К вопросу об ограниченных вещных правах: право пожизненного проживания
Исходя из слов «в частности» в формулировке ст. 216 ГК РФ, представляется, что ею установлен открытый перечень ограниченных вещных прав, хотя общепринятым доктринальным взглядом является принцип закрытого перечня вещных прав (numerus clausus). Впрочем, этот принцип означает только то, что новые вещные права не могут быть «изобретены» участниками гражданского оброта, но вовсе не означает, что новые вещные права не могут быть введены законодателем.
Право пожизненного проживания, о котором пойдёт речь ниже, является, по нашему убеждению, порождением двух зол. Во-первых, поспешно принятого и, следовательно, непродуманного приватизационного законодательства, в частности, Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». Во-вторых, судебной практики, по непонятным причинам допустившей такое явное злоупотребление правом, коим является право пожизненного проживания.
Итак, согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного Кодекса РФ «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».
Указанное положение уже вызывает вопросы: на каком основании бывший член семьи получает право пользования? Представляется, что юридические основания отсутствуют, утрируя, можно представить эту ситуацию так, как если бы посторонний человек обратился в суд с заявлением о вселении в Вашу квартиру на том основании, что ему негде жить. Помимо столь явной абсурдности положения с юридической точки зрения, кажется уместным принять во внимание бытовые отношения: бывший член семьи, как правило, бывший супруг, может находиться в конфликтных отношениях с жильцами указанного помещения, почему же суд столь бесцеремонно вторгается в глубоко личные отношения граждан?
Далее, согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 N 189-ФЗ «действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
Эта статья раскрывается в толковании, зафиксированном в обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2005:
«Вопрос 45: Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» и статьи 292 ГК РФ?
Ответ: Статья 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» предусматривает, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер».
Столь неубедительная аргументация и «притянутая за уши» ст. 40 Конституции РФ демонстрируют нам очевидное злоупотребление правом, допускаемое Верховным судом. Понятно стремление практики следовать общей парадигме социального правового государства, где права и свободы личности непреложны и гораздо более значимы, нежели экономические права, в частности, право собственности. Однако нельзя забывать, что, нарушая право собственности, мы, тем самым, нарушаем и неотъемлемые права личности.
Иск о вселении
В 2004 году Анна получила иск от мачехи, которая требовала вселить ее в квартиру своего умершего мужа. В суде Ольга в качестве доказательства на право своего пожизненного проживания в квартире супруга предоставила договор безвозмездного пользования жилым помещением, заключенный 25 ноября 1997 года между ней и Алексеем сроком на…100 лет!
Согласно ст. 292 ГК РФ, Ольга, как член семьи собственника жилого помещения, может требовать устранения нарушения ее прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника жилого помещения.
Анна же в суде приводила свои аргументы, говоря о том, что мачеха не выполняет условия договора, на который она ссылается, ибо не пользуется квартирой с 1999 года. Не платит квартплату, не производит текущий ремонт. Говорила она также, что Ольга привела квартиру в такое состояние, что проживать в ней стало невозможно.
Итак, кто может иметь право бессрочного пользования квартирой?
Лица, не участвовавшие в приватизации квартиры, но имевшие на это право
Право бессрочного проживания в квартире сохраняется за указанными лицами при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). При этом их право пользования сохранится независимо от основания перехода права собственности к новому собственнику квартиры (будь то купля-продажа, мена, дарение, рента или наследование).
И даже тот факт, что такое лицо ранее приватизировало иную квартиру и является её собственником, не будет препятствием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой, в которой он зарегистрирован (пункт 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
В вышеуказанной статье закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет исключительно о бывших членах семьи, тем не менее в судебной практике в результате расширительного толкования она применяется ко всем членам семьи нанимателя, которые проживали в квартире (или сохраняли такое право) на момент приватизации и дали согласие на её осуществление без их участия (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 22-КГ15-3). Если вы услышите фразу «отказник от приватизации», то знайте, что имеются в виду именно эти лица.
Однако в некоторых случаях право на участие в приватизации сохраняется и за лицами, не зарегистрированными в квартире на момент приватизации, которые не давали согласия на приватизацию (не отказывались от участия в приватизации). Например, если гражданин решением суда был признан безвестно отсутствующим и снят с регистрационного учета по адресу квартиры, а потому не принимал участия в приватизации, право бессрочного проживания за ним всё равно сохранится (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу N 33-12960/2017).
Точно так же сохраняется право бессрочного проживания и за лицом, осужденным к лишению свободы и снятым с регистрационного учета до приватизации квартиры, но не ранее 23.06.1995 (даты принятия Постановления Конституционного суда РФ N 8-П, которым даны соответствующие разъяснения).
Лица, включенные в ордер на предоставление квартиры в жилищно-строительном кооперативе
В соответствии с ранее действовавшим законодательством члены семьи лица, принятого в члены жилищно-строительного кооператива, приобретали самостоятельное право на предоставленное члену жилищно-строительного кооператива по ордеру жилое помещение, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, и сохраняли право пользования жилым помещением в дальнейшем, если после их вселения выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом.
Несмотря на то, что прямого указания в законе на сохранение за указанными лицами бессрочного права проживания не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (Определение Верховного суда РФ от 29.05.2012 N 11-КГ12-2; Определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31).
3.Лица, которым такое право предоставлено на основании завещательного отказа.
Завещательный отказ — это обязанность, которую может возложить завещатель на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону за счет наследства. Лицо, в пользу которого такая обязанность установлена, является отказополучателем. Отказополучатель вправе требовать исполнения этой обязанности.
Так, завещатель вправе возложить на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить другому лицу право пользования жилым помещением на период жизни этого лица или на иной срок. При последующем переходе права собственности на указанное помещение к другому лицу право пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (статья 1137 Гражданского кодекса РФ).
Завещательный отказ может быть установлен в завещании или в наследственном договоре — договоре между наследодателем и наследниками, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти (статья 1140.1 Гражданского кодекса РФ). Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства.
Лица, которым такое право предоставлено на основании договора пожизненного содержания с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать предоставление пожизненного права пользования квартирой. В этом случае права получателя ренты на проживание в квартире приравнивается к правам отказополучателя, то есть он получает право пожизненного проживания, если договором не предусмотрено иное (ст. 34 Семейного кодекса РФ).
Лица, которым такое право предоставлено на основании иного договора или обязательства
В нашей практике встречались договоры купли-продажи и даже договоры дарения с условием о сохранении права пожизненного проживания в квартире определенных лиц. Несмотря на то, что договор дарения не может предусматривать обязанности для одаряемого (а сохранение права пожизненного проживания — это, по сути, обязанность одаряемого не препятствовать праву дарителя пользоваться квартирой), суды правомерно указывают на то, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), и квалифицируют такой договор дарения как смешанный договор.
Более того, право пожизненного проживания может возникнуть из письменного обязательства (заявления) о том, что лицо сохраняет право пожизненной регистрации в квартире. Так, в одном из судебных дел одаряемым было дано обязательство, оформленное у нотариуса в виде заявления, которым дарителю было предоставлено право пожизненной регистрации в квартире. При этом в самом договоре дарения ни о каких правах дарителя на пожизненное проживание не упоминалось. Несмотря на то, что право собственности на квартиру перешло впоследствии к другому лицу (одаряемым был заключен ещё один договор дарения), а сделанное одаряемым заявление было им отменено, суд встал на сторону дарителя и сохранил за ним пожизненное право проживать в квартире (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).
Марина Клепко Партнёр ЮК “Неделько и партнёры”
Завещательный отказ
Завещательный отказ – правовое понятие, суть которого сводится к отказу наследника от части или всего имущества, полученного по наследству, выполнение определенных имущественных требований завещателя в пользу третьих лиц.
Согласно статье 1137 ГК РФ, наследодатель вправе возложить на наследников обязанность – выполнение определенных действий в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей) за счет наследственного имущества.
В качестве завещательного отказа могут быть предусмотрены такие обязанности:
- передача в собственность отказополучателя определенного имущества, включенного в состав наследства;
- передача в пользование отказополучателю определенного имущества;
- одноразовая или постоянная оплата счетов отказополучателя;
- выплата регулярного денежного содержания отказополучателю;
- выполнение определенной работы или предоставление услуги отказополучателю;
- предоставление отказополучателю права проживания в жилом помещении, которое переходит по наследству.
Завещательный отказ может выполняться одноразово, может занимать короткий промежуток времени (месяц, год, несколько лет), а может продолжаться достаточно долго или даже бессрочно – сроки выполнения отказа также могут быть указаны в завещании.
Отказополучатели вправе требовать от наследников выполнения обязанности, которая возложена на них наследодателем.
Пожизненное проживание
Право пожизненного проживания – одна из возможных привилегий, которую владелец жилого помещения вправе предусмотреть в завещании. Отказополучателем (то есть, лицом, которому должно быть предоставлено право жительства) может быть как родственник наследодателя, так и посторонний человек. Срок проживания в жилом помещении тоже может быть четко оговорен, например, год, несколько лет, бессрочно.
Что делать наследнику, который, согласно завещанию, должен делить жилое помещение с другим, иногда совершенно чужим человеком? Нарушать волю завещателя – недопустимо. Если на то есть законные основания, наследник может оспорить завещание в суде. Однако если нет никаких причин подвергать сомнениям волю завещателя, предусмотревшего право пожизненного проживания, наследнику остается только отказаться от наследства. Еще один вариант – отказополучатель может оформить письменный и нотариально удостоверенный отказ от проживания в жилом помещении – бескорыстно или взамен на определенные блага со стороны наследника.
