Сделка пожизненного содержания, заключенная получателем ренты, иногда оспаривается после его смерти наследниками. Часто они не знают о заключении договора ренты при жизни их родственника.
После открытия наследства и обращения в госорганы, к нотариусу или к третьим лицам, наследникам становится известно, что квартира или дом, где проживал умерший, наследодателю уже не принадлежат, так как были отчуждены в пользу плательщика ренты.
Что в таком случае могут предпринять наследники и как оспорить договор ренты? Каковы процессуальные особенности подготовки искового заявления о признании договора ренты недействительным и разрешения такого дела в суде, расскажем в этой статье.
Оспаривание договора ренты на квартиру и иную недвижимость
Сделка обычно оспаривается путем подачи наследниками иска в суд, где он рассматривается по правилам гражданского судопроизводства (ГПК РФ).
Когда есть подозрения, что договор пожизненной ренты мог быть заключен в результате мошеннических действий плательщика, наследники могут обратиться в правоохранительные органы или прокуратуру с заявлением.
Однако категорично обвинять его в совершении преступления не рекомендуется. Это даст возможность избежать обвинения в заведомо ложном доносе (ст. 306 УК РФ), если проверка не выявит преступных действий.
Каким законом регулируется
При рассмотрении дела в суде будут затронуты нормы главы 33 ГК РФ (рента и пожизненное содержание с иждивением). Кроме того, непосредственные основания для признания сделки недействительной указаны в статьях 166–181 ГК РФ.
Смерть получателя ренты является основанием для прекращения обязательств (п. 1 ст. 605 ГК РФ). Поэтому требовать его расторжения после смерти наследодателя, родственники не вправе.
Исключением является случай, когда еще при жизни собственник ставил вопрос о прекращении обязательств, но умер до рассмотрения в суде его иска о расторжении соглашения и возврате недвижимости (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
В таком случае продолжить начатое им дело в суде могут его наследники (правопреемники).
Во всех остальных ситуациях после смерти наследодателя, приемниками может быть заявлен иск не о расторжении договора, а о признании сделки недействительной (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9).
Юридические основания для оспаривания ренты
Основаниями для оспаривания сделки и признания её недействительной могут являться случаи, когда рентополучатель на момент ее совершения:
- не понимал значение своих действий (ст. 177 ГК РФ);
- находился под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- был под воздействием обмана, насилия, угрозы или иных неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
В зависимости от конкретных условий заключения соглашения могут быть и иные основания.
Например, если сделка заключена:
- недееспособным рентополучателем (ст. 171 ГК РФ);
- без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ч. 1 ст. 170 ГК РФ);
- с целью прикрыть другую сделку (ч. 2 ст. 170 ГК РФ);
- с нарушением требований закона и иного правового акта и охраняемых законом интересов третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ);
- и другие.
Как возмещаются затраты
Судами отдельно оговаривается способ возвещения затрат, причем принимается оп этому поводу не всегда положительное решение.
Оно зависит от того, каковы были умыслы рентодателя. Если использовались угрозы или шантаж, а также иные мошеннические способы, то к нему может применяться уголовная ответственность, а при этом он не сможет рассчитывать на возмещение.
Если имеется неоднозначная ситуация, то возвращаются деньги на основании пунктов соглашения. Нередко в этом документе указывается, что в случае оспаривания рентного договора назначается специальная неустойка плательщику.
Кто может расторгнуть договор пожизненной ренты
Все зависит от момента, когда аннулируется сделка: при жизни рентополучателя или после его смерти.
Расторжение соглашения, по общему правилу, подразумевает прекращение обязательств по требованию одной из сторон (ст. ст. 451, 452 ГК РФ).
Расторжение ренты при жизни получателя
При жизни рентополучателя, ему принадлежит право требовать расторжения сделки при существенном нарушении со стороны рентодателя (ст. 587, ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).
К таким нарушениям могут относиться:
- не обеспечение рентополучателя пригодным для проживания местом жительства;
- необходимым питанием и одеждой;
- требуемым по состояния здоровья уходом;
- лекарствами и медицинской помощью;
- иные нарушения договора, в результате которых собственник недвижимости, лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
До подачи искового заявления, бывший владелец недвижимости (или его представители) должны направить другой стороне (плательщику ренты) требование о расторжении сделки. И только после истечения установленного срока можно обращаться в суд с иском о расторжении договора ренты (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Можно ли оспорить ренту после смерти собственника
Судебная практика допускает это в случае, если еще при жизни получатель ренты обратился к ее плательщику с требованием о расторжении договора, но умер, не дождавшись рассмотрения иска в суде.
Данный подход был сформулирован в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 10.01.2001 № 237 пв-2000 пр. Суд признал правомерным участие правопреемника получателя ренты в судебном процессе после смерти рентополучателя.
Иск был заявлен им еще при жизни, и его предметом было требование о возврате недвижимости ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.
Поэтому суд указал, что в правоотношении по возврату недвижимости правопреемство допускается.
Как расторгается договор при жизни владельца
Расторжение такого рентного договора обычно требуется самим владельцем имущества, так как плательщик ренты не перечисляет ему нужные суммы денег или отказывается помогать другими способами, указанными в официальном документе.
Важно! Каждый плательщик ренты должен сохранить разные платежные документы, выступающие подтверждением, что он добросовестно исполнял свои обязанности по договору, поэтому суду передаются разные выписки со счетов, а также документация о почтовых переводах или расписки.
Доказательством в суде могут служить разные квитанции и чеки, которые указывают на то, что плательщик ренты действительно помогал рентополучателю, приобретая ему разные продукты или лекарства.
О рентных платежах
Во время составления рентного договора много внимания следует уделить размеру и правилам перечисления рентных платежей.
Если будут иметься какие-либо непонятные сведения или противоречивая информация, то это может стать основанием для расторжения договора. Не допускается, чтобы ежемесячный платеж был меньше, чем прожиточный минимум на тот момент, когда заключается сделка.
Данные платежи должны выплачиваться отдельно от разных социальных трат. Несоблюдение требований в отношении перечисления этих средств становится нередко причиной расторжения контракта.
Решение вопроса в суде
Обращение к суду часто становится основанием для использования необычных методов решения разногласий:
- использование психолого-психиатрической экспертизы дает возможность определить, не являлись ли участники сделки невменяемыми на момент подписания договора;
- может выявляться, что составлялся контракт с помощью посреднических фирм, а в этом случае они могут выступать в суде в качестве свидетелей со стороны ответчика;
- выявляются возможные мошеннические схемы, направленные на то, чтобы неправомерными действиями отобрать у владельца квартиры его имущество.
Даже при жизни рентополучателя имеется возможность оспорить договор ренты, если на это имеются веские причины.
Как признать договор ренты недействительным? Смотрите в этом видео:
Порядок признания договора ренты недействительным
После получения информации о существовании ренты, наследникам желательно без промедления собрать необходимые сведения и доказательства, составить и предъявить исковое заявление в суд.
Оперативность при подаче иска важна тем, что зачастую суды отказывают в удовлетворении даже достаточно обоснованных заявлений из-за несвоевременного обращения наследников в суд (в связи с пропуском срока исковой давности).
В какой суд обращаться
Поскольку в исках наследников, заявляются обычно требования:
- о признании сделки недействительной;
- признании права на недвижимость;
- внесении в ЕГРП записей о правах на недвижимое имущество в отношении спорной жилой площади.
То имеет место спор о праве на жилое помещение (ст. 30 ГПК РФ).
Узнать, к юрисдикции какого районного суда (ст. 24 ГПК РФ) относится адрес нахождения спорной недвижимости, можно обратившись в канцелярию суда (по телефону или лично).
А также можно самостоятельно получить информацию на сайте в разделе территориальная подсудность – об улицах, на которые распространяется юрисдикция суда.
Доказательства и документы
Истец должен представить доказательства наличия в его споре предусмотренных законом оснований для признания договора пожизненного содержания с иждивением недействительным (ст. ст. 177, 178 и 179 ГК РФ и других).
Такие доказательства должны свидетельствовать, что получатель ренты, заключал сделку при следующих обстоятельствах:
- В силу возраста, состояния здоровья, неграмотности – не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, хотя и являлся дееспособным лицом.
- В силу возраста, состояния здоровья, незнания закона – существенно заблуждался относительно правовой природы договора ренты, в том числе неправильно представлял себе последствия его заключения. Не понимал, что лишится права собственности на жилье, и неверно представлял себе объем обязательств другой стороны.
- Находился под влиянием обмана, насилия, угрозы со стороны третьих лиц, или вследствие стечения тяжелых обстоятельств вынужден был заключить соглашение на крайне невыгодных условиях (кабальную сделку), чем воспользовался рентодатель.
Документами, обычно представляемыми в подтверждение указанных обстоятельств, являются:
- медицинские документы – карты, справки, выписки, иные сведения из психоневрологического, наркологического диспансера, заключение об установлении инвалидности;
- документы о недостаточном уровне образования наследодателя;
- материалы проверок компетентных органов, административных и уголовных дел, приговоры и решения судов;
- выписки со счета наследодателя в банке;
- сведения из управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций;
- справки и письма администрации.
В ходе рассмотрения дела истец может ходатайствовать о проведении экспертизы (ст. 79 ГПК РФ) в целях получения доказательств в виде заключений судебно-психиатрической, психолого-психиатрической, судебно-почерковедческой и иных экспертиз.
В качестве доказательств могут использоваться и свидетельские показания.
Могут также иметься доказательства заключения сделки с существенными нарушениями закона (п.2 ст. 168 ГК РФ), которые ведут к ничтожности сделки.
Размер госпошлины
При определении размера пошлина в учет берется стоимость спорного объекта недвижимости (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 2 и п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ). Она не может быть ниже инвентаризационной оценки.
Инвентаризационная стоимость обычно в несколько раз меньше кадастровой и рыночной стоимости, поэтому для расчета пошлины её использовать выгоднее.
Например, при инвентаризационной стоимости объекта в 200 000 руб., размер госпошлины составит 5 200 руб. (иск имущественного характера, подлежащий оценке).
Истец в исковом заявлении или в отдельном ходатайстве, приложенном к иску, может просить суд освободить его от уплаты пошлины, либо уменьшить ее размер, а также отсрочить (рассрочить) ее уплату (п. 2 ст. 333.20 НК РФ).
А также истец может быть освобожден от уплаты госпошлины, ввиду наличия у него льгот (ст. 333.35 и ст. 333.36 НК РФ).
Содержание иска
Общие требования к форме и содержанию иска закреплены в статье 131 ГПК РФ.
Применительно к рассматриваемому спору, истец при составлении иска должен указать:
- в чем состоит нарушение прав и законных интересов истца – отсутствие у наследника возможности оформить имущество;
- каковы характеристики спорного недвижимого имущества, в т. ч. наименование, адрес, кадастровый номер, площадь, пр. (для его точной идентификации;
- как определена и какова стоимость объекта недвижимости и соответствующая ей цена иска;
- каким образом и когда наследник узнал о нарушении своего права – обстоятельства, указывающие, что срок исковой давности не пропущен;
- кем нарушены права наследника (рентодателем и новыми собственниками жилья);
- каковы обстоятельства, по которым истец считает договор оспоримым – основания для признания сделки недействительной, предусмотренные законом;
- какими доказательствами подтверждается наличие оснований недействительности сделки – документы, ссылки на свидетельские показания;
- в чем суть требований наследника (признать сделку недействительной, признать его право на спорное жилье, внести записи в ЕГРП).
Общие требования к прилагаемым к иску документам закреплены в статье 132 ГПК РФ.
Исковое заявление о признании недействительным договора ренты
Основания для оспаривания:
- Одной из самых распространенных причин, по которой суд может расторгнуть договор, является неправильное оформление или несоответствие данных в нем;
- Сюда же можно отнести отсутствие удостоверения нотариуса, который контролировал сделку или государственной регистрации в Росреестре;
- Другой важный аргумент – недееспособность пенсионера, который подписывал бумаги. Также это касается его адекватности и осознания происходящего.
Суд может назначить медицинскую экспертизу или проанализировать медицинские бумаги собственника квартиры, которые относятся к периоду, когда был подписано соглашение;
- Часто подобные сделки заключаются со злым умыслом, желанием обмануть собственника и т. д.
Разнообразные формы мошенничества могут быть доказаны судом с помощью показаний свидетелей, и проверки того как новый собственник обращался со старым.
Такие дела редко проходят суд, но если есть неопровержимые доказательства того что рентополучатель был обманут, то смело можно идти в суд;
- Рента может быть расторгнута и в случае если плательщик просто не платит положенных денег на содержание собственника жилья.
То же самое касается любых форм ухода, которые были оговорены в документе.
Вообще, необходимо отталкиваться именно от договора и соответствия его пунктам. Если какой-то из них нарушен, даже если он не приведен в списке выше, то этого достаточно для того чтобы законным образом расторгнуть соглашения между сторонами.
Чаще всего в суд обращаются из-за несвоевременных платежей, просрочек, отказов платить и т. д. Это связано с тем, что рента предусмотрена на длительный срок (по крайней мере пока жив первый собственник), а за это время у многих может измениться уровень жизни и доходов.
Хотя стоимость квартиры в данном случае оказывается достаточно ниже обычной квартиры, и эта разница может приходиться в 2 – 3 раза, однако нарушения с платежами часты. Это связано еще и с тем, что может быть оговорена оплата лечения пожилых людей. Их состояние может то улучшаться, то ухудшаться, отчего будут меняться расходы и рентоплательщика.
Рента и пожизненное содержание: 3 примера из судебной практики
Решения в пользу наследников выносятся судами только в случаях, когда основания недействительности сделки бесспорно доказаны. Безусловно рента и пожизненное содержание, одна из сложных категорий судебных споров.
Судьи вынуждены также учитывать интересы добросовестных рентодателей, и как правило стремятся оставлять сделки с ними в силе. Поэтому недостаточная обоснованность иска может привести к отказу в его удовлетворении.
Судебная практика по договору ренты обширна, остановимся на трех делах.
Пример 1. Собственник имущества не понимал значение своих поступков
https://sudact.ru/regular/doc/YcPUCw9FxcLP/
В деле, рассмотренном Рузским районным судом Московской области, наследником по завещанию были заявлены требования о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, погашения записи в ЕГРН о праве собственности рентодателя на спорную квартиру, и признании права собственности на квартиру за наследником.
Экспертным заключением, проведенной по делу судебной экспертизы, было установлено.
Глубина психоорганических изменений у наследодателя после перенесенного инсульта носила необратимый характер и была столь выражена, что лишала способности понимать значение своих действий и руководить ими в период утверждений условий сделки пожизненного содержания (ст. 177 ГК РФ).
Суд удовлетворил исковые требования наследника.
Пример 2 Наследодатель, заключая сделку, заблуждался о её природе
https://sudact.ru/regular/doc/63nCL8fZo8gj/
В деле, рассмотренном Тавдинским районным судом Свердловской области, наследником были заявлено требование о признании недействительным сделки по дарению недвижимости, которая подразумевала пожизненное содержание наследодателя с иждивением.
Суд учел, что наследодатель при заключении договора дарения его представителем по доверенности лично не присутствовал, ничего не подписывал, доказательств прочтения им текста дарственной не было представлено.
Поэтому суд сделал вывод, что наследодатель не в полной мере понимал, на что была направлена сделка, на совершение которой им выдана доверенность.
В связи с этим, исковое требование было удовлетворено со ссылкой на пункт 3 части 2 статьи 178 ГК РФ (заблуждение стороны сделки в отношении ее природы).
Пример 3 Отсутствие оснований для удовлетворения требований
https://sudact.ru/regular/doc/HReszMfMFYZ6/
В деле, рассмотренном Видновским городским судом Московской области, наследником по завещанию были заявлены требования о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, погашения регистрационной записи, признании спорной квартиры наследственным имуществом, и признании права собственности на квартиру за наследником.
Суд не усмотрел наличия оснований недействительности сделки, предусмотренных статьями 177, 178 и 179 ГК РФ.
В материалах дела не нашлось объективных и достоверных доказательств, подтверждающих, что наследодатель находился под влиянием заблуждения, насилия или угрозы.
А также заключил договор ренты на крайне невыгодных для него условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Отсутствую доказательства порока воли наследодателя в связи с нахождением в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Исковые требования наследника были оставлены без удовлетворения.
Тонкости и нюансы судебного разбирательства
Признание недействительным договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением после смерти рентополучателя – дело не простое (иски удовлетворяются редко), но возможное, при наличии соответствующих оснований и доказательств.
Рассмотрим еще некоторые важные моменты оспаривания сделок ренты с пожизненным содержанием и дадим рекомендации участникам судебного процесса.
Важность нотариальных действий
В соответствии со статьями 43 и 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» при удостоверении сделки нотариус проводит проверку дееспособности гражданина, обратившегося за удостоверением.
Обязательно устанавливает его волю, разъясняет ему смысл, значение и последствия данного нотариального действия, проверяет сделку на соответствие требованиям закона.
Поэтому иногда также приходится доказывать наличие ошибки со стороны нотариуса, удостоверившего договор ренты.
Обращаем внимания на исковую давность
Истцу рекомендуется не затягивать с подачей искового заявления, чтобы избежать отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности (ч. 1 и ч. 2 ст. 199 ГК РФ).
Если после открытия наследства прошло значительное время возможно одновременно с иском придется подавать заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения в суд (ст. 112 ГПК РФ).
В нем указываются уважительные причины, которые препятствовали обращению с иском в более ранние сроки.
Доказывание и истребование доказательств
Многие доказательства истцу будут недоступны, так как составляют врачебную тайну, тайну завещания, следственную тайну и другие охраняемые законом сведения, которые выдаются только по запросу судьи в связи с рассматриваемым им делом.
Поэтому истец в исковом заявлении или позже в судебном заседании может заявить ходатайство об истребовании доказательств. В нем нужно указать какие документы и от кого необходимо истребовать, и почему это доказательство не может быть получено истцом самостоятельно (ст. 57 ГПК РФ).
Обращаем внимание на судебную практику
Рекомендуется глубже ознакомиться с решениями судов по схожим делам. Это позволит определить, какими доводами подтверждаются те обстоятельства, которые выбрал истец в качестве основания признания сделки недействительной.
Только доказав недействительность договора можно рассчитывать на удовлетворение иска и возвращение недвижимого имущества в наследственную массу.
