный долг при разводе: ипотека до брака

Трудным случаем является потека, взятая до брака, но выплачиваемая в период семейной жизни. Супруги, принимая решение разойтись, задаются вопросом, делится ли ипотека при разводе в данном случае. Решение этого вопроса требует консультации юриста и зависит от его компетентности.

Чаще всего недвижимость, купленная на средства банка до регистрации отношений, не делится после его расторжения. Второй супруг может подать в суд документы, доказывающие, что он вкладывал в недвижимость деньги: чеки, квитанции, оплата ремонтных работ. При наличии доказательств, что второй супруг вложил свои личные средства, в результате чего рыночная стоимость квартиры возросла, он может рассчитывать на получение суммы в размере половины всех совершенных выплат.

По закону, после регистрации своих отношений заемщик обязан известить банк, принести свидетельство о браке и сделать супруга созаемщиком.

Нет тела – нет дела

Итак, вы все-таки решили завершить семейную жизнь, несмотря на наличие квартиры в ипотеке. Как делить квартиру в ипотеке при разводе, чтобы весь процесс прошел максимально безболезненно? Самый лучший выход – найти собственные средства для того чтобы погасить кредит досрочно. Оптимальный вариант – продать что-либо из другого имущества, нажитого совместно, например, автомобиль или дачу. После того, как задолженность перед банком будет погашена, квартиру можно будет продать максимально выгодно, поскольку жилье без обременения, априори, стоит дороже, чем проблемные объекты, находящиеся в залоге у банка.

Как делить вырученные от ее продажи средства – вопрос индивидуальный. Часто бывшие супруги делят все пополам, особенно, если расходятся мирно. Бывают случаи, когда одному из супругов достается большая сумма, например, если он вносит первоначальный взнос из собственных средств или в одиночку совершал выплаты по кредиту. Если договориться не получается, лучше идти в суд, куда следует представить все доказательства понесенных трат: чеки, квитанции, договора подряда и прочие бумаги.

Этот вариант позволяет максимально быстро и без нервотрепки распрощаться с совместным имуществом и разойтись на все четыре стороны свободными людьми, которым больше не надо иметь общих дел. Впрочем, подходит этот вариант лишь в том случае, если при разводе удается сохранить дружеские отношения.

Кстати, иногда банки предлагают надежным заемщикам после развода и получения прибыли от продажи квартиры использовать эти деньги в качестве первоначального взноса для приобретения нового отдельного жилья для каждого. Пожалуй, именно этот вариант является наиболее удачным – бывшие супруги обеспечены собственным жильем, не имеют общих дел и общих долгов. Сохраняются и хорошие взаимоотношения с банком, который также остался в выигрыше: вместо одного ипотечного договора получил сразу два новых.

В браке и без имущественных претензий: оформление брачного контракта

Наиболее практично настроенные люди в современной России оформляют брачный договор. Заключить брачное соглашение можно в любой момент супружеского пути. Нередко муж и жена оформляют брачный контракт в момент получения ипотечного займа. Банки поддерживают такую инициативу, поскольку контракт упрощает процесс раздела имущества в случае развода.

Брачный контракт

Однако брачный договор не дает абсолютной защиты от претензий бывшего супруга на ипотечное имущество, приобретенное за время совместной жизни. При разводе супруг, который считает условия брачного договора несправедливыми, может подать в суд и выиграть. Судебная практика по оспариванию брачных договоров показывает, что служители Фемиды чаще принимают решения в пользу истца. По закону если один из супругов в результате действия брачного договора оказался «в крайне неблагоприятном положении», контракт подлежит расторжению. Оптимальный способ оформить ипотеку и не опасаться имущественных претензий второй половинки — дождаться официального расторжения брака. После этого можно подписывать ипотечный договор с банком.

Делим квартиру поровну

Еще один вариант – оставить квартиру в собственности и разделить ипотеку при разводе поровну между бывшими супругами. Если кредитный договор был оформлен лишь на одного из супругов, необходимо обратиться в банк, чтобы все обязательства по выплатам были разделены, согласно договоренности и каждый мог выплачивать свою часть долга обособленно.

Тот же принцип действует и при разделе непосредственно жилплощади. Необходимо выделить причитающиеся каждому доли и оформить это законодательно в Росреестре. Помните, что даже если квартира по бумагам принадлежит лишь одному разведенному супругу, право на имущество имеет и второй. Если у вас нет веских аргументов, чтобы лишить его такого права, старайтесь не доводить дело до суда – только потратите время и деньги на адвокатов.

Зачем же оставлять квартиру, и кто будет в ней жить, если совместное существование больше не прельщает? Здесь есть несколько вариантов. После того, как весь долг будет выплачен, стоимость квартиры возрастет, а, значит, поделенный объект недвижимости можно будет выгодно продать, деньги поделить в соответствии с выделенными долями и потратить их на свое усмотрение. Чтобы никому не было обидно, квартиру можно сдавать в аренду, а деньги делить поровну или, если суммы ха аренду хватает, использовать ее в качестве уплаты по процентам. Подходит этот вариант и в том случае, если за время брака пара успела обзавестись ребенком. Ради того, чтобы квартира в будущем досталась ему, можно забыть взаимные разногласия и продолжать вместе выплачивать взятые на себя ипотечные обязательства.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 января 2021 г

Однако коллегия по гражданским делам ВС усмотрела в них нарушение норм материального права. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также купленные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, независимо от того, на имя кого из них они приобретались либо кем из супругов вносились деньги. При этом, согласно п. 1 ст. 36 СК, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью. Согласно разъяснениям из постановления Пленума ВС от 5 ноября 1998 года № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», не является общим имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Это интересно: Коды вычета на детей в 2021 году

Одному квартира с долгами, другому – деньги и свобода

Впрочем, выше обрисованы, скорее, идеальные картинки. В реальной же жизни часто бывает, что бывшие супруги не то что платить долгие годы совместную ипотеку, но и просто поговорить без криков не могут. Конечно, при таком раскладе, говорить о каком-либо совместном решении не приходится. Как правило, такие вопросы решают через суд, а, чтобы поскорее закончить все общие дела с бывшим, многие предпочитают отдать квартиру в единоличное пользование, даже если она принадлежит по закону обоим супругам.

В этом случае, вся квартира вместе с долгом по ипотеке оформляется полностью лишь на одного из супругов. Заключается новый договор с банком и оформляется новое свидетельство о собственности. Но, поскольку имущество, все-таки, совместно приобретенное, разведенный супруг, оставшийся без жилья, имеет право на денежную компенсацию, ведь ежемесячные платежи во время барка за жилье платили вместе (даже если это не так, доказать в суде то бывает очень трудно). Иногда спор, опять же, решается полюбовно, например, один супруг забирает квартиру с долгами, а другой машину или дачу без долгов и все остаются довольны. Если о размере компенсации договориться не удается, опять же, вмешивается суд, который ее назначает, рассмотрев все имеющиеся обстоятельства дела.

Единственная сложность, которая может здесь возникнуть – несогласие банка. Если тот, на кого планируется переоформление жилья не соответствует требованиям кредитной организации и у нее возникают подозрения, что выплата ежемесячных платежей может прекратиться, в переоформлении договора могут отказать. В этой ситуации можно обратиться в суд, где можно доказать, что банк принял ошибочное решение. Если же вы сомневаетесь, что дело может быть выиграно, стоит задуматься об альтернативных вариантах разделения квартиры при разводе.

Как делится ипотека при разводе супругов с детьми: переоформление на одного заемщика

Если в семье есть несовершеннолетние дети, гораздо проще одному из супругов отказаться от доли и переоформить договор кредитования на одного из супругов. Он становится единоличным владельцем недвижимости и обязуется выплачивать долг. Оформить на себя ипотеку имеет право любой из супругов, являющийся платежеспособным клиентом банка. Подобная сделка имеет свои нюансы.

• Банк оставляет за собой право отказать в переоформлении ипотеки. При заключении договора учитывался доход полной семьи и обоих заемщиков. При оформлении кредита на одного заемщика, понадобится проверка его платежеспособности. Если банк сочтет доходы заемщика недостаточными для ежемесячных выплат, он откажет в заключении сделки.
• Супруг, который остается с детьми, имеет право на алименты в размере, определенном государством (25% от среднего ежемесячного дохода и 50% на ребенка до 3 лет). Не имеет значения, остается ли супруг с детьми в купленной квартире и кто будет платить долг. Если документы на получение алиментов поданы, они будут взыскиваться с ответчика.
• При переоформлении ипотеки должно быть особое соглашение о выплате алиментов, где оговорен пункт о разделе ипотеки. Важно наличие согласия всех сторон: обоих супругов и банка.
• Супруг, который становится единоличным владельцем квартиры, обязан выплатить второму супругу компенсацию в размере половины всех внесенных платежей. Иное разрешение вопроса маловероятно: доказать, чьи деньги вносились, после развода невозможно.
• Банк имеет право потребовать комиссию за совершение подобной сделки в размере 10% от суммы невыплаченного долга.

Спорные ситуации

Как делится квартира в ипотеке в стандартных случаях, мы рассмотрели. Впрочем, в жизни не все так просто, и, порой, ситуации могут возникать спорные, которые можно решить только в суде. Например, что делать, если ипотека была оформлена до брака на квартиру в строящемся доме? По идее, все, что приобретено до ЗАГСа принадлежать супругу не может. Но вот в чем загвоздка, свидетельство о собственности на квартиру «в долевке» получают лишь после того, как дом будет сдан, а это может случиться уже во время брака, что автоматически желает квартиру совместно нажитым имуществом. В большинстве случаем, суд принимает решение об отсутствии прав того, кто не принимал участия в покупке на жилье, а вот за компенсацией расходов, понесенных при уплате процентов по ипотеке он обратиться может.

Еще один вопрос – пресловутый гражданский брак, который столь популярен сегодня. По закону, если нет факта официально регистрации, претендовать на совместно нажитое имущество нельзя. Впрочем, в судебной практике все чаще встречаются прецеденты, когда, при наличии весомых аргументов, имущество, все же, делили. Лучшими доказательствами в этом случае служат выписки со счетов, например, о переводе суммы первоначального взноса на счет кредитной организации или квитанции об оплате ежемесячных платежей.

Квартира в ипотеку: как делится при разводе

Разведенные супруги делят все имущество, которое было куплено за время брака. Квартира, приобретенная на ипотечные средства после заключения брака, должна делиться поровну. Сложность заключается в том, что часто заемщик (один из супругов) не согласен делить квартиру, поскольку он является собственником и вносил свои личные средства на оплату долга.

С юридической точки зрения, любая недвижимость, купленное в браке, является общей. Не имеет значения, кто записан собственником и чьи средства вносились. Не влияет на раздел имущества и факт трудоустройства супругов. Неработающий супруг, бывший на содержании второго, имеет право получить 50% всего приобретенного.

Трудность раздела залоговой недвижимости заключается и в том, что делится сама жилплощадь и остаток долга перед банком. Любое решение данного вопроса не освобождает одного из супругов от выплаты алиментов на содержание несовершеннолетних детей.

Ипотечный кредит, взятый в браке, имеет свои особенности. Муж и жена, получая ипотеку, являются созаемщиками и обязаны в равной мере гасить долг. Банк не участвует в спорах супругов и имеет право потребовать выполнения обязанностей с любого заемщика, если выплаты не поступают вовремя. Оба заемщика несут равную ответственность за выплату кредита.

Все вышеперечисленное касается официального брака. Ипотека в случае неофициального сожительства делится только при условии, что оба стали созаемщиками по своему желанию и имеют равные права на квартиру.

При заключении договора с кредитной организацией следует заранее обсудить все вопросы с изменением условий в будущем и уточнить у работника банка, как делится квартира в ипотеке после развода.

Подстелить соломку

Как избежать всей этой «санта-барбары»? Конечно, идеального совета о том, как сохранить брак, не придумал пока никто. А вот, чтобы как можно меньше пострадать при разделе имущества, можно составить брачный контракт, который для нашей страны остается пока диковинкой. Оформить документ можно как до брака, так и во время совместной жизни. Это поможет, пока отношения еще безоблачные, здраво и без взаимных обид подумать, какой способ раздела имущества при разводе будет самым правильным и справедливым.